Nel procedimento che conduce alla convocazione di un'assemblea condominiale si devono rispettare delle regole ben precise.
Ad esempio, l'amministratore non può trascurare le modalità tassative con le quali si può comunicare l'invito a partecipare all'adunanza. Il rappresentante del condominio, inoltre, non può nemmeno ignorare l'eventuale regolamento condominiale, di natura contrattuale, che, in occasione di una riunione, potrebbe prevedere delle regole e/o dei termini da rispettare ancora più stringenti.
Insomma, bisogna stare attenti a come si procede, perché in caso di una o più violazioni, l'assemblea e le sue decisioni potrebbero essere impugnate nelle sedi competenti, con il forte rischio di un'invalidità del verbale impugnato.
Omessa convocazione, onere della prova ed interesse ad impugnare
A quanto pare, è ciò che è avvenuto in un condominio romano, dove due proprietari, sostenendo di non esseri stati regolarmente convocati, hanno contestato la legittimità di due deliberati.
Ne è scaturita l'inevitabile lite giudiziaria, culminata con la sentenza n. 3573 del 01 marzo 2021 emessa dal Tribunale di Roma.
Vediamo, pertanto, cosa ha determinato in concreto il contenzioso in esame.
Basta la tardiva convocazione per avere interesse a impugnare la delibera: il caso
Gli attori del caso giudiziario in commento hanno impugnato due assemblee del 2018 per vari vizi. Tra questi, in particolare, è stato evidenziato quello relativo al difetto nella convocazione.
I protagonisti della vicenda hanno, infatti, sostenuto che l'invito a partecipare era arrivato con ritardo e, nello specifico, nel mancato rispetto del termine di otto giorni previsto dal regolamento condominiale di natura contrattuale. Essi hanno, quindi, ritenuto opportuno avanzare impugnazione, prospettando l'annullabilità delle riunioni.
4 euro di differenza escludono l'interesse ad impugnare la delibera condominiale
Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda, ha invalidato i deliberati impugnati e ha condannato il convenuto condominio al pagamento delle spese secondo il principio della soccombenza.
I termini per la convocazione dell'assemblea condominiale: cosa dice la legge?
Le disposizioni di attuazione del codice civile indicano, in maniera chiara e precisa, entro quale termine deve essere comunicato all'avente diritto, l'invito a partecipare all'assemblea condominiale: «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (Art. 66. Co. 3 disp att. cod. civ.)».
Le irregolarità formali del verbale non mettono a rischio la delibera
La norma appena richiamata non lascia adito a dubbi: se la convocazione è intempestiva, l'assemblea è annullabile su iniziativa degli assenti alla riunione o dei dissenzienti alla votazione effettuata.
Vediamo se la giurisprudenza è d'accordo.
Assemblea condominiale annullabile se la convocazione è tardiva
Con la sentenza n. 3573/2021, il Tribunale di Roma, nel solco della consolidata giurisprudenza sull'argomento, conferma che l'invito alla riunione, se intempestivo, poiché recapitato all'avente diritto oltre il termine minimo di legge, determina l'annullabilità dell'assemblea.
Il magistrato capitolino, innanzitutto richiama i principi espressi dalla nota sentenza della Suprema Corte a SSUU n. 4806/05, ribadendo che «devono essere annullate le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento, quelle affette da vizi formali o da irregolarità in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari.
In altri termini tutte le delibere che soffrono di vizi formali attinenti alla procedura di formazione della volontà del condominio».
Breve vademecum sulle regole riguardante l'assemblea ordinaria e quella straordinaria
Dopodiché, il Tribunale di Roma chiarisce la ragione sostanziale che giustifica la descritta invalidità «La mancata tempestiva conoscenza dell'avviso di convocazione determina invero la lesione del diritto del condomino di partecipare all'assemblea e di essere avvertito in un tempo congruo per poter prendere cognizione del contenuto dell'ordine del giorno, acquisendo la documentazione ritenuta necessaria, e per poter utilmente determinarsi se partecipare o meno ed in quale guisa (se a mezzo di delegato) all'assise così contribuendo alla formazione della volontà collettiva».
Infine, l'illegittimità di un deliberato assembleare, formatosi in difetto della tempestiva convocazione dei vari aventi diritto, è altresì rilevabile anche se non è stato rispettato un eventuale maggior termine minimo per la consegna dell'invito, sancito da un regolamento condominiale di natura contrattuale.
È possibile modificare il verbale assembleare dopo la sua chiusura?
Convocazione tardiva: è sufficiente per avere interesse a impugnare l'assemblea
L'art. 66 disp. att. cod. civ. sopra richiamato afferma che in caso di tardiva convocazione, l'assemblea è annullabile.
La sentenza in commento conferma, altresì, tale conclusione, nel solco dell'interpretazione giurisprudenziale corrente.
A questo punto e per concludere, appare scontato che l'avente diritto a partecipare alla riunione, una volta ricevuta in ritardo la convocazione, abbia pieno diritto ed interesse ad impugnare il deliberato così viziato «la mancata tempestiva convocazione... integra un vizio di costituzione dell'assemblea che è idoneo a portare all'annullamento delle delibere approvate in quella sede (Cass. 22240/13 e Cass. 22573/16) posto che un vizio formale inerente il procedimento di formazione della volontà dell'ente di gestione integra di per sé un motivo valido di impugnazione senza che occorra esservi un ulteriore interesse del condomino che contesti la delibera».
Delibere annullabili, chi ha interesse ad impugnarle?
