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Apertura nel muro perimetrale comune, installazione di cancello e collegamento con la pubblica via: le condizioni per un'opera legittima

La realizzazione di un'apertura nel muro comune costituisce un mero utilizzo più intenso del bene comune, purchè non si alteri la destinazione della cosa comune e non si impedisca agli altri condomini di farne uso secondo il proprio diritto.
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

La nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.

L'accertamento, da parte del giudice, che l'uso del bene comune, fatto da uno dei condomini, renda impossibile o menomi l'esercizio del diritto degli altri comproprietari, agli effetti dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c., legittima ciascuno dei condomini a chiedere la rimozione delle opere che alterino e sconvolgano il rapporto di equilibrio della comunione, al fine di veder tutelato il loro diritto reale sulla cosa comune e di impedire il consolidarsi di una situazione illegittima.

Tenendo conto di quanto sopra si può affermare che, in linea generale, la realizzazione di un'apertura nel muro comune costituisce un mero utilizzo più intenso del bene comune, consentito dall'art. 1102 c.c. nei noti limiti in cui non si alteri la destinazione della cosa comune e non si impedisca agli altri condomini di farne uso secondo il proprio diritto.

E se il condomino decidesse di creare un'apertura nel muro comune, installare un cancello nella parte demolita e mettere così in comunicazione la sua proprietà esclusiva con la pubblica via? La risposta è contenuta nella sentenza del Tribunale di Roma n. 3454 del 20 maggio 2022.

Apertura del muro perimetrale comune, installazione di cancello e collegamento con la pubblica via: la vicenda

La condomina, proprietaria di un appartamento con giardino sito al piano terreno di un caseggiato, essendo invalida e costretta a deambulare con l'ausilio di una sedia a rotelle, chiedeva al condominio di poter aprire un varco nel muro perimetrale condominiale per poter accedere direttamente dalla pubblica strada all'interno del giardino di sua proprietà; l'assemblea però con due delibere (una nel 2008 e una nel 2009) negava l'autorizzazione a detto intervento; la condomina procedeva lo stesso all'abbattimento di una porzione del muro perimetrale, collocandovi, in luogo di essa, un cancello di oltre 4 metri di larghezza.

Gli altri condomini si rivolgevano al Tribunale convinti che tale opera violasse il regolamento condominiale, ledesse il decoro e la statica dell'edificio, gravasse il condominio di una servitù, violasse i regolamenti edilizi e le norme del Codice della strada; in ogni caso sostenevano anche che lo stazionamento e la ripartenza dei veicoli che venivano parcheggiati nel giardino della convenuta generavano delle immissioni gassose che superavano la normale tollerabilità; infine si mostravano preoccupati per la stabilità del solaio su cui era posizionato il giardino; di conseguenza gli attori chiedevano che la convenuta fosse condannata al ripristino dei luoghi ed al risarcimento danni per violazione del disposto di cui all'art. 844 c.c.

Il Tribunale, riteneva che l'opera realizzata dalla convenuta fosse pienamente legittima. Secondo lo stesso giudice vi era stato semplicemente un uso più intenso della cosa comune ex art. 1102 c.c., per nulla in contrasto con norme regolamentari; inoltre, il cancello non aveva modificato l'euritmia delle forme dell'edificio, né alterato la stabilità del fabbricato; infine sosteneva che nel caso di specie andava esclusa non solo l'insorgenza di una servitù di passaggio a danno del fabbricato condominiale, ma anche l'esistenza di una violazione del disposto di cui all'art. 844 c.c., anche alla luce del tipo di veicolo utilizzato dalla convenuta.

La questione è stata sottoposta alla Corte di Appello.

La decisione

La Corte ha ritenuto l'opera legittima e rispettosa dell'articolo 1122 c.c.: l'apposizione, nell'immediata prossimità del proprio giardino, di un cancello metallico in luogo del tratto muro già esistente, non è risultato intervento tale da aver comportato un'alterazione della consistenza e/o funzione originaria di quest'ultimo (che era e resta quella di delimitazione e di protezione dell'area comune rispetto all'area pubblica).

Del resto i condomini non hanno dimostrato che il maggior uso esercitato dalla condomina abbia impedito loro di poter utilizzare il muro di recinzione (non vi è stata quindi una lesione del diritto di godimento spettante agli altri condomini sul muro esterno).

Non vi è stata violazione del regolamento: infatti è stato appurato che tale documento non contiene specifiche disposizioni volte ad impedire in modo chiaro l'opera eseguita dalla condomina sulla parte comune.

Non vi è stata lesione del decoro: il disegno del cancello è risultato compatibile con le caratteristiche del muro perimetrale, con le forme dell'inferriata che lo sormonta, con l'estetica del caseggiato caratterizzato dalla presenza, sulla stessa facciata prospiciente il cancello, di ringhiere in ferro e di inferriate che, per forma e colore, non collidono con il manufatto in questione.

Inoltre, sulla scorta dei parametri posti dal DPCM 28/3/1983 e dal DM 2/4/2002, n. 60 (che fissano il limite di concentrazione nell'aria di sostanze tossiche emesse da autovetture dotate di motore a scoppio), è stato appurato che non vi è stato alcun superamento dei limiti di tollerabilità delle immissioni gassose della vettura della condomina in manovra nel giardino.

Infine è rimasto privo di qualsiasi riscontro "il potenziale pericolo" che l'attuale solaio non sia in grado di sostenere il peso della vettura eventualmente parcheggiata sul sovrastante giardino.

Muro perimetrale: come può essere utilizzato?

Sentenza
Scarica App. Roma 20 maggio 2022 n. 3454

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