#1 Inviato 19 Settembre, 2017 Buongiorno a tutti! Avrei bisogno di un vostro gentile parere su una questione per me molto impotante: ho acquistato un appartamento al primo piano con un bel terrazzo che non dà sulla via principale ma si sviluppa laterlamente, confinando con un terrazzo di un appartamento di un altro stabile; inoltre, sulla facciata sovrastante il terrazzo ci sono solo delle finestre del bagno degli altri condomini. Io accedo al terrazzo attraverso una porta finestra e ieri sera ho chiesto all'assemblea di porter realizzare una nuova apertura accanto a quella esistente, allegando la relazione tecnica dell'architetto. Ho avuto la maggioranza (circa 320 millesimi su 512) ma un signore non era d'accordo perchè affermava che era necessario avere il voto favorevole dei 2/3 dei condomini (ha riportato degli articoli del codice civile sul decoro). Ho letto qualche sentenza della Corte di Cassazione ma non ho le idee chiare. Potete aiutarmi? Grazie mille.
#2 Inviato 19 Settembre, 2017 Se l'intervento non è vietato da una norma del RdC di origine contrattuale, l'art. 1102 e 1122 cc ti consentono di modificare le parti comuni a patto che ciò non pregiudichi stabilità, sicurezza e decoro dell'edificio. L'intervento in questione necessita di tutte le autorizzazioni di legge ma non di una autorizzazione assembleare che, se richiesta, non è comunque vincolante. Lo spregio del decoro, ammesso che ci sia, non lo può giudicare un condòmino, ma casomai un giudice, se il suddetto condòmino dovesse adire alle vie legali. Sarei curioso di sapere il riferimento normativo portato dal condòmino che indica nei 2/3 la maggioranza necessaria per autorizzare l'intervento. Probabilmente fa riferimento all'art. 1120 cc comma 1, ma in questo caso non c'entra proprio nulla.
#3 Inviato 19 Settembre, 2017 @ Capi Non hai nessuna necessita di ottenere il benestare da parte dell'assemblea, però qualcuno potrebbe obiettare per il decoro dello stabile, bada che potrebbe essere uno solo il quale potrebbe adire al Giudice, ma non è detto che questo dovrà capitare, a te sarà sufficiente ottenere il permesso da parte del comune dopo aver presentato un progetto; In tema di condominio negli edifici, il condomino può aprire nel muro comune dell'edificio nuove porte o finestre o ingrandire e trasformare quelle esistenti, se queste opere, di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio. Quest'ultimo integra l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, una innovazione determini una alterazione di siffatto decoro è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità se congruamente motivato. (Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 16 dicembre 2004, n. 23459)
#4 Inviato 19 Settembre, 2017 Grazie mille per la risposta. Infatti ho provato a dirgli che il concetto di decoro non può essere ricondotto alla sfera soggettiva, serve un soggetto terzo e imparziale: eventualmente sarà il Comune, dopo mia richiesta, a negarmi o a condedermi il permesso di realizzare la nuova portafinestra. Per quanto riguarda l'articolo del Codice Civile, non ricordo il numero: il signore affermava che, per opere di innovazione o che possono avere a che fare con il decoro del palazzo, bisogna avere il parere favorevole dei 2/3 di tutti i condomini residenti nello stabile. - - - Aggiornato - - - Grazie @Tullio! Era proprio quella la sentenza che avevo letto. Quindi procederò con la presentazione del progetto al Comune!
#5 Inviato 19 Settembre, 2017 Per quanto riguarda l'articolo del Codice Civile, non ricordo il numero: il signore affermava che, per opere di innovazione o che possono avere a che fare con il decoro del palazzo, bisogna avere il parere favorevole dei 2/3 di tutti i condomini residenti nello stabile.Si riferiva al 5° comma dell'art 1136 cc, che in questo caso non c'entra. e l'aveva anche detto in maniera difforme; 5°c. art 1136 cc Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
#6 Inviato 19 Settembre, 2017 Si riferiva al 5° comma dell'art 1136 cc, che in questo caso non c'entra. e l'aveva anche detto in maniera difforme; 5°c. art 1136 cc Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. L'articolo 1120 parla di opere di innovazione; non credo che l'apertura di una portafinestra rientri in questa categoria, corretto?
#7 Inviato 19 Settembre, 2017 L'articolo 1120 parla di opere di innovazione; non credo che l'apertura di una portafinestra rientri in questa categoria, corretto?Non è una innovazione che interessa il condominio, nel senso che non viene finanziata dai condomini, ma deve rispettare i divieti dell'art. 1120 (innovazioni), per questo esiste una sentenza specifica; Con la recente sentenza 53 del 2014 la Corte di cassazione ha affermato che gli interventi sul muro comune, come l’apertura di una finestra o di vedute, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti o la trasformazione di finestre in balconi, sono espressione del legittimo uso di parti comuni per gli effetti dell’articolo 1102 del Codice civile. Con tale pronuncia la Corte Suprema ha ribadito un consolidato orientamento che negli ultimi tempi ha subito un’evoluzione significativa in relazione ai limiti previsti dal citato disposto codicistico (articolo 1102 del Codice civile) il quale consente a ciascun condomino di «servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» sempre che ciò avvenga nel rispetto dei divieti di cui all’articolo 1120 e delle norme edilizio-urbanistiche. Divieti che in parte sono quelli già specificati nella sentenza che avevo già postato #3 cc art 1120 ultimo comma; Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
#8 Inviato 19 Settembre, 2017 Non è una innovazione che interessa il condominio, nel senso che non viene finanziata dai condomini, ma deve rispettare i divieti dell'art. 1120 (innovazioni), per questo esiste una sentenza specifica; Con la recente sentenza 53 del 2014 la Corte di cassazione ha affermato che gli interventi sul muro comune, come l’apertura di una finestra o di vedute, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti o la trasformazione di finestre in balconi, sono espressione del legittimo uso di parti comuni per gli effetti dell’articolo 1102 del Codice civile. Con tale pronuncia la Corte Suprema ha ribadito un consolidato orientamento che negli ultimi tempi ha subito un’evoluzione significativa in relazione ai limiti previsti dal citato disposto codicistico (articolo 1102 del Codice civile) il quale consente a ciascun condomino di «servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» sempre che ciò avvenga nel rispetto dei divieti di cui all’articolo 1120 e delle norme edilizio-urbanistiche. Divieti che in parte sono quelli già specificati nella sentenza che avevo già postato #3 cc art 1120 ultimo comma; Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Grazie mille, ora è molto più chiaro! La sicurezza del fabbricato non è messa in discussione, ci siamo affidati a un professionista serio; a questo punto sarà il Comune a comunicarci se l'intervento richiesto possa ledere il decoro dello stabile.
#9 Inviato 29 Aprile, 2018 Scusate se resuscito questo thread, ma io vorrei aprire una porta di collegamento tra il mio garage al piano terra del condominio, e il confinante androne condominiale. Da quello che mi pare di capire, solo un regolamento di condominio di tipo contrattuale può limitare i diritti del singolo condomino sulle parti comuni, ex art. 1102 CC, mentre non può farlo un RdC assembleare, giusto? Nel RdC assembleare del mio condominio c'è scritto che bisognano i 2/3 dei millesimi per approvare una modifica delle parti comuni e tra l'altro alle riunioni non si arriva mai ai 666 millesimi di presenze!
