Il promissario acquirente di una porzione immobiliare non assume la qualità di "condomino" poiché fino alla data prevista per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita, la proprietà dell'immobile rimane al promittente venditore che, come tale, è il solo a far parte della compagine condominiale.
Il promissario acquirente, quindi, non è tenuto al pagamento delle spese condominiali né a partecipare a lavori di riparazione e o manutenzione; eventuali obblighi in questo senso potrebbero, però, essere previsti nel contratto preliminare d'acquisto.
Ci si chiede, allora, in che rapporti si trovi il Condominio con il promissario acquirente allorquando quest'ultimo abbia preso accordi con il promittente venditore, nel preliminare di vendita, di farsi carico degli oneri condominiali ancor prima della stipula del definitivo.
È questo il caso portato dinanzi al Tribunale di Napoli che con sentenza n. 4636 del 18 maggio 2021 ha ribadito che l'obbligo del pagamento delle spese condominiali grava sempre sul proprietario - condomino e che il Condominio non ha alcun rapporto diretto con il promissario acquirente (né in generale con altro soggetto terzo qual è, anche, il conduttore dell'immobile).
Promissario acquirente e assemblea condominio. Il caso
Il Tribunale di Napoli è stato chiamato a pronunciarsi sull'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalle proprietarie di un immobile alle quali era stato ingiunto il pagamento di una somma di denaro a titolo di oneri di gestione condominiale.
Le opponenti, al fine di essere garantite e manlevate da qualsivoglia esborso in conseguenza del giudizio, chiedevano di essere autorizzate alla chiamata in causa del terzo, con il quale era intercorso un contratto di locazione ad uso abitativo ed un contratto preliminare di compravendita.
Le opponenti assumevano che in tale preliminare, le parti avevano stabilito che gli oneri condominiali ordinari e straordinari erano a carico del promittente acquirente.
Si costituiva in giudizio il Condominio che, tra gli altri motivi, si opponeva alla chiamata in causa del promittente acquirente eccependo che le scritture private intercorse tra le parti non avevano alcuna rilevanza nei confronti del Condominio.
Il Tribunale di Napoli, con riferimento al punto in esame, rigettava la domanda delle opponenti sulla base di un ragionamento che merita un approfondimento.
Promissario acquirente e assemblea condominio. I motivi della decisione
Il punto focale della questione che ci occupa non è tanto stabilire chi debba pagare gli oneri condominiali tra il promissario acquirente ed il promittente venditore (poiché, come detto, possono sussistere accordi tra le parti in tal senso) bensì è evidenziare che i rapporti interni tra le dette parti di un contratto preliminare di compravendita (o di locazione) non rilevano nei confronti del Condominio.
Deve, infatti, farsi riferimento al generale principio per cui in tema di oneri condominiali, solo il proprietario dell'immobile è passivamente legittimato rispetto all'azione giudiziaria per il recupero della quota di competenza del Condominio poiché è il proprietario il solo a possedere lo status di condòmino.
Con la sentenza in esame, il Tribunale di Napoli richiamando una precedente pronuncia del Tribunale di Roma, n. 11924 del 13 giugno 2016, ribadisce che sia con il contratto di locazione, sia con il contratto preliminare di compravendita, non si trasferisce la proprietà dell'immobile con la conseguenza che l'amministratore di condominio, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 e 63 disp. att. c.c., deve richiedere le spese condominiali esclusivamente al proprietario- condòmino.
Il promissario acquirente può partecipare come delegato del condomino
Sul punto, in verità, sono diverse le pronunce giurisprudenziali che confermano che - quanto meno con riferimento alle azioni promosse dall'amministratore per la riscossione delle spese condominiali di competenza delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva - sono passivamente legittimati soltanto i rispettivi proprietari effettivi di dette unità, addirittura escludendo il condòmino apparente ossia colui che possa apparire tale, ed anche il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino, né sussistendo esigenze di tutela dell'affidamento di un terzo di buona fede nella relazione tra condominio e condomino.
Pertanto, quando è necessario agire giudizialmente per ottenere un pagamento è compito dell'amministratore individuare i reali proprietari, o attraverso richiesta dei titoli di proprietà agli stessi proprietari o effettuando ricerche presso la conservatoria dei registri immobiliari (cfr. Trib. Catanzaro n. 1555/2019; Trib. Bari n. 1355 del 2016; Cass. n. 17039/2007; Cass. Sez. Unite n. 5035/2002).
L'amministratore può, dunque, esigere il pagamento degli oneri condominiali solo dal titolare del diritto di proprietà del bene immobile facente parte del condominio, poiché in virtù dell'art. 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini.
Preliminare e possesso del bene
Resta, pertanto, esclusa un'azione diretta nei confronti di soggetti terzi rispetto alla compagine condominiale in quanto il solo legittimato ai pagamenti richiesti, nella specie con ingiunzione di pagamento, è il proprietario dell'unità abitativa, il solo a rivestire la qualità di condòmino.
Solo con un contratto definitivo di compravendita, il proprietario perde la qualifica di condominio che viene acquisita dal promissario acquirente al quale viene trasferita con il rogito la proprietà e, di conseguenza, lo status di condòmino.
Resta fermo, ovviamente, il diritto del proprietario dell'unità abitativa in condominio - che ha sottoscritto accordi, nel preliminare o nel contratto di locazione, finalizzati ad addossare al conduttore o al promissario acquirente gli oneri condominiali ordinari e straordinari - di rivalersi sui predetti soggetti.
