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Revoca parziale delibera assemblea condominiale
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Revoca parziale delibera assemblea condominiale

Come può l'assemblea revocare parzialmente una delibera?

Avv. Alessandro Gallucci 

L'assemblea condominiale esprime le proprie decisioni mediante degli atti chiamati delibere.

Con questi atti il consesso impartisce ordini all'amministratore, dirime controversie tra condòmini in merito all'uso delle cose comuni, lo disciplina con un regolamento ovvero mediante decisioni ad hoc; ed ancora stabilisce l'assunzione ovvero il licenziamento del portiere, scegli l'impresa per le opere di manutenzione delle parti comuni, ecc.

Insomma l'assemblea condominiale decide su quanto di propria competenza e lo fa deliberando.

Ogni riunione tra i condòmini viene verbalizzata e ogni decisione rappresenta una deliberazione a se stante.

In un verbale, quindi, possono essere presenti più delibere e tra queste delibere alcune possono essere legittime ed altre invalide.

Si pensi all'assemblea che con le maggioranze previste dalla legge per la seconda convocazione (maggioranza dei presenti e un terzo del valore dell'edificio) abbia deliberato l'approvazione del rendiconto di gestione e poi con i medesimi quorum abbia deciso l'effettuazione di lavori straordinari di notevole entità.

In quel verbale sono presenti due delibere, la prima valida, l'altra annullabile in quanto assunta con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge (maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio).

In questo contesto l'assemblea può intervenire per porre rimedio ai propri errori, esempio sostituendo la delibera viziata con una regolare.

=> Quorum necessari per la sostituzione di una delibera condominiale

Solo questo? O ci sono altre possibilità? L'assemblea, ad esempio, può sostituire parzialmente una delibera, cioè una singola decisione, revocandone solamente una parte?

Sostituzione di delibera

Sostituire vuol dire mettere una cosa (o una persona, ma non è questo il caso) al posto di un'altra.

Sostituisco un oggetto rotto, uno vecchio, uno che non m'interessa più. Il condominio ha la possibilità di sostituire una propria decisione.

Il condominio Alfa ha scelto la ditta Beta per la pulizia scale, ma intende sostituirla con l'impresa Gamma. L'assemblea è libera di deliberare ciò, restando impregiudicato il diritto dell'impresa, se ne ricorressero i presupposti a chiedere i danni.

Quanto appena descritto, altro non è che una sostituzione di delibera. Ciò può avvenire - e sovente avviene - soprattutto per le delibere impugnate. La sostituzione neutralizza gli effetti pratici sulla decisione (salvo successiva ulteriore impugnazione della delibera sostituente), ma non l'eventuale pagamento delle spese legali.

In tal senso è opinione unanime quella secondo la quale «la deliberazione, da parte dell'assemblea condominiale, sui medesimi argomenti riportati nella delibera assembleare oggetto di impugnazione e la conseguente sostituzione dell'atto invalido con un atto valido dai medesimi contenuti, impone la declaratoria di cessazione della materia del contendere.

In circostanze siffatte, invero, difetta l'interesse di parte attrice, inizialmente sussistente, ad agire in giudizio al fine di ottenere l'annullamento della delibera invalida, unicamente residuando l'accertamento della soccombenza virtuale ai fini della statuizione sulle spese del giudizio.

A tale scopo appare nella specie decisivo il fatto che la mancata e/o irregolare comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea all'attore, che costituisce il vizio denunciato dallo stesso quale causa di invalidità della delibera, comporta l'annullabilità del provvedimento, di fatto richiesta tardivamente solo in sede di precisazione delle conclusioni, avendo la parte proposto domanda giudiziale per la nullità della delibera» (Trib. Milano 24 settembre 2013 n. 11771).

Revoca di una parte della delibera

Data questa situazione, non si può dubitare sul fatto che l'assemblea possa revocare parzialmente una delibera. Ciò tanto perché lo si reputa opportuno per sopravvenute valutazioni di merito sulla precedente decisione, quanto perché così operando si evita una probabile dichiarazione d'invalidità da parte dell'Autorità Giudiziaria.

Casi pratici: l'assemblea con un'unica delibera decide di ri-asfaltare un tratto di strada condominiale e con l'occasione di provvedere alla illuminazione del medesimo passaggio. Successivamente, però, i condòmini ritengono di volere eseguire solo il primo dei due lavori, sicché provvedono a richiedere di convocare un'assemblea affinché si ridiscuta la seconda parte della deliberazione per revocarla.

L'assemblea con un'unica delibera decide di pitturare le scale condominiali e impermeabilizzare nuovamente tutto il lastrico solare. Un condòmino contesta la ricorrenza dei quorum deliberativi, considerando l'impermeabilizzazione quale riparazione di notevole entità. L'assemblea delibera di revoca la decisione contestata, rinviando la decisione alla riunione che possa utilmente discuterne e decidere.

È evidente che la verbalizzazione della revoca parziale debba essere fatta in modo tale da eliminare solamente quella parte di decisione che s'intende non fare più eseguire. Nulla vieta che la revoca parziale possa essere contestata, ove la stessa non sia stata assunta rispettando le prescrizioni previste dalla legge in materia di convocazione e deliberazione.

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