#1 Inviato 26 Ottobre, 2019 rogito un immobile circa 10 gg fa e dopo il rogito iniziano i problemi 1) l'immobile di mia proprietà ha un portico all'interno di una mia corte, legalmente accatastato appoggiato tra due corpi di fabbrica come rappresentato in figura, su cui insiste una finestra di un'altra proprietà, come in figura. X rosse mia proprietà X arancioni altra proprietà La finestra viola la mia privacy in modo impressionante, vi è anche un problema di sicurezza in quanto chiunque scavalcando dalla finestra può entrare nella mia proprietà. Vorrei far estinguere questa servitù indennizzando il proprietario della finestra. 1) come si formalizza in modo che sia inopponibile? Con un atto notarile? 2) non esiste nessun modo per fargliela togliere (è li da oltre 20 anni) senza indenizzarlo economicamente? 3) se volessi edificare una spalletta lateralmente devo farlo a 75 cm oppure a 3 metri? Avrebbe una veduta obliqua sulla costruzione (spalletta sulla dx) 4) eseguirò dei lavori per cui chiuderò una parte del porticato completamente con un blindato ed un muro che si trova ad una distanza di 7 metri. Potrei avere problemi per la presenza della finestra? 5) esiste un modo per calcolare il valore economico di una servitù di veduta?
#2 Inviato 27 Ottobre, 2019 1) se il vicino toglie la finestra deve fare un progetto che poi cambierà la scheda catastale. Caso A): non è iscritto negli atti alcun diritto di veduta su cortile= nessun atto pubblico; caso B): risulta da rogito il diritto = atto pubblico di cessione diritto. 2) l’iniziativa è affidata alla contrattualizzazione tra privati. Il quantum lo decidete tra di voi 3) non ho capito. 4) Va calcolato il nuovo rapporto areante/ illuminante che quella finestra avrebbe con la chiusura del portico per fare considerazioni su aggravio o meno di servitù. 5) si esiste un modo per calcolare il valore: estimo. Modificato 27 Ottobre, 2019 da Luigibrand
#3 Inviato 27 Ottobre, 2019 pepgia dice: rogito un immobile circa 10 gg fa e dopo il rogito iniziano i problemi I problemi non sono iniziati dopo il rogito ma c'erano già prima ed i quesiti avresti dovuto porteli prima di acquistare perchè presumo che quella finestra tu l'abbia vista prima di acquistare e non puoi certo chiedere l'annullamento del rogito per vizio occulto.. LA MIA OPINIONE: Oltre ad essere lì da oltre 20 anni, quella servitù (finestra) erà lì al momento del rogito e sicuramente nel rogito sarà scritto che acquisti con tutte le servitù attive e passive. L'unico modo per estinguere quella servitù è l'accordo tra le parti quindi il valore economico è quello che ti chiederà la controparte se intende rinunciare alla servitù a fronte di un indennizzo, altrimenti il valore della servitù diventa inestimabile. Essendo una finestra ha il diritto di veduta per 3 metri in appiombo, frontale ed obliquo per cui qualsiasi opera che vorrai fare dovrà rispettare la distanza di 3 metri. La chiusura del porticato a 7 metri dalla finestra non necessità del consenso del proprietario della finestra ma sarànno sufficienti i permessi Comunali.
