Il termine "usucapione" è diventato di uso comune per indicare quel modo di acquisto della proprietà da parte di un soggetto per il solo fatto di essere possessore di un bene da un certo periodo di tempo.
Eppure, nonostante sia forse uno degli istituti di diritto più conosciuti anche dagli inesperti della materia - come l'ambita ricompensa di chi nel tempo si è impegnato a conservare, manutenzionare, utilizzare un bene atteggiandosi come proprietario - è pur sempre un tema che merita approfondimenti in quanto sottoposto ad una rigorosa disciplina privatistica nonché oggetto di casistica ricorrente in ambito giurisprudenziale.
In quest'articolo, partendo dalla nozione generale, ci si soffermerà sul requisito indispensabile perché si possa compiere l'acquisto della proprietà per usucapione, ossia il decorso del tempo, poiché non occorrono sempre i canonici venti anni, come comunemente ritenuto, bensì tempi diversi a seconda del bene che si intende usucapire. Sul tema, di seguito si fornisce al lettore una guida pratica e di agevole utilizzo.
Usucapione: nozione generale
L'usucapione, usucapio, è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario in virtù del possesso continuato sul bene per un periodo di tempo determinato dalla legge.
Per usucapire un bene, dunque, occorre che il soggetto abbia posseduto il bene:
- senza interruzione, per tutto il periodo previsto dalla legge;
- in modo non violento, né clandestino: il possesso non deve essere viziato. L' art. 1163 c.c., rubricato "Vizi del possesso", infatti, così recita: "Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata.
Differenza tra proprietà, detenzione e possesso
Ai fini dell'usucapione, quel che rileva è dunque il possesso (che perdura in maniera continuata da un certo periodo di tempo) da non confondere con la detenzione, caratterizzata anch'essa da un rapporto materiale tra soggetto e bene, ma carente dell'elemento soggettivo - psicologico (tipico del solo possesso) ossia della volontà di disporre del bene come se si fosse proprietari o titolari di altro diritto reale.
Con riferimento alla detenzione si parla di animus detinendi per distinguerlo dall'animus possidendi; quest'ultimo tipico del possesso che risulta, così, caratterizzato non solo dalla materiale apprensione del bene (elemento oggettivo, mero potere di fatto sulla cosa, il solo elemento della detenzione) ma anche dall'animus di disporre del bene come fosse proprio (elemento soggettivo, peculiarità del possesso).
I termini per il compimento dell'usucapione decorrono: in caso di usucapione ordinaria, dal conseguimento del possesso o dalla cessazione della violenza o della clandestinità, mentre in caso di usucapione abbreviata dalla data di trascrizione del titolo idoneo.
In alcuni casi anche il detentore può trasformarsi in possessore; si tratta della la c.d. interversione del possesso, espressamente prevista e disciplinata dal codice civile, che si ha quando il titolo muta per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione del detentore contro il possessore (art. 1141 c.c.) oppure di colui che ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui contro il diritto del proprietario (art. 1164 c.c.). In tali casi il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato mutato.
L'usucapione del pianerottolo condominiale. Alcune riflessioni.
L'istituto dell'usucapione è regolato dagli articoli 1158 fino al 1167 del codice civile. Analizziamoli singolarmente in relazione alle diverse tipologie di usucapione.
Usucapione: le varie fattispecie
Il nostro ordinamento distingue alcune fattispecie di usucapione: usucapione ordinaria, usucapione abbreviata, usucapione speciale per la piccola proprietà rurale, usucapione speciale abbreviata per la piccola proprietà rurale.
Un'ulteriore distinzione va fatta, poi, a seconda che si tratti di usucapione di beni immobili, universalità di mobili, beni mobili e beni mobili iscritti in pubblici registri.
Distinguere le varie tipologie di usucapione è il primo passo fondamentale per giungere ad un corretto inquadramento dell'istituto agli effetti di legge ed in relazione al decorso del tempo necessario affinché si compia l'usucapione.
Usucapione ordinaria
L'usucapione ordinaria si compie:
- Per i beni immobili: quando il possesso si protrae in modo continuato per venti anni.
A stabilirlo è l'art. 1158 c.c. che così recita: "La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni".
- Per i beni mobili: quando il possesso si protrae in modo continuato per dieci anni, salvo che non sia avvenuto in mala fede (in tal caso il termine è ventennale).
Ecco come si prova l'acquisto per usucapione del lastrico solare
Ciò, per come previsto dall'art. 1161 c.c. che così recita: "In mancanza di titolo idoneo, la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede. Se il possessore è di mala fede, l'usucapione si compie con il decorso di venti anni".
- Per l'universalità di mobili: quando il possesso si protrae in modo continuato per venti anni o in caso di acquisto in buona fede, in forza di titolo idoneo, l'usucapione si compie con il decorso di dieci anni.
L'articolo 1160 c.c. così recita: "L'usucapione di un'università di mobili o di diritti reali di godimento sopra la medesima si compie in virtù del possesso continuato per venti anni.
