Vai al contenuto
Lucarino

Balcone aggettante/terrazzo su corte comune

Buonasera, abito in un palazzo quadrifamiliare di tre piani così diviso: piano terra diviso quattro in cui ognuno ha il suo garage; primo piano diviso due e secondo piano idem. Sul retro del palazzo si trovano i giardini (divisi in 4 come i garage) ad altezza del primo piano e fra il piano terra ed il muro di contenimento dei giardini si trova una piccola intercapedine divisa rispettivamente in base ai propri garage ed in parte rispetto ai giardini, tranne per una piccola parte che è comune in quanto quel tratto di intercapedine porta ai locali caldaia dei due appartamenti della metà di destra del palazzo, ovvero la mia (è lo stesso anche per l'altra metà di palazzo).

Circa 15/20 anni fa la mia famiglia costruì sopra l'intercapedine comune con l'assenso verbale dei proprietari di sopra (in quanto sotto si trova la finestra del loro garage, lasciata scoperta) una piccola passerella o terrazza/balcone sopra l'intercapedine per arrivare dal primo piano al nostro giardino. Ora abbiamo pensato di espandere questa terrazza coprendo anche l'altra parte di intercapedine che è solo di nostra proprietà e lasciando la parte comune già coperta in passato, ma comunque accessibile com'è sempre stata dai garage del piano terra, così com'era.

Purtroppo ai vicini del piano superiore questa nostra "idea" non è andata a genio e pretendono che ora noi demoliamo la vecchia passerella (4mq) sulla corte comune per far si che la finestra del loro garage (che ripeto è scoperta) riceva più luce. Probabilmente vogliono impostare una causa poichè non hanno voluto trovare nessun accordo e la situazione è diventata ormai irrimediabile. Abbiamo sentito un avvocato il quale ci ha detto che la vecchia terrazza (quella sulla parte comune) ormai è posseduta da noi e potremmo eventualmente usucapirla e che comunque sia i lavori andavano contestati entro un anno dalla realizzazione. Sul web ho letto di qualche causa simile che è andata a finire male soprattutto perchè la vecchia costruzione è abusiva, però nel nostro caso copre una corte comune che è comunque accessibile dal piano inferiore e dunque non abbiamo in nessun modo alterato il normale utilizzo degli altri comproprietari . Inoltre ho letto anche varie sentenze riguardo il pozzo di luce ed aria, ma essendo che la finestra non si trova sotto la nostra costruzione, abbiamo davvero provocato un danno agli altri comproprietari? Che rischi corriamo e come possiamo muoverci?

Tutti ci dicono che ormai non dobbiamo demolirla in quanto il reato è prescritto e la terrazza posseduta, ma in caso di causa sarebbe davvero così?

Abbiamo contattato un tecnico per poter eventualmente sanare l'opera, ma sostiene che servano le firme degli altri comproprietari! Noi abbiamo solo coperto questo piccolo corridoio per poter raggiungere il nostro giardino, l'accesso all'intercapedine di sotto è libero e la finestra non è stata oscurata! Davvero non si può sanare?

Grazie mille!

Foto:

http://imgur.com/1AQ8eMT

20170518_193054.jpg

Nella foto in allegato si capisce bene la situazione:

A sinistra si intravede il nuovo terrazzo nella nostra proprietà; al centro, quello bordeaux è sopra la corte comune ed a destra, sotto la nostra ringhiera del balcone si trova la loro finestra alla quale noi avremmo tolto la luce costruendo quella passerella circa 20 anni fa con il loro accordo!

20170518_193054.jpg

Da quanto ho capito i lavori di espansione stanno interessando solo la proprietà esclusiva di un condomino. Non vedo il perchè un altro condomino dovrebbe dissentire. Semmai dovrebbe essere l'assemblea a discutere sul fatto e deliberare, tenuto conto comunque che tale organo può deliberare solo su beni condominiali, di uso comune, non sulla proprietà esclusiva.

Per quanto riguarda la c.d. vecchia passerella (di mq 4) realizzata 15/20 anni fa è di uso esclusivo o comune agli altri condomini ?

Ma c'è un amministratore?

Da quanto ho capito i lavori di espansione stanno interessando solo la proprietà esclusiva di un condomino. Non vedo il perchè un altro condomino dovrebbe dissentire. Semmai dovrebbe essere l'assemblea a discutere sul fatto e deliberare, tenuto conto comunque che tale organo può deliberare solo su beni condominiali, di uso comune, non sulla proprietà esclusiva.

Per quanto riguarda la c.d. vecchia passerella (di mq 4) realizzata 15/20 anni fa è di uso esclusivo o comune agli altri condomini ?

Ma c'è un amministratore?

