In base all'articolo 1102 c.c. ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini.
In quest'ottica il condomino che si serve del muro perimetrale nel rispetto della sua destinazione, per ricavarne maggiore vantaggio nel godimento di un'unità immobiliare già strutturalmente e funzionalmente collegata al bene comune, come presuppone l'art. 1117 c.c., lo fa nell'esercizio del diritto di condominio e non avvalendosi di una servitù. La situazione, però, cambia se il singolo condomino apre un varco nel muro comune per collegare l'appartamento all'interno del quale si interviene con immobili estranei al condominio.
Il problema è stato recentemente affrontato dalla Cassazione nella recente decisione del 22 novembre 2023 n. 32432.
Apertura di varco nel muro comune e collegamento con locale esterno estraneo al caseggiato. Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio quando una condomina apriva un varco nel muro comune perimetrale, posto all'interno del suo appartamento, per mettere in collegamento il detto immobile con i locali di proprietà del marito posti nel fabbricato confinante.
Altri due condomini - che ritenevano illegittimo il passaggio aperto dalla convenuta - si rivolgevano al Tribunale richiedendo la condanna della condomina alla riduzione in pristino.
Il Tribunale respingeva la domanda "stante l'insussistenza della natura condominiale del muro in questione".
La Corte di Appello riformava la decisione di primo grado affermando la natura comune del muro oggetto di intervento, non avendo il convenuto provato un titolo idoneo a superare la presunzione dell'articolo 1117 c.c. La soccombente ricorreva in cassazione evidenziando, tra l'altro, che nel rogito di acquisto si faceva riferimento ad un appartamento posto al piano terreno, in corso di costruzione, composto da strutture portanti.
Secondo la ricorrente il summenzionato titolo d'acquisto della proprietà (datato 1991) attestava il consolidato l'acquisto dell'appartamento e delle strutture portanti, già molti anni prima della data di iscrizione a ruolo della causa in primo grado, con tutte le conseguenze in materia di eventuale acquisto per usucapione.
La Cassazione ha dato torto alla ricorrente; i giudici supremi non hanno ritenuto per nulla rilevante il riferimento al titolo di acquisto; infatti per la Cassazione sarebbe stato piuttosto necessario accertare se nel titolo originario di costituzione del condominio vi fosse un'eventuale chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente all'iniziale unico titolare del complesso immobiliare la proprietà del muro, di modo che lo stesso avrebbe poi potuto validamente disporre del bene in favore dei propri successivi aventi causa.
La ricorrente non è riuscita a dimostrare di essere titolare del muro oggetto di lite; quest'ultimo perciò, ad avviso della Suprema Corte, è un bene comune e, conseguentemente, è stato corretto affermare l'illegittimità dell'apertura in esso praticata per realizzare un collegamento, come accertato in fatto, con un immobile estraneo al condominio. Tale apertura può determinare l'usucapione di una servitù in favore del fabbricato adiacente.
Del resto - come ha ricordato la Cassazione - la cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso solo se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri condomini.
Dopo quanti anni scatta l'usucapione?
Il ricorso è stato rigettato e la ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.
Considerazioni conclusive
La previsione dell'art. 1102 c.c. deve essere intesa nel senso di assicurare al singolo condomino, in relazione al concreto esercizio del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa comune, sicché il medesimo dev'essere ritenuto legittimato a servirsene anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità: infatti, la nozione di "uso paritetico" non può essere intesa in termini di assoluta identità di utilizzazione della cosa, in quanto un'interpretazione della norma in senso esclusivamente spaziale o temporale si risolverebbe nel sostanziale divieto, per qualsiasi condomino, di fare un qualsiasi uso particolare, a proprio vantaggio, della cosa comune.
Si deve però rilevare che, in tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione; infatti in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini (Cass. civ., sez. VI, 25/02/2020, n. 5060; Cass. civ., sez. II, 05/03/2015, n. 4501).
Allo stesso modo viola l'art. 1102 c.c. l'apertura praticata da un condomino nella recinzione del cortile condominiale, senza il consenso degli altri condomini al fine di creare un accesso dallo spazio interno comune ad un immobile limitrofo (estraneo al caseggiato) di sua esclusiva proprietà, determinando, tale utilizzazione illegittima della corte condominiale, la costituzione di una servitù di passaggio a favore del fondo estraneo alla comunione ed in pregiudizio della cosa comune (Cass. civ., sez. II, 12/02/2018, n. 3345).
