Il rendiconto condominiale è quel documento complesso attraverso il quale l'amministratore rende il conto della propria gestione.
Quali sono gli effetti della sua approvazione? Una volta approvato, si può modificare? Le modifiche hanno effetto retroattivo?
Sono i quesiti che, in sostanza, traiamo da quanto ci scrive un nostro lettore: «Lo scorso anno abbiamo approvato il rendiconto di gestione presentato dall'amministratore. Poi abbiamo deciso di sostituirlo in ragione di alcune irregolarità riscontrate nella gestione.
Così abbiamo affidato l'incarico di revisione della contabilità dell'annualità precedente alla revoca e di quella di due anni prima ad un revisore. Adesso che lui ci ha detto cosa ha riscontrato che non va (niente di grave, per lo più a suo modo di vedere errori nella ripartizione e di suddivisione tra condominio generale e parziali) vogliamo ri-approvare i rendiconti con le ripartizioni suggerite. Possiamo farlo? Che cosa succederà dopo?».
Dubbi più che normali: si può fare, certamente, e vedremo qui di seguito le conseguenze.
Approvazione del rendiconto condominiale, effetti
L'art. 1130-bis c.c. specifica che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve; il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica.
Come sono inseriti questi dati ed informazioni nel rendiconto?
Attraverso tre documenti, che sono:
- il registro di contabilità;
- il riepilogo finanziario;
- la nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Approvando il rendiconto, i condòmini altro non fanno che esprimere il loro assenso alla gestione condominiale, di fatto rendendo proprio il contenuto di quell'atto.
Quando l'assemblea approva il rendiconto sta validando l'operato dell'amministratore, riconoscendo la giustezza delle spese sostenute e della loro ripartizione, riconoscendo debiti e crediti, ecc.
Da non perdere: Approvazione di un rendiconto incompleto o non veritiero. Facciamo chiarezza
Revisione del rendiconto condominiale, la funzione
L'approvazione è certamente un atto importante e dalla quale discendono specifici effetti: approvando il rendiconto i condòmini l'assemblea impegna i condòmini a versare le somme ivi indicate, fornendo all'amministratore un efficace strumento per il recupero giudiziale del credito.
Approvare il rendiconto non vuol dire mettere una pietra tombale sul passato. Ai sensi dell'art. 1130-bis, primo comma, c.c., infatti, «l'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà».
Fondamentale, lo si comprende leggendo la disposizione appena citata, che sia ben circoscritto. Dire che è stata affidato un incarico di revisione della contabilità condominiale vuol dire ben poco, se non si descrive al revisore incaricato l'ambito del suo incarico.
I condòmini potrebbero essere interessati ad una verifica della corretta contabilizzazione di entrate e/o uscite, alla valutazione dei criteri di riparto utilizzati ad una sola di queste fattispecie ovvero ad altre.
All'esito della revisione l'incaricato renderà una relazione, non un nuovo rendiconto, ma un resoconto dell'attività e delle conclusioni cui è giunto.
In relazione a ciò dunque, le conclusioni potranno orientare le scelte dei condòmini.
Approvazione del rendiconto condominiale revisionato, gli effetti
Si supponga, come nel caso che ci ha sottoposto il nostro lettore, che l'assemblea, vagliata la relazione del revisore, intenda dare seguito alle sue conclusioni.
Nel caso che ci è stato esposto si parlava di errori nella ripartizione e di suddivisione tra condominio generale e parziali. Il condominio, quindi, immaginiamo incaricherà il nuovo amministratore, ovvero il medesimo revisore, per emendare le rendicontazioni approvate dalle inesattezze riscontate e quindi provvedere ad una nuova approvazione. E qui arriviamo al punto.
Quali gli effetti retroattivi dell'approvazione?
Approvando il rendiconto, dicevamo in principio, l'assemblea considera veritiero il suo contenuto; Tizio ha versato 100 e deve ancora versare 20. Sono stati eseguiti lavori per il verde condominiale pari ad € 1.000,00 ecc.
Approvando delle modifiche al rendiconto si dirà che qualcosa che quello approvato a suo tempo andrà sostituito con uno nuovo. Tecnicamente niente di più di una sostituzione di delibera.
Concretamente gli effetti pratici non mancheranno. Magari con le modifiche apportate in ragione della revisione Tizio risulterà debitore di 30 e non di 20. Oppure avrà diritto ad una restituzione.
L'approvazione del rendiconto revisionato, salvo prescrizioni dovute al passare del tempo, fa sì che quanto a suo tempo versato debba essere aggiornato. A queste condizioni, dunque, l'approvazione del rendiconto modificato ha efficacia retroattiva.
E chi non è d'accordo? Come per una qualunque delibera, anche quella di approvazione del rendiconto emendato in seguito a revisione può essere oggetto d'impugnazione per le ragioni afferenti alle violazioni di legge comportanti l'annullabilità o la nullità del deliberato oggetto di contestazione.
Se la delibera di approvazione del rendiconto rettificato fosse oggetto di annullamento, allora rivivrebbe il rendiconto inizialmente emendato. Una sorta tutto cambia affinché tutto resti come prima. Questa volta, però, tornando per davvero allo status quo ante.
L'assemblea può annullare l'approvazione del rendiconto?
Mancata approvazione del preventivo e del rendiconto condominiale, quali conseguenze?
