Lavori sulla facciata e quindi opere che possono interessare i balconi.
Un caso frequente e che in passato ha trovato riscontro anche in sede giurisprudenziale è quello dei balconi che hanno come parapetto delle fioriere in cemento armato.
In casi del genere, chi paga le spese per la loro manutenzione?
È questo il caso che, come accennavamo poc'anzi, è stato affrontato e risolto dalla Cassazione qualche anno fa.
Lavori su facciata e fioriere in cemento armato, il caso
L'assemblea delibera il rifacimento della facciata sulla quale insistono delle anonime fioriere in cemento armato. I classici "vasconi" dove inserire terra o vasi.
L'assise delibera che la spesa per la parte frontale (quella che si vede dall'esterno) sia sopportata da tutti i condomini e che per la parte interna il costo debba essere supportato dai proprietari degli appartamenti cui servono.
Una delle condomine interessate impugnava la delibera: secondo lei queste parti dell'edificio dovevano considerarsi comuni. Il costo doveva essere ripartito quindi tra tutti i proprietari. Il Tribunale rigettava la domanda.
La corte d'appello cui la condomina si era rivolta per contestare la decisione di primo grado, invece, le dava ragione.
Le fioriere erano parti integranti della struttura dello stabile e non erano solamente parti ornamentali.
Insomma la delibera era nulla e di conseguenza il costo dell'opera conservativa doveva essere ripartito interamente tra tutti i condomini. Il condominio non accettava la decisione e proponeva ricorso per Cassazione. Gli ermellini hanno accolto il ricorso, con sentenza n. 6624 del 30 aprile 2021. La pronuncia di secondo grado è stata cassata con rinvio ed avviso di chi scrive con una sorpresa. Nonostante la sentenza sia vicina al decennio, la particolarità della fattispecie e l'approdo di principio la rendono ancora interessante ed attuale.
Vediamo perché, prima però è utile una breve digressione.
Balconi aggettanti, che cosa è di chi?
Come noto la legge non individua puntualmente quali parti del balcone debbano essere considerate comuni e quali in proprietà esclusiva.
Il discrimine, stando alla giurisprudenza ormai prevalente, è la funzione estetica. La struttura dei balconi, dicono i giudici, è sempre in proprietà esclusiva, poiché non svolge alcuna funzione a vantaggio delle parti comuni, ma vi si inserisce in modo del tutto incidentale.
Diversamente, si legge nelle tante sentenze sull'argomento, gli elementi decorativi della parte frontale e del così detto sotto balcone sono elementi condominiali nella misura in cui connotano l'estetica dell'edificio, finendo per esserne parte sostanziale. Si badi: gli elementi decorativi e di fregio sono parti comuni, non le parti del balcone che li ospitano, come dire: è di tutti l'ornamento sotto forma di stucco, non la struttura dove è posato.
Elementi decorativi dei balconi, non sempre sono condominiali
È sempre questo il punto di partenza per ogni ragionamento concernente la risoluzione di un caso concreto e anche nella sentenza sulle fioriere non si è fatta eccezione rispetto al principio così espresso.
Lavori su facciata e fioriere in cemento armato, il responso della Cassazione
Dicono i giudici di piazza Cavour che "secondo la giurisprudenza della S.C. nel condominio degli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (Cass. n. 14576 del 30/07/2004; Cass. n. 587 del 12.1.11; Cass. n. 15913 del 17/07/2007).
Ora sulla base della CTU espletata e tenuto conto della conformazioni di tali manufatti (comuni "vasconi" trapezoidali di calcestruzzo posati sul cordolo e non sporgenti) deve escludersi o almeno deve dubitarsi, che gli stessi abbiano un qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell'edificio ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile; avuto riguardo inoltre alla loro prevalente funzione di protezione della terrazza, di cui fungono da parapetto non essendo al riguardo sufficiente ai fini protettivi il solo corrimano, così come in concreto realizzato" (Cass. 30 aprile 2012 n. 6624).
Fatta questa premessa la Corte regolatrice specifica che "non può condividersi il ragionamento della corte capitolina secondo cui le c.d. fioriere farebbero parte "di un progetto complessivo dello stabile quale parte integrante del profilo architettonico" per cui esse devono ritenersi appartenere al condominio e non ai soli condomini proprietari del lastrico solare a cui accedono, come invece sembrerebbe più corretto e logico".
Che cosa vuol dire tutto ciò?
In sostanza la Cassazione, nel rinviare la causa alla Corte d'appello romana chiarisce che se è vero che la sentenza è illegittima, lo è perché la delibera ha posto in capo a dei condomini una parte di spesa dei "vasconi"!
Insomma per la Corte sbagliava la condomina che pretendeva l'accollo dell'intera spesa al condominio ed ha sbagliato l'assemblea ad accollarsi parte del costo: questo dev'essere sostenuto solamente dai diretti interessati per le ragioni esposte.
Le fioriere dunque, se prive di particolari caratteristiche, non sono parti comuni, ma dei qualunque parapetti.
