In presenza di errori contabili all'interno del rendiconto condominiale, è possibile per l'assemblea modificare legittimamente il consultivo per "correggere" in autotutela errori nei conti?
Alla questione non offre risposta univoca una norma di legge, ma secondo l'interpretazione offerta dal Tribunale di Novara, nella sentenza n. 378/2021, ciò deve ritenersi ammissibile attraverso una correzione inserita in nuovi bilanci ancora da approvare con un'ulteriore delibera.
Come noto, rientra tra le attribuzioni dell'amministratore di condominio, ex art. 1130 c.c. quella di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Per rendiconto condominiale si intende quel documento che, ai sensi dell'art. 1130-bis del codice civile, contiene le voci di entrata e di uscita, nonché ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Della sua approvazione, come anticipato, se ne occupa l'assemblea condominiale. Ma cosa accade nel caso in cui si renda necessario procedere alla correzione di un rendiconto precedentemente approvato, ad esempio qualora il documento presenti degli errori contabili commessi durante la predisposizione dello stesso rendiconto?
Rendiconto condominiale ed errori contabili
L'errore che emerge in tale occasione è quello che, mutuando una definizione offerta dall'organismo italiano di contabilità, consiste in "una rappresentazione qualitativa e/o quantitativa non corretta di un dato di bilancio e/o di un'informazione fornita in nota integrativa".
Può trattarsi, ad esempio, di quegli errori di calcolo che potrebbero verificarsi a causa di sbagli matematici e di erronee interpretazioni di fatti, i quali che comunque sono idonei a impattare sui dati di bilancio rilevanti per i condomini.
Indubbiamente, i condomini che si ritengano lesi da un errore contabile presente all'interno di un rendiconto approvato dall'assemblea ben potranno impugnare la delibera di approvazione nel breve termine di cui all'art. 1137 c.c., norma ai sensi della quale "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento".
Tuttavia, in assenza di una norma che disciplini espressamente i principi contabili che trovano applicazione in condominio, parte della dottrina e della giurisprudenza ritiene plausibile che, in analogia rispetto a quanto avviene per i bilanci delle società, sia possibile per il condominio agire in "autotutela" e provvedere alla correzione degli errori all'interno dei bilanci che l'assemblea condominiale deve ancora approvare.
In tale dibattito si innesta proprio la menzionata sentenza con cui il Tribunale di Novara si è pronunciato in argomento a seguito dell'opposizione avanzata da una società, proprietaria di immobili all'interno del complesso condominiale, che si è scagliata contro la delibera assembleare di approvazione del consuntivo 2014-2015, stante il mancato recepimento di alcune rettifiche al rendiconto che la società stessa aveva richiesto.
Secondo parte attrice, non sarebbe stato possibile per il condominio procedere a una simile correzione in "autotutela", in quanto, una volta approvato il rendiconto di gestione da parte dell'assemblea, lo stesso assumerebbe definitiva stabilità vincolante nei confronti di tutti i condomini.
Di conseguenza, la sua approvazione rappresenterebbe di per sé un fatto impeditivo dell'ulteriore esercizio dei poteri di controllo sulla gestione economica da parte del singolo condomino, nonché anche da parte dell'Amministratore (il quale non potrebbe sostituirsi in tale attività ai singoli condomini), fatti salvi i casi di impugnazione della delibera assunta, il che non sarebbe però avvenuto nel caso di specie.
Possiamo chiedere all'amministratore l'assemblea per l'approvazione del rendiconto?
Condominio: ammissibile la correzione del consuntivo approvato
Il Tribunale offre, tuttavia, una ricostruzione diversa sul punto. In primis, il giudice piemontese conferma la piena ammissibilità, nei confronti della deliberazione condominiale che approva un rendiconto viziato da un errore contabile, di un'azione di impugnazione promossa dal condomino che si ritenga leso e che intenda contestarne la legittimità.
Tanto premesso, per il giudice piemontese ciò non significa che sia preclusa al condominio la possibilità di agire provvedendo ad emendare l'eventuale errore contabile.
Infatti, come si legge sentenza, "appare del tutto ragionevole che, così come succede per i bilanci societari, anche per il rendiconto condominiale si possano correggere i conti, inserendoli nei nuovi bilanci ancora da approvare con una nuova delibera.
Ciò in quanto l'assemblea condominiale, in generale, ha la facoltà di discutere e deliberare su uno stesso argomento in sedute diverse, con il potere di revocare o sostituire una delibera già assunta".
L'approvazione del rendiconto influisce sul diritto di accedere ai documenti di spesa?
Il Tribunale richiama un precedente giurisprudenziale (Cass. n. 26243/2011) secondo cui è legittima addirittura la delibera assembleare che abbia provveduto alla revisione dei bilanci condominiali, anche di dieci anni prima, in quanto l'assemblea di condominio può legittimamente modificare il consuntivo, senza che ciò costituisca una contrarietà alla legge o ad un qualsiasi regolamento.
In conclusione, "l'amministratore può e deve provvedere a rettificare le posizioni di debito-credito dei condòmini, includendo le adeguate correzioni in seno ai bilanci che l'assemblea condominiale deve ancora approvare".