Mi scuso, tra una cosa e l'altra ho dimenticato di aggiornare la situazione! Ad oggi gli sviluppi sono stati molti, ma prima rispondo alle domande:

Si i lavori della nuova espansione riguardano una corte comune solo al nostro appartamento (1° piano) con relativo garage al piano terra. L'abbiamo messa sul confine con il vicino di sinistra tramite accordo con loro, in quanto è loro intenzione effettuare gli stessi lavori.

La vecchia passerella è ad uso esclusivo nostro per quanto riguarda la parte superiore (calpestabile), altrimenti non avremmo l'accesso dal balcone al nostro giardino! Sotto rimane comunque tutto aperto, in quanto si trovano i locali caldaia dei signori del piano superiore, ed a destra si trova la finestra del loro garage sopra la quale NON abbiamo costruito niente, ma lasciato com'era rispettando la loro richiesta al tempo della costruzione.

Ora i lavori del giardino sono terminati, mentre la terrazza è stata bloccata, ma è comunque calpestabile. I signori ci hanno fatto scrivere da un avvocato con relativa perizia tecnica. Mi chiedo come ha fatto il tecnico ad effettuare i sopralluoghi in una proprietà privata senza il nostro consenso? La perizia risulta falsissima, si parla di un'unica struttura che non rispetta le norme antisismiche e dunque mette in pericolo il fabbricato oltre a rovinare il "decoro architettonico" (?!?) e tra l'altro senza il consenso di tutti i condomini. Finalmente hanno smesso di insistere sulla corte comune dopo che li abbiamo cacciati fuori avendoli trovati nella nostra proprietà con tanto di fotocamera e ingegnere o avvocato. Le due strutture sono ben distinguibili, la vecchia è in cemento armato mentra la nuova in acciaio! Inoltre il verbale della polizia municipale ha segnalato solo la nuova struttura, quella vecchia risulta prescritta in quanto non è stata segnalata all'epoca. Loro pretendono il ripristino dello stato dei luoghi demolendo l' ampliamento del balcone! Inoltre segnalano anche il movimento terra, non abbiamo nessun permesso per questo sbancamento minimo, ma comunque si legge sul web in una sentenza che quando riguarda il miglioramento di un terreno a fini agricoli non è necessaria l'autorizzazione. Inoltre ci viene segnalata anche la nuova apertura di una porta finestra su tale terrazza, la quale però ha la SCIA autorizzata dal comune. Stiamo provvedendo a fare la sanatoria della nuova struttura, quella vecchia non si può sanare in quanto su una corte comune, ma comunque non si può neanche pretendere la demolizione dopo 20 anni.

Gli altri due condomini ci autorizzano a tutti i lavori da noi eseguiti, dunque la maggioranza ci autorizza e la loro insistenza sul fatto di non avere il consenso dei condomini decade, o sbaglio?

Il nostro non è un condominio costituito, è un palazzo quadrifamiliare indipendente su tutto. Le uniche parti comuni sono Tetto e quel piccolo spazio dei locali caldaia sulla quale noi abbiamo costruito una passerella 20 anni fa per raggiungere il giardino con il consenso verbale di tutti, ma l'accesso è rimasto libero!

Nella lettera è stata anche attaccato l'innalzamento della rete di confine con il loro giardino, la rete fu posizionata da loro senza che ci abbiano chiesto nessun parere e noi abbiamo preferito alzarla visto che è loro abitudine sporgersi con la macchina fotografica per fotografare il nostro giardino/terrazza sulla quale affacciano due bagni e due stanze da letto e tra l'altro non tagliano l'erba che superava l'altezza della vecchia rete posta da loro. Noi proponemmo la costruzione di un muretto sul confine che fu rifiutata da questi ultimi ed ora si oppongono pure alle piccole modifiche effettuate sulla rete!

Ecco le foto dei lavori "ultimati"

20170723_114621.jpg

20170723_114733.jpg

20170723_114934.jpg

fatevi fare una perizia certificata (se non l'hai già fatta) e portala in assemblea e cercate di risolverla li

fatevi fare una perizia certificata (se non l'hai già fatta) e portala in assemblea e cercate di risolverla li

Stiamo facendo la nostra perizia per contestare la loro, inoltre il progetto verrà sicuramente approvato in sanatoria. Non ci sono assemblee in quanto il nostro non è un condominio, ma solo un palazzo quadrifamiliare indipendente su quasi tutto (escluso tetto e locali caldaia).

Poichè gli unici condomini a non approvare questa nostra miglioria che tra l'altro è posta sul retro del palazzo e in una corte privata solo nostra sono loro, potrebbero avere ragione in qualche modo? Gli altri due condomini approvano i nostri lavori, va bene la maggioranza in questi casi o serve l'unanimità?

×