Tizio è proprietario di un’unità immobiliare ubicata nel condominio Alfa di recente costruzione e costituzione. La compagine si serve delle prestazioni di un amministratore. Lo stabile è circondato da un giardino di proprietà di tutti i condomini.
Il giardino ha delle aiuole, delle panchine e alcuni spazi dove i bambini, solitamente, giocano.
Per mantenerlo in buono stato i condomini, non avendo previsto nulla nel preventivo, in un’apposita assemblea straordinaria deliberarono di affidare l’esecuzione di opere manutentive ad un giardiniere.
Al termine del primo anno di gestione l’amministratore presenta il rendiconto di gestione comprendente, tra le altre, quella inerente il costo di manutenzione del giardino. A questo punto la nostra storia, di fantasia ma pur sempre molto realistica, si biforca. Il finale è duplice e porta con sé differenze significative.
Ripartizione errata delle spese condominiali in base ai piani
Nel rendiconto redatto dall’amministratore la spesa per la conservazione in buono stato del giardino è ripartita tra tutti i condomini in base alla tabella delle scale. L’amministratore, infatti, è convinto che i condomini dei piani alti debbano pagare di più.
In assemblea nessuno dei presenti contesta e si approva il rendiconto così come predisposto dal mandatario.
Uno dei condomini assenti, giustamente, osserva che trattandosi di spesa di conservazione d’una parte dell’edificio, essa dev’essere ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Ciò detto decide di informarsi per valutare le modalità d’impugnazione della delibera
Delibera nulla per modifica non consensuale dei criteri di ripartizione
Nel rendiconto redatto dall’amministratore la spesa per la conservazione in buono stato del giardino è ripartita tra tutti i condomini in base alla tabella di proprietà. Si tratta di spesa di conservazione e secondo l’amministratore, in verità secondo legge (art. 1123 c.c.), la spesa dev’essere ripartita tra tutti i condomini in quel modo. L’assemblea, tuttavia, non è d’accordo.
Tutti usano il giardino in egual misura, si legge sul verbale, e quindi tutti devono contribuire parimenti alla spesa di manutenzione di quello spazio comune.
Sintetizzando: l’assemblea delibera che le spese per il giardino debbono essere ripartite tra tutti i condomini in parti uguale. Il solito condomino assente, contrariato dalla decisione, decide di opporvisi.
La tempistica per proporre l’impugnazione (che oggi dev’essere preceduta da un tentativo di conciliazione, vedi d.lgs n. 28/10), varia a seconda dei due scenari. A dircelo, nuovamente, la Suprema Corte di Cassazione.
Si legge in una sentenza dello scorso maggio: " riguardo alle delibere dell 'assemblea di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabilit i i criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c., ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell'esercizio della attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili, e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c., u.c., (Cass. S.U. 7-3-2005 n. 4806; Cass. 9-2-1995 n. 1455; Cass. 8-6- 1993, n. 6403)" (Cass. 21 maggio 2012 n. 8010).
In definitiva:
a) nello scenario A la delibera è annullabile perché l’assemblea si limita ad approvare un riparto basato su criteri errati;
b) nello scenario B la delibera è nulla perché modifica un criterio di ripartizione previsto dalla legge senza il consenso di tutti i condomini (art. 1123 c.c.).
