Non è infrequente che, contestualmente alla firma di un preliminare di compravendita, il venditore consegni l'immobile all'acquirente. Non sempre, infatti, per la cosiddetta "traditio" del bene si attende il contratto definitivo.
Perciò, in un caso come questo, il rogito notarile servirà solo a sancire il trasferimento del cespite e a trasformare la precedente detenzione dell'immobile in un possesso, a tutti gli effetti, uti dominus.
Nella vicenda qui in commento, conclusasi con la sentenza n. 3421 del 19 aprile 2022 del Tribunale di Milano, al compromesso non è, invece, seguito alcun contratto. Il bene è rimasto, quindi, nelle mani dell'originario promissario acquirente, senza che questi ne diventasse, formalmente, il proprietario.
Ebbene, in una circostanza come questa, cosa deve accadere affinché il potenziale compratore diventi, indiscutibilmente, il titolare del bene? In particolare, la semplice consegna dell'immobile all'atto del preliminare sarebbe sufficiente a concretizzare il possesso utile ai fini dell'usucapione dell'immobile? Più in generale, in base a quali presupposti potrebbe avvenire la predetta usucapione?
Vediamo come ha risposto a queste domande il Tribunale di Milano.
Preliminare d'acquisto e usucapione immobile: quando è possibile? Il caso concreto
Nel novembre del 1989, a seguito di un preliminare di compravendita firmato un anno prima, un box, facente parte di un fabbricato in Milano, era consegnato al promissario acquirente, in attesa del contratto definitivo.
Nonostante ciò, il rogito notarile non veniva mai stipulato e il potenziale compratore rimaneva in possesso dell'immobile, senza esserne, formalmente e sostanzialmente, il proprietario.
Negli anni a seguire, il citato detentore e, successivamente alla sua morte, la figlia di questi, avevano utilizzato il box come se fosse stato proprio a tutti gli effetti di legge. Venivano, perciò, saldate le quote condominiali, ordinarie e straordinarie, nonché le imposte sul bene. Il condominio, inoltre, considerava il nominativo de quo il proprietario dell'immobile e, all'occorrenza, lo citava in quanto tale all'interno del riparto degli oneri comuni.
Insomma, in aggiunta al necessario decorso del termine ventennale, parevano sussistere tutti gli elementi per invocare l'acquisto del bene a titolo di usucapione e per ottenere, di conseguenza, una sentenza che accertasse tutto ciò e consentisse di formalizzare il trasferimento nei registri immobiliari.
Per questa ragione, era avviato il procedimento in commento.
In tale sede, l'attrice, figlia dell'originario promittente compratore, invocando la successione nel possesso del box, ex art. 1146 co. 1 cod. civ., aveva l'onere di dimostrare l'esistenza di tutti i presupposti per conclamare l'avvenuta usucapione.
Per il Tribunale di Milano, tale compito era assolto compiutamente e per l'effetto la domanda era accolta.
Usucapione immobile: cosa sono il corpus e l'animus possidendi?
Per acquistare un immobile per usucapione, non è sufficiente il solo decorso del termine ventennale necessario ai sensi di legge.
Colui che possiede il cespite, infatti, deve esercitare, continuativamente, delle attività materiali con le quali manifesta il dominio esclusivo del bene, in contrasto con il possesso del proprietario «il corpus possessionis inteso quale compimento di attività materiali che manifestano il dominio esclusivo (o pro quota) sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso pieno altrui».
In tali attività, può desumersi, altresì, il cosiddetto "animus possidendi", cioè la volontà di esercitare sulla cosa un potere corrispondente a quello del proprietario «l'animus possidendi consistente nella volontà di esercitare sulla cosa una signoria corrispondente alla proprietà o ad altro diritto reale (anche pro quota); esso non si può limitare ad semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore ed, anzi, secondo la giurisprudenza e dottrina maggioritaria, può, eventualmente, essere desunto in via presuntiva dal corpus possessionis, se l'attività svolta corrispondente all'esercizio del potere sulla cosa nomine proprio, vantando per sé il diritto corrispondente al possesso in contrapposizione con quello del titolare della cosa (Cass. II, 16 aprile 2015, n. 7821)».
Ebbene, gli elementi appena descritti sono riconoscibili nel promissario acquirente al quale, successivamente ad un preliminare, viene consegnato il bene in attesa del contratto definitivo?
Contratto ad effetti obbligatori: il possesso del bene è utile per l'usucapione?
Nella vicenda in commento, il box era stato consegnato a seguito di un contratto preliminare. Al momento del conferimento, perciò, non c'era stato alcun trasferimento del diritto.
Secondo la giurisprudenza, tale circostanza impediva che il potere esercitato sulla cosa potesse essere considerato utile ai fini dell'usucapione «non opera la presunzione del possesso utile "ad usucapionem", previsto dall'art. 1141 c.c., quando la relazione con il bene derivi da un atto o da un fatto del proprietario non corrispondente al trasferimento del diritto (infra da ultimo Cass. II, Ord. 22 ottobre 2021, n. 29594)».
Come, infatti, ha ribadito il Tribunale di Milano, il promissario acquirente a cui viene consegnato l'immobile, è solo un mero detentore a titolo di comodato. Non è, quindi, nelle condizioni giuridiche per poter invocare alcun possesso rilevante ai fini dell'usucapione.
È perciò necessaria la cosiddetta interversione del possesso «mediante la manifestazione esterna, diretta contro il proprietario/possessore, della volontà di esercizio del possesso "uti dominus"».
Ebbene, nel caso in commento ciò è avvenuto nel momento in cui l'originario detentore e poi la figlia erede hanno utilizzato il box come se fosse proprio e di nessun altro. Ad esempio, assumendosi gli oneri condominiali ordinari e straordinari e pagando le imposte sull'immobile.
Tali circostanze, unitamente alle altre, in primis il decorso del tempo, hanno condotto all'esito positivo della domanda.
