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Risarcimento per caduta dalle scale, perché chi abita nel condominio ha meno possibilità?
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Risarcimento per caduta dalle scale, perché chi abita nel condominio ha meno possibilità?

Parti comuni, obbligo di custodia ex art. 2051 Cod. Civ., responsabilità in caso di sinistro, limiti ed esclusioni.

Avv. Laura Cecchini  

In tema di condominio, nelle vertenze portate alla attenzione delle aule di giustizia, è ricorrente la questione della imputazione della responsabilità nel caso in cui si verifichi un sinistro, ovvero un evento che causa danni a cose o alle persone.

Primariamente, l'accertamento dovrà rivolgersi alla indagine sulle circostanze che hanno determinato il sinistro e se il fatto intervenuto è originato da una delle parti comuni dell'edificio, come elencate all'art. 1117 Cod. Civ.

Nella ipotesi di caduta dalle scale, è indubbio che trattasi di parte condominiale, essendo le stesse espressamente indicate all'art. 1117, comma I, n.1) Cod. Civ.

In conseguenza, consapevoli che è onere del condominio provvedere alla manutenzione delle parti comuni, tra cui certamente vi sono le scale, occorrerà procedere ad una serie di controlli preliminari prima di poter assumere la sussistenza di una responsabilità del condominio.

Amministratore di condominio e custodia delle cose comuni

Sul punto, appare di primaria rilevanza ed importanza procedere ad una scrupolosa e puntuale disamina della situazione esistente che dovrà prendere in considerazione lo stato dei luoghi, compresa la presenza di eventuali insidie, la visibilità, la eventuale segnalazione di pericoli o presenza di lavorazioni in corso.

Al contempo, non secondario, ai fini del riconoscimento della responsabilità in capo al condominio, è la individuazione del soggetto leso e, in particolare, la circostanza se quest'ultimo fa parte o meno dello stesso, per poter dimostrare l'imprevedibilità del pericolo.

Caduta dalle scale condominiali, responsabilità per le cose in custodia ex art. 2051 Cod. Civ.

Nel contesto di cui si tratta, è confacente ricordare che il condominio, quale custode dei beni e servizi comuni, è chiamato a porre in essere una adeguata e rispondente gestione degli stessi, con l'assunzione di delibere ad hoc, mediante la predisposizione ed assunzione di tutte le misure opportune ed utili per la loro corretta manutenzione.

Il tutto è propedeutico ad evitare che le parti comuni possano arrecare un danno ad uno stesso condomino o a terzi, per il cui risarcimento viene stipulata una polizza di assicurazione.

Invero, come affermato dal disposto di cui all'art. 2051 Cod. Civ. "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".

Caduta antenna in condominio, danni e responsabilità

Pertanto, è chiaro che il condominio è chiamato a rispondere, in virtù della richiamata norma, in tutte le fattispecie di danni derivanti da vizi o difetti del bene comune per omissioni di manutenzione e/o vigilanza sullo stesso.

La responsabilità per cose in custodia ha natura oggettiva, ovvero sussiste per il solo fatto del rapporto di custodia in ragione del quale vi è un potere sulla cosa al quale si affianca la disponibilità della stessa ed il connesso obbligo di intervento.

Detta responsabilità opera in via presuntiva salva la dimostrazione da parte del custode che il danno è derivato da caso fortuito, che può essere costituito sia dal fatto del terzo o dello stesso danneggiato.

Il Condominio risponde per i danni da i beni in custodia

A conferma, la Corte di Cassazione (sentenza n. 17983 del 14 agosto 2014) ha affermato che «La custodia 'giuridica' che fonda la responsabilità ex articolo 2051 codice civile è, infatti, altra cosa rispetto al compito di custodire i beni comuni (rientrante negli obblighi contrattuali assunti dall'amministratore nei confronti dei condomini) e sussiste - rispetto ai terzi e sul piano extracontrattuale - in capo al solo condominio, sul quale grava una presunzione di responsabilità che ammette una prova liberatoria limitata alla dimostrazione del caso fortuito».

In proposito, è doveroso rappresentare che se è vero che la responsabilità, in caso di danni a terzi, ricade unicamente nei confronti del condominio, con conseguente obbligo di risarcimento, ove accertato il nesso di causa tra la cosa ed il danno, è altrettanto evidente che la violazione dell'obbligo contrattuale di custodire i beni condominiali può configurare una autonoma responsabilità dell'amministratore, sul piano della responsabilità contrattuale ex art. 1218 Cod. Civ.

