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Infiltrazioni fioriere private che danneggiano box sottostanti

Buongiorno,

nel nostro condominio sì è deciso di ripristinare l'impermeabilizzazione delle fioriere ( vasconi in cemento riempiti di terra e abbelliti con rose o lauro ceraso) di proprietà dei condomini del piano terra. Queste fioriere dopo 25 anni di vita del condominio ora provocano vistose e abbondanti infiltrazioni di acqua piovana ai box sottostanti di proprietà di altri condomini (non tutti perché sono 36 box totali ma quelli che hanno le infiltrazioni sono 6).

Chiedo come va ripartita la spesa:

- per millesimi di proprietà di tutti i condomini??

- 50% ai proprietari delle fioriere e 50% ai proprietari dei box con il danno??

- 50% ai proprietari delle fioriere e 50% a tutti gli altri condomini??

Attendo risposte. GRAZIE!!

In primis non capisco che c'entrava l'assemblea con un danno da parte individuale ad altra parte individuale.

 

Poi, dipende anche se la copertura dei box è indivisa o no.

 

Ma se il box è chiuso, il soffitto è solo suo, e non comune con tutti gli altri.

A mio avviso è una ripartizione esclusiva tra danneggiati e danneggianti. E inoltre sembrerebbe (in quanto tra privati), materia da art.1126 cc, ovvero 1/3 sopra, 2/3 sotto.

Infatti le fioriere sono sopra e coprono i box.

L'amministratore ha suddiviso la spesa per millesimi di proprietà fra tutti i condomini costo 11mila euro + iva

Io ho inteso che si trattasse di lastrico a copertura di box interrati.

Infatti.

Lastrico tra privati = art.1126 cc. (1/3 , 2/3).

 

1126. Lastrici solari di uso esclusivo. (Derogabile)

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

 

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Infatti le fioriere sono sopra e coprono i box.

L'amministratore ha suddiviso la spesa per millesimi di proprietà fra tutti i condomini costo 11mila euro + iva

Mal comune mezzo gaudio.

?????? non ho capito un tubo!!

il lastricato solare non è il tetto delle case??

io sto parlando del piano terra dove sotto ci sono i box e sopra le fioriere

 

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le fioriere delimitano il passaggio pedonale comune con i terrazzi degli alloggi al piano terra, poi sotto c'è il tunnel con tutti i box ma le fioriere danneggiano solo 6 box contro 36 le infiltrazioni sono lungo il muro e non solo dal soffitto

Tranquillo, è la ripartizione che è assimilata a quella del lastrico. Leggi qui e segui il link ulteriore che ti propone nella discussione.

http://www.overlex.com/leggithread.asp?id=15115&board=condominio

 

In merito alla ripartizione proposta dal tuo amm.re, in linea di massima io non la approverei, anzi mi sa di delibera nulla in quanto avente per oggetto parti di proprietà. Ma per correttezza bisognerebbe prima ascoltare le sue ragioni.

 

Ciao

 

PS: la citazione di sentenze e artt. non toglie che ogni caso è una situazione a sè e solo un giudice può decidere in materia. Può servirti a capire meglio, ma non a decidere se sia giusta una ripartizione in luogo di un'altra.

Nel tuo caso, salvo ragioni dell'amm.re (ivi incluse regole particolari ex regolamento di condominio), mi pare utile per capire che la ripartizione del tuo amm.re sia forse da approfondire.

Abbiamo richiesto un'assemblea straordinaria per ridiscutere la ripartizione del costo.

l'amministratore ha usato questo sistema di ripartizione perché, in tempo di crisi, ne i proprietari delle fioriere, ne i proprietari dei box danneggiati volevano fare i lavori di ripristino.

Cosa ci consigliate di fare???

Ciao

 

ho letto i vari post e non ho capito se, le fioriere sono di proprietà comune o sono di proprietà esclusiva, anche se come sembra, delimitano il passaggio comune.

 

Mi spieghi, o meglio, potresti postare una foto delle fioriere, in quanto ho qualche riserva su quanto ti hanno suggerito, visto che le stesse potrebbero non avere alcuna funzione di copertura. Se così fosse, diversa sarebbe la ripartizione della spesa.

Mi spieghi meglio Camillo?

Forse ritieni che siano elementi estranei alla copertura dei box, elementi per le quali la giurisprudenza ammette la ripartizione delle spese tra tutti i condomini in base alle loro relative quote millesimali? Come per l’estetica della facciata?