Nel caso di acquisto in buona fede da chi non è proprietario, in forza di titolo idoneo, l'usucapione si compie con il decorso di dieci anni".
Per universalità di mobili si intende, ai sensi dell'art. 816 c.c. "la pluralità di cose che appartengono alla stessa persona e hanno una destinazione unitaria".
Un esempio di universalità di mobili è l'azienda che, quale complesso di beni organizzati per l'esercizio dell'impresa, può essere unitariamente posseduta ed usucapita (cfr. Cass. Sez. U.U. n. 5087/14).
Usucapione di un bene comune: quando e' possibile?
- Per i beni mobili iscritti in pubblici registri: l'usucapione ordinaria si compie con il decorso di dieci anni, salvo che concorrano le condizioni previste per l'usucapione abbreviata.
Quanto all'usucapione ordinaria dei beni mobili registrati, infatti, l'articolo 1162 secondo comma c.c. stabilisce: "Se non concorrono le condizioni previste dal comma precedente, l'usucapione si compie con il decorso di dieci anni". Il riferimento al comma precedente è alle condizioni necessarie affinché si verifichi per i beni mobili registrati, l'usucapione abbreviata, di cui si dirà nel prosieguo.
I beni mobili iscritti in pubblici registri, anche detti, per brevità, beni mobili registrati, sono ad esempio le automobili, i motocicli, e per essi, ai sensi dell'art. 815 c.c. valgono le disposizioni del codice civile (ed anche del codice della navigazione) che li riguardano ed in mancanza, sono soggetti alla disposizioni relative ai beni mobili.
Usucapione abbreviata
Vi sono dei casi previsti dal codice civile in cui l'usucapione si compie con il decorso di un tempo minore rispetto all'usucapione ordinaria, purché concorrano determinate condizioni così brevemente riassumibili:
- Titolo idoneo a trasferire la proprietà;
- Trascrizione del titolo;
- Possesso:
- Ininterrotto per un determinato tempo, diverso a seconda del tipo di bene da usucapire:
10 anni: per gli immobili. "Colui cha acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione" (art. 1159 comma 1 c.c.).
5 anni: per i fondi rustici situati in comuni montani o se situati in comuni non classificati montani, se aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge. "Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo al trasferimento della proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione" (art. 1159 bis comma 2 c.c.).
3 anni: per i beni mobili iscritti in pubblici registri. Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un bene mobile iscritto in pubblici registri, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie in suo favore l'usucapione col decorso di tre anni dalla data della trascrizione art. 1162 co. 1 c.c.).
- Non vizioso (né clandestino, né violento);
- Di buona fede.
Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale e usucapione speciale abbreviata per la piccola proprietà rurale.
Si tratta di una forma di usucapione speciale ed agevolata prevista dalla L. 346 /76 che ha inserito nel codice civile l'art. 1159 bis. Il legislatore ha previsto un procedimento semplificato ed agevolazioni fiscali per i fondi rustici con annessi fabbricati situati in zone montane o in comuni non classificati montani dalla legge, ma aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.
Per fondo rustico si intende quel terreno destinato all'attività agricola, e dunque inteso come entità agricola ben individuata e organizzata che sia destinata ed ordinata ad una propria vicenda produttiva. In tal senso, la giurisprudenza più recente (cfr. Cass. n. 20451/2017; Cass. n. 8778/2010) ritiene che per l' applicazione della usucapione speciale di cui all'art. 1159 bis c.c. non è sufficiente che il fondo sia iscritto nel catasto rustico, ma è necessario che esso, quanto meno all'inizio della "possesso ad usucapionem" sia destinato in concreto all'attività agraria.
Usucapione della servitù di mantenimento a distanza illegale
Quanto invece, all'ulteriore requisito richiesto dalla legge ossia che il fondo insista su un territorio classificato montano, la giurisprudenza ha precisato che l'art. 1159-bis cod. civ. richiede, che il fondo rustico ricada in un comune classificato montano, non che esso ricada nella zona montana del comune classificato montano.
Ciò con la conseguenza che, qualora il comune presenti le caratteristiche altimetriche previste dalla legge per essere classificato montano (almeno l'80 per cento della superficie al di sopra dei 600 metri di altitudine sul livello del mare o dislivello tra la quota altimetrica inferiore e quella superiore del territorio comunale non minore di 600 metri), il fondo incluso nel territorio comunale può essere usucapito ai sensi dell'art. 1159-bis cod. civ., ancorché si trovi nel livello inferiore del territorio medesimo. (cfr. Cass. n. 11312 del 2012).
Vediamo qual è il termine previsto per il compimento della usucapione speciale per la piccola proprietà rurale:
- 15 anni: "La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni".
È quanto stabilisce l'art. 1159 bis c.c. al primo comma.
- 5 anni: "Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo al trasferimento della proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione". È quanto recita l'art. 1159 bis c.c. al secondo comma che disciplina la c.d. "usucapione speciale abbreviata" con termine di cinque anni dalla data di trascrizione del titolo di acquisto a non domino.
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