Mancata custodia e infiltrazioni in condominio. Il proprietario è responsabile salvo il caso fortuito.

Qualora si possa rinvenire una specifica responsabilità nella condotta dell'amministratore (es. mancata colpevole esecuzione di una delibera con cui il condominio ha deciso l'esecuzione di interventi di manutenzione), il condominio avrà il diritto di agire in rivalsa verso quest'ultimo di quanto pagato a titolo di risarcimento.

Caduta dalle scale condominiali, limiti ed esclusioni al risarcimento

Per quanto attiene alla pretesa di risarcimento danni per caduta dalle scale condominiali è appropriato osservare che se il condominio è il soggetto presunto responsabile ex art. 2051 Cod. Civ. non possiamo ignorare che la parte lesa deve, comunque, dar prova che l'insidia (ad esempio spandimento di acque e/o fluidi) deve essere imprevedibile ed inevitabile, secondo il criterio della diligenza del buon padre di famiglia.

La Giurisprudenza di merito ha ravvisato la responsabilità del condominio <In caso di caduta sulle scale condominiali, causata dalla presenza di sostanza liquida e oleosa, non visibile e non segnalata> (Trib. Salerno, 16/07/2020, come Trib. Napoli, 20/11/2018).

Nell'ipotesi descritta, l'assenza di visibilità e non prevedibilità consente di attribuire, senza dubbio e titubanza, la responsabilità al condominio.

Nel caso in cui sia un condomino ad essere coinvolto in un sinistro all'interno del condominio, l'indagine dovrà essere più rigorosa, poiché opera la presunzione della conoscenza dello stato dei luoghi.

A titolo esemplificativo possiamo pensare al caso in cui un gradino del condominio debba essere restaurato e di tale situazione i condomini ne siano consapevoli per cui hanno contezza del pericolo che lo stesso può provocare.

Cedimento del lucernario e responsabilità del condominio

La medesima situazione si verifica quando sulle scale, in ottime condizioni di luce e, quindi, di visibilità sia presente materiale fluido come acqua o altro, oppure nel caso di interventi edili segnalati all'interno del condominio per cui possono esservi dei residui di detriti.

Nelle ipotesi indicate, opera l'esimente prevista all'art. 2051 Cod. Civ. in quanto l'insidia era visibile o, comunque, prevedibile per la consapevolezza dello stato dei luoghi.

La concorrenza di dette condizioni consente di escludere il nesso di causa tra la cosa in custodia ed il danno per fatto colposo del danneggiato stesso che rileva ancora più significatamene, qualora la "vittima" sia un condomino, in quanto il pericolo era prevedibile ed evitabile.

Inoltre, preme sottolineare come la disattenzione o imprudenza del danneggiato, valutate secondo l'ordinaria diligenza, possano divenire fattore causale esclusivo nella produzione dell'evento come nella fattispecie esaminata dalla Corte di Cassazione (sentenza n.26258/2019) in cui è stata esclusa la responsabilità del condominio per la caduta su una macchia scivolosa ben visibile.

In ultimo in ordine alla ricostruzione della dinamica del sinistro e, quindi, della caduta, occorre ricordare che il danneggiato ha l'onere di provare il nesso di causa motivo per cui «[...] allorché sia rimasta mancante la prova sicura sia delle modalità della caduta sia dell'effettiva presenza sui gradini del materiale scivoloso che, a detta del ricorrente, avrebbe causato la caduta medesima, deve ritenersi infondata la domanda risarcitoria, in considerazione dell'obbligo del danneggiato di provare l'esistenza del nesso di causalità, anche nell'ipotesi di cui all'art. 2051 c.c.» (Cassazione civile sez. VI, 26/02/2016, n.3875).

In conclusione, sarà determinante ai fini della imputazione o meno di responsabilità del condominio non solo la ricostruzione dei fatti ma, anche, nell'accertamento della sussistenza del nesso di causalità, la condotta tenuta dal soggetto leso, tanto più difficile laddove, per la conoscenza dello stato dei luoghi, il pericolo o l'insidia stesso possano ritenersi prevedibili ed evitabili in considerazione della ordinaria diligenza.

Quando la domanda è fondata ma la richiesta è eccessiva, cosa succede?

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