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Spaesato

Prevalenza tra diritto di veduta e disposizione della cosa comune

Ho un quesito da sottoporre.

 

In tema di disposizione della cosa comune in condominio, in questo caso il muro della facciata.

 

Nella costruzione di una tettoia a protezione di una proprietà privata (balcone) che verrà montata sulla facciata dell'edificio.

 

Prevale l'articolo 1102 del codice civile oppure prevale l'articolo 905 che dà diritto al condominio del piano superiore alla veduta ad appiombo? C'è qualche sentenza recente anche alla luce della riforma?

 

Ho letto che in giurisprudenza c'è contrasto se applicare il 905 anche all'interno del condominio.

 

Esempio:

Sul punto il Tribunale ha osservato che le norme sulle distanze sono applicabili anche nei rapporti tra condomini, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendosi dare prevalenza, nell’ipotesi di contrasto, alla norma speciale in materia di condominio e risultando perciò inapplicabile la disciplina generale sulla proprietà quando i diritti e le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall’art. 1102 c.c.

Trova perciò applicazione la disciplina che regolando in modo particolare e specifico il godimento e l’utilizzazione delle parti comuni, ha natura speciale rispetto alla normativa che, nell’ambito dei rapporti di vicinato, stabilisce le limitazioni legali fra proprietà confinanti. Si deve quindi far riferimento all’art. 1102 c.c. che, nello stabilire i poteri ed i limiti di ciascun partecipante nell’uso dei beni comuni, fissa al tempo stesso le condizioni di liceità della condotta del comunista.

Perciò il Tribunale ribadisce che il diritto di trasformazione di una finestra in un balcone, è sottoposto esclusivamente ai limiti della norma speciale di cui all’art. 1102 c.c. e senza che nella valutazione della liceità dell’opera possano farsi rientrare le norme dirette a regolare le distanze legali.

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi, conseguentemente, ad ogni costruzione degli altri condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato (Cassazione Civile, Sez. II Sent. 16.01.2013, n. 955)

Salve,

dipende tutto da come e dove. Il diritto di veduta appiombo sarà maggiormente da tutelare se si realizza ad una determinata altezza rispetto che ad un altra. Cioè se il condomino del piano terra costruisce una tettoia per stare più tranquillo nel suo giardino, potrà farlo, se invece lo fa un condomino del 5° piano non potrà farlo, perchè lede il diritto dei piani superiori.

In tutto ciò certo si inserisce l'art. 1102 ma non deve ledere il diritto degli altri condomini oltre alle norme sul decoro architettonico. Inoltre ancora diversa sarebbe l'ipotesi di una tenda invece che di una tettoia. Quindi dipende tutto da come si realizzano le cose e di cosa si vuole realizzare.

 

Cordiali saluti.

Grazie ad entrambi, il mio quesito prescinde da considerazioni sul decoro e sul tipo di manufatto (ovvero in caso di costruzione).

In effetti la sentenza citata richiama sentenze precedenti ove si parla di "proprietario o condomino", quindi il 905 si applica a prescindere dal fatto che venga o meno utilizzata la cosa comune. Quindi prevale il 905 sul 1102.

Cito Anaci:

 

I principi appena ricordati si coordinano con l'ulteriore dictum per cui "il proprietario o condomino il quale realizzi un manufatto in appoggio o in aderenza al muro in cui si apre una veduta diretta o obliqua esercitata da un sovrastante balcone, e lo elevi sino alla soglia del balcone stesso, non è soggetto, rispetto a questo, alle distanze prescritte dall'art. 907 c.c., comma 3, nel caso in cui il manufatto sia contenuto nello spazio volumetrico delimitato dalla proiezione verticale verso il basso della soglia predetta, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del piano di sopra. Infatti, tra le normali facoltà attribuite al titolare della veduta diretta od obliqua esercitata da un balcone è compresa quella di inspicere e prospicere in avanti e a piombo, ma non di sogguardare verso l'interno della sottostante proprietà coperta dalla soglia del balcone, non potendo trovare tutela la pretesa di esercitare la veduta con modalità abnormi e puramente intrusive, ossia sporgendosi oltre misura dalla ringhiera o dal parapetto" (Cass., 2 ottobre 2000, n. 13012; ma anche, Cass., 16 marzo 1993, n. 3109; Cass., 7 agosto 2007, n. 17317).

Grazie ad entrambi, il mio quesito prescinde da considerazioni sul decoro e sul tipo di manufatto (ovvero in caso di costruzione).

In effetti la sentenza citata richiama sentenze precedenti ove si parla di "proprietario o condomino", quindi il 905 si applica a prescindere dal fatto che venga o meno utilizzata la cosa comune. Quindi prevale il 905 sul 1102.

Cito Anaci:

Infatti, e credo tu abbia consultato lo stesso link che afferma;

 

ESTRATTO DELLA SENTENZA

Presidente Dott. Triola Roberto Michele, Relatore Dott. Vincenti Enzo

L'obbligo di costruire a non meno di tre metri dalle vedute dirette aperte nella costruzione esistente sul fondo vicino, di cui all'art. 907 c.c., ha natura assoluta e va osservato anche quando l'erigenda costruzione non sia tale da impedire di fatto l'esercizio della veduta mentre una valutazione circa l'idoneità dell'opera ad ostacolare il diritto di veduta può venire in rilievo soltanto quando si intenda erigere un manufatto diverso da una costruzione in senso tecnico.

Confermo, stessa fonte.

Il dubbio nasce da questa sentenza ove si mette in posizione subordinata il diritto di veduta alle esigenze di uso della cosa comune...ma non è chiaro a che distanza fosse il porticato che il giudice non ha fatto rimuovere dalla veduta del ricorrente.

 

http://condominioprofessionale.it/contenuti/357-distanze/7235-tribunale-roma-sez-v-sent-22022012-la-disciplina-delle-distanze-e-della-servitù-si-pone-in-posizione-subordinata-rispetto-a-quella-condominiale.html

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