Qualora sia accertata la comunione di un cortile posto fra edifici appartenenti a proprietari diversi ed allorché fra il cortile e le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva non sussista quella relazione di accessorio a principale, che costituisce il fondamento della condominialità dell'area scoperta, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il partecipante alla comunione del cortile non può aprire una veduta verso la cosa comune a vantaggio dell'immobile di sua esclusiva proprietà, finendo altrimenti per imporre di fatto una servitù a carico della cosa comune.
Radicalmente diversa la situazione in ambito condominiale, cioè quando fra il cortile o altra parte comune e le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva esista il detto rapporto di accessorietà.
La questione è stata affrontata da un recente decisione del Tribunale di Teramo (sentenza n. 824 del 14 settembre 2023).
Apertura di una porta finestra prospicente il terrazzo comune. Fatto e decisione
I due titolari di un edificio realizzato negli anni '60, con atto pubblico dell'ottobre del 1969, procedevano alla divisione delle singole unità abitative ed all'individuazione delle parti comuni ex art. 1117 c.c., tra cui veniva ricompreso anche il terrazzo di copertura dell'edificio.
Uno degli originari proprietari del palazzo cedeva poi l'appartamento sito al piano terzo (e il fondaco del piano terra) a due coniugi, a favore dei quali, tutti i restanti condomini, consentivano la sopraelevazione su una porzione del terrazzo comune, con costruzione di un manufatto di superficie pari a mq 68, regolarmente assentito dal Comune.
Successivamente i detti coniugi sulla parete di detto manufatto realizzavano una porta-finestra prospicente il terrazzo comune.
Altro condomino si rivolgeva al Tribunale, lamentando l'illegittimità dell'apertura della porta-finestra che, a suo giudizio, aveva creato una servitù di veduta illecita sulla terrazza condominiale; l'attore sosteneva pure che l'apertura sul terrazzo comune costituisse una servitù di passaggio tale da ridimensionare la facoltà di godimento degli altri condomini sulla copertura comune, ovvero un'innovazione ex art. 1120 c.c. non autorizzata o comunque un utilizzo del bene precluso ai sensi dell'art. 1102 c.c. L'attore era convinto, infine, che il suo diritto di utilizzo della parte comune in questione fosse pregiudicato anche dall'installazione non autorizzata ad opera dei convenuti di un sistema di allarme, sulla porta che, dal vano scala, permetteva l'accesso alla terrazza comune (l'allarme si attivava ad ogni suo accesso sul terrazzo e si arrestava solo su iniziativa dei convenuti). Il Tribunale ha ritenuto legittima l'apertura della porta finestra dei convenuti.
In buona sostanza, lo stesso giudice ha ricordato che i diritti e gli obblighi dei partecipanti vanno necessariamente determinati alla luce della disciplina dettata dall'art. 1102 c.c.; di conseguenza qualora il condomino abbia utilizzato i beni comuni nell'ambito dei poteri e dei limiti stabiliti dalla norma sopra richiamata, l'esercizio legittimo dei diritti spettanti al condomino esclude che possano invocarsi le violazioni delle norme dettate in materia di distanze fra proprietà confinanti. Non essendo risultato l'abuso della cosa comune da parte dei convenuti, nel senso delineato dall'art. 1102 c.c. (infatti non è emersa alcuna condotta sufficientemente idonea ad alterare, attraverso la realizzazione della porta-finestra, la destinazione della cosa comune ovvero ad impedirne agli altri di farne parimenti uso), il Tribunale ha ritenuto legittima la veduta realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate dall'art. 905 c.c. Al contrario il Tribunale ha notato che il sistema di allarme escogitato dai convenuti comportava una vera e propria compromissione nell'utilizzo della terrazza da parte dell'attore: infatti ogni singolo accesso sull'area comune è risultato passibile di controllo da parte dei convenuti. I due coniugi quindi sono stati condannati a rimuovere l'impianto.
Considerazioni conclusive
In ambito condominiale le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c. (Cass. civ., sez. II, 14/04/2004, n. 7044).
In considerazione di tale principio la Cassazione ha affermato che l'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune (o altra parte condominiale) rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., considerato che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, cui spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere, appunto, aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva Cass. civ., sez. II, 14/06/2019, n. 16069; Cass. civ., sez. II, 26/02/2007, n. 4386; Cass. civ., sez. II, 19/10/2005, n. 20200).
In quest'ottica la sentenza in commento ammette anche la legittimità dell'apertura di una porta finestra (anche senza il rispetto delle norme dettate dall'art. 905 c.c.) prospicente il lastrico solare comune.