Abbiamo richiesto un'assemblea straordinaria per ridiscutere la ripartizione del costo.

l'amministratore ha usato questo sistema di ripartizione perché, in tempo di crisi, ne i proprietari delle fioriere, ne i proprietari dei box danneggiati volevano fare i lavori di ripristino.

Cosa ci consigliate di fare???

Era quello che pensavo, ma non ritengo molto corretto farlo alla chetichella.

 

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Ciao

 

ho letto i vari post e non ho capito se, le fioriere sono di proprietà comune o sono di proprietà esclusiva, anche se come sembra, delimitano il passaggio comune.

 

Mi spieghi, o meglio, potresti postare una foto delle fioriere, in quanto ho qualche riserva su quanto ti hanno suggerito, visto che le stesse potrebbero non avere alcuna funzione di copertura. Se così fosse, diversa sarebbe la ripartizione della spesa.

Camillo, se leggi il post n.1 chiarisce la natura, e nell'altro dice che coprono. Le ha chiamate fioriere, ma pare siano le classiche vasche impermeabilizzate perchè il terrapieno non era possibile, visto che c'era l'autorimessa sotto.

Camillo, se leggi il post n.1 chiarisce la natura, e nell'altro dice che coprono. Le ha chiamate fioriere, ma pare siano le classiche vasche impermeabilizzate perchè il terrapieno non era possibile, visto che c'era l'autorimessa sotto.

Ciao

 

parla di vasconi di proprietà dei condomini del piano terra. La foto eviterebbe qualsiasi dubbio, ma anche una descizione più accurata dei manufatti.

Se riuscissi a capire come si postano le foto lo farei!!!

Allora sono 5 vasconi in cemento riempiti di terra alti 1 metro e larghi 3,50 dove ogni proprietario esclusivo ci mette piante o fiori. da un lato ci sono i terrazzi dei singoli 5 alloggi dall'altro lato c'è il passaggio pedonale che è parte comune. il passaggio pedonale, le fioriere e i singoli alloggi sono posti sopra i box.

Effettivamente questo tipo di manufatto, per diverse ragioni o se mal costruito può dare questi inconvenienti.

Ma oltre alle foto credo ci sia bisogno di sapere se ci sia stata almeno una perizia che ha accertato il nesso causale. Oppure se dopo l'intervento edilizio si sia effettuata almeno una prova di allagamento a titolo di collaudo.

ciao

 

i vasconi sono stati gettati sul posto o semplicemente appoggiati sul pavimento?. Sono la prosecuzione del muro portante ?

per postare la foto non ti so aiutare, in quanto non ho mai avuto necessità in tal senso, ma vedo che molti lo fanno. Forse si tratta di settare il post in modalità avanzate. Qualcuno però, può risponderti più precisamente.

Gentilmente potreste spiegarmi come faccio a postare le foto?? sarebbe tutto molto più chiaro per farvi capire di cosa parlo: grazie

Ciao

 

parla di vasconi di proprietà dei condomini del piano terra. La foto eviterebbe qualsiasi dubbio, ma anche una descizione più accurata dei manufatti.

sotto le fioriere e sotto il pavimento ci sono i box.

L'amministratore ci ha confermato per email che le fioriere sono private.

Ieri sera in sede di assemblea l'amministratore ha detto che sono ad uso esclusivo dei proprietari dei terrazzi ma che sono anche parte comune del condominio e che quindi dobbiamo pagare tutti.

Descrivo ciò che risulta dal regolamento di condominio:

nell' art 1 BENI DELLA PROPRIETA COMUNE nei vari punti 2,3,4,5,6 non vengono assolutamente citate

nell'art 13 BENI ESCLUSI DALLA PROPRIETA COMUNE:

TERRAZZE: singolarmente costituiscono pertinenza esclusiva degli alloggi cui sono uniti e sono parte esclusive della proprietà condominiale.

Le rimanenti porzioni di terreno rimaste libere dalla costruzione e non formanti oggetto di proprietà esclusiva saranno adibite a giardino ed a corridoi di passaggio e faranno parte della proprietà condominiale.

Ricordo che sotto questi manufatti come sotto tutto il pavimento ci sono i 36 box e quelli danneggiati sono solo quelli sotto le suddette fioriere.

quindi la mia domanda è a chi tocca pagare?? a tutti i condomini o solo i proprietari dei box danneggiati e i proprietari delle fioriere??

ringrazio chi mi saprà dare chiarimenti, anche perché la spesa è di circa 12000,00 euro.

