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Assemblea di condominio e voto del proprietario di più appartamenti
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Assemblea di condominio e voto del proprietario di più appartamenti

Assemblea, votazione e condòmino proprietario di più unità immobiliari. Come effettuare il conteggio?

Avv. Alessandro Gallucci 

Quanto pesa il voto del condòmino che è proprietario di più appartamenti?

La questione crea sovente delle perplessità tra chi si approccia per le prime volte alla gestione dei condominii, ovvero anche solamente a chi abita in un condominio ma è poco informato sulla materia.

La problematica che spesso riscontriamo nelle domande che ci vengono poste riguarda sempre la stessa questione: chi è proprietario di due, tre o più unità immobiliari vota una sola volta, ovvero deve essere conteggiato tante volte quante sono le unità immobiliari di cui è proprietario?

Conteggio dei condòmini

Sapere individuare il numero dei condòmini è fondamentale ai fini:

  • della valutazione dell'obbligatorietà della nomina dell'amministratore;
  • dell'esatta valutazione della ricorrenza dei quorum costitutivi delle assemblee;
  • del calcolo delle maggioranze necessarie ai fini della deliberazione;
  • della valutazione dell'obbligatorietà del regolamento di condominio;
  • della valutazione della composizione dell'assemblea del supercondominio.

Com'è noto la nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto, l'adozione del regolamento se i condòmini sono più di dieci; l'assemblea del supercondominio per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore, invece, si compone di