#4 Inviato 27 Ottobre, 2019 pepgia dice: rogito un immobile circa 10 gg fa e dopo il rogito iniziano i problemi 1) l'immobile di mia proprietà ha un portico all'interno di una mia corte, legalmente accatastato appoggiato tra due corpi di fabbrica come rappresentato in figura, su cui insiste una finestra di un'altra proprietà, come in figura. X rosse mia proprietà X arancioni altra proprietà La finestra viola la mia privacy in modo impressionante, vi è anche un problema di sicurezza in quanto chiunque scavalcando dalla finestra può entrare nella mia proprietà. Vorrei far estinguere questa servitù indennizzando il proprietario della finestra. 1) come si formalizza in modo che sia inopponibile? Con un atto notarile? 2) non esiste nessun modo per fargliela togliere (è li da oltre 20 anni) senza indenizzarlo economicamente? 3) se volessi edificare una spalletta lateralmente devo farlo a 75 cm oppure a 3 metri? Avrebbe una veduta obliqua sulla costruzione (spalletta sulla dx) 4) eseguirò dei lavori per cui chiuderò una parte del porticato completamente con un blindato ed un muro che si trova ad una distanza di 7 metri. Potrei avere problemi per la presenza della finestra? 5) esiste un modo per calcolare il valore economico di una servitù di veduta? Ciao 1) si atto notarile e chiusura finestra 2) no 3) 3 mt 4) no 5) no sono valutazioni soggettive con domanda e offerta in regime di monopolio
#5 Inviato 27 Ottobre, 2019 Sarebbe interessante chiedere al notaio di rogitare la cessione del diritto di servitù di una finestra, che non è mai stata istituita per atto pubblico. Non posso immaginare come si possa fare😂 Modificato 27 Ottobre, 2019 da Luigibrand
#6 Inviato 27 Ottobre, 2019 Luigibrand dice: 1) se il vicino toglie la finestra deve fare un progetto che poi cambierà la scheda catastale. Caso A): non è iscritto negli atti alcun diritto di veduta su cortile= nessun atto pubblico; caso B): risulta da rogito il diritto = atto pubblico di cessione diritto. 2) l’iniziativa è affidata alla contrattualizzazione tra privati. Il quantum lo decidete tra di voi 3) non ho capito. 4) Va calcolato il nuovo rapporto areante/ illuminante che quella finestra avrebbe con la chiusura del portico per fare considerazioni su aggravio o meno di servitù. 5) si esiste un modo per calcolare il valore: estimo. L'atto di provenienza di entrambi gli immobili è un'affancazione del tribunale, in cui non sono citate finestre o servitù, semplicemente l'affrancazione nello stato di fatto. Lo stato di fatto è la planimetria del condono che contiene la finestra che apparteneva ad un'unica proprietà salvo poi dividerla tra diversi proprietari con l'affrancazione. Non sapevo esistesse l'estimo legale per le servitù. Però non ho trovato un criterio per calcolare il valore della servitù di veduta, esiste per altri tipi di servitù ma non quella. Inoltre nel mio atto, nn c'è scritto che acquisto con servitù attive o passive. L'ho fatto cambiare dal notaio ed ho fatto scrivere "il venditore garantisce l'assenza di servitù attive e passive". Poiché si tratta di un immobile acquisito con procura a vendere, con una storia un po' assurda non posso rivalermi sul venditore. Per chi dice che la distanza è 3 mt, se la veduta è obliqua c'è questa interessante dissertazione --link_rimosso-- che riferisce anche del diritto di privacy. L'ho trovata perché pensavo di mettere un frangivento a dx della finestra per privacy. Leggendo l'articolo, riferisce che se la veduta è obliqua si può edificare a 0,75 cm perché il comma 3 che riferisce della distanza di 3 metri decade.
#7 Inviato 28 Ottobre, 2019 La valutazione della servitù è lasciata alla libera contrattazione tra privati e il metodo di stima si fa appunto in estimo col calcolo del valore con e senza veduta dell’edificio servito. La differenza è il valore di detta servitù. Ancora: chi l’ha detto che c’è servitù di veduta? Chi l’ha detto che è legittima? Si badi che è difficile sostenere che la vista dentro a un porticato abbia esternalità positive. È più facile sostenere che l’edificio servito ottenga un’illuminazione che senza finestra non avrebbe. Se si passa ad una servitù di luce invece che di veduta, si può sostituire la finestra con del vetro-cemento. L’areazione può avvenire attraverso un’apertura sopra i 2,25 metri che non permette l’affaccio. Bisogna scomporre e ragionare.
#8 Inviato 28 Ottobre, 2019 pepgia dice: L'ho fatto cambiare dal notaio ed ho fatto scrivere "il venditore garantisce l'assenza di servitù attive e passive". A me pare che tu stia cercando un cavillo che non c'è perchè la finestra è lì da oltre 20 anni e risulta pure in planimetria e condonata. Di sicuro hai acquistato nello stato di fatto e che il procuratore del venditore abbia dichiarato che non esistono servitù e tu abbia acquistato con procura e non puoi rivalerti è un problema tuo perchè se ritieni che ti sia stata nascosta qualcosa puoi chiedere l'annullamento della vendita ma non puoi coinvolgere il proprietario della finestra.
#9 Inviato 28 Ottobre, 2019 Luigibrand dice: La valutazione della servitù è lasciata alla libera contrattazione tra privati e il metodo di stima si fa appunto in estimo col calcolo del valore con e senza veduta dell’edificio servito. La differenza è il valore di detta servitù. Ancora: chi l’ha detto che c’è servitù di veduta? Chi l’ha detto che è legittima? Si badi che è difficile sostenere che la vista dentro a un porticato abbia esternalità positive. È più facile sostenere che l’edificio servito ottenga un’illuminazione che senza finestra non avrebbe. Se si passa ad una servitù di luce invece che di veduta, si può sostituire la finestra con del vetro-cemento. L’areazione può avvenire attraverso un’apertura sopra i 2,25 metri che non permette l’affaccio. Bisogna scomporre e ragionare. la rilettura dell'art. 901 suggerisce dati diversi (2,25 - sic!) anche in merito alla distinzione tra luci e vedute.
#10 Inviato 28 Ottobre, 2019 camillo50 dice: Luigibrand dice: la rilettura dell'art. 901 suggerisce dati diversi (2,25 - sic!) anche in merito alla distinzione tra luci e vedute. 2 metri sarebbero sufficienti per il 901 ai piani superiori e 2,5 metri al piano terra. ma non è questo il punto. Il punto è che una luce non viola la privacy e una veduta si. Che magari al vicino basta la luce e quindi si raggiunge un accordo più facilmente. Modificato 28 Ottobre, 2019 da Luigibrand
#11 Inviato 28 Ottobre, 2019 Luigibrand dice: magari al vicino basta la luce e quindi si raggiunge un accordo più facilmente. Con l'accordo con il vicino si può fare tutto. Si può trasformare la finestra in "luce" oppure si può chiuderla completamente, ma senza accordo, perchè il vicino dovrebbe rinunciare alla finestra e "carcerarsi" in casa con una grata in metallo a maglia più stretta di quella di una prigione? 1
#12 Inviato 28 Ottobre, 2019 Luigibrand dice: 2 metri sarebbero sufficienti per il 901 ai piani superiori e 2,5 metri al piano terra. ma non è questo il punto. Il punto è che una luce non viola la privacy e una veduta si. Che magari al vicino basta la luce e quindi si raggiunge un accordo più facilmente. quindi per te è corretto va bene fare la media ?
#13 Inviato 28 Ottobre, 2019 camillo50 dice: quindi per te è corretto va bene fare la media ? Era chiaramente un errore di digitazione il mio. Leonardo53 dice: perchè il vicino dovrebbe rinunciare alla finestra e "carcerarsi" in casa con una grata in metallo a maglia più stretta di quella di una prigione? Dico solo che un accordo che tolga la veduta e lascia la luce è più accettabile di uno che ti lascia al buio. E ho detto anche che ci sono delle questioni di legittimità che vanno oltre la servitù per le vedute... Poi io non sto facendo altro che suggerire all’OP una strada percorribile e diversamente da altri, non cerco di aver ragione! 🤘 Modificato 28 Ottobre, 2019 da Luigibrand