Per me è da applicare per analogia il caso in cui ci sono delle fioriere ricavate dai balconi.

ciao Kiwiwiki

 

Viste le foto, la situazione si fa più complicata. Le planimetrie catastali del tuo terrazzo potrebbero ulteriormente chiarire la cosa, in quanto nella riproduzione dell'area del terrazzo, l'area occupata dalle fioraie potrebbe non esserti stata assegnata in uso esclusivo. Verifica.

Esclusa tale eventualità, a mio personale giudizio, le fioriere come viste nelle foto postate, hanno una precisa funzione estetica complessiva, per cui, visto che di fatto solo tu puoi usarle, se fossi io il tuo amministratore proporrei all'assemblea di ripartirei la spesa per la eliminazione delle infiltrazioni col criterio dei lastrici solari, cioè come per il restante terrazzo di tua proprietà che fa anche da copertura ai box

Per definire la cosa col tuo amministratore, io proporrei a lui e all'assemblea un quesito che dovrebbe chiarire la questione, e cioè " mi autorizzate a modificare la situazione attuale, eliminando le fioraie, ed ampliando quindi il mio terrazzo ? " Se ti autorizzano, fossi al tuo posto eliminerai le stesse a mie spese risolvendo definitivamente il problema anche per il futuro e amplierai così il tuo terrazzo esclusivo, affrontando si una spesa, ma che avrà un ritorno. Nel caso invece ti negassero tale possibilità, per farlo, dovranno appelarsi all'estetica dell'edificio, e quindi la spesa a questo punto sarebbe certamente condominiale.

Non vedo soluzioni concrete migliori, visto che la situazione reale è variamente interpretabile, senza che uno abbia più ragione dell'altro.

Ciao Camillo, grazie per avermi risposto.

Io non sono proprietaria di uno degli alloggi siti al piano terra con il terrazzo e le fioriere, ma bensì sono al 2° piano.

Il problema nasce dal fatto che come ho descritto all'inizio del post che queste fioriere hanno provocato infiltrazioni d'acqua a 6 box sottostanti

( il totale dei box sono 36, uno per ogni alloggio). La spesa di svuotamento della terra, impermeabilizzazione e ripristino delle parti in cemento deteriorato dal tempo, la casa ha più di 25 anni è stato ripartito in base ai millesimi di proprietà di tutti i condomini proprietari delle singole unità abitative e dei box a loro disposizione. In sede di assemblea l'amministratore ci ha riferito che le fioriere singolarmente costituiscono pertinenza esclusiva degli alloggi cui sono uniti e sono parte esclusive della proprietà condominiale, così come risulta dal regolamento di condominio.

però sempre nel regolamento di condominio c'è scritto che Le rimanenti porzioni di terreno rimaste libere dalla costruzione e non formanti oggetto di proprietà esclusiva saranno adibite a giardino ed a corridoi di passaggio e faranno parte della proprietà condominiale. Dato che si parla di "porzioni di terreno rimaste libere dalla costruzione" io ritengo che la parola "costruzione" sia riferita alle fioriere.

qui di seguito ti riporto ciò che risulta dal regolamento di condominio:

 

nell'art 13 BENI ESCLUSI DALLA PROPRIETA COMUNE:

TERRAZZE: singolarmente costituiscono pertinenza esclusiva degli alloggi cui sono uniti e sono parte esclusive della proprietà condominiale.

Le rimanenti porzioni di terreno rimaste libere dalla costruzione e non formanti oggetto di proprietà esclusiva saranno adibite a giardino ed a corridoi di passaggio e faranno parte della proprietà condominiale.

Impossibile accedere ai disegni originali in quanto alcuni dicono di non averli, mentre chi li ha non vuole farli vedere per "privacy"

Ti ringrazio se potrai ancora rispondermi in merito.Ciao

ciao

 

il tuo amministratore, per affermare quanto hai riportato, avrà certamente qualche riscontro maggiore di quanto ci hai fornito nel post. Non essendo scritto niente in merito alle fioraie, dovresti chiedergli di spiegarti in base a quali elementi lui fa tali affermazioni. Le planimetrie catastali possono essere facilmente recuperate affidando l'incarico ad un tecnico ( ma penso che il tuo amministratore le abbia già) è non essendoci altri elementi, ritengo che le planimetrie catastali possano risolvere definitivamente la cosa. Per il loro recupero, non c'è privacy. Il tecnico che le andrà a recuperare farnirà la idonea dichiarazione.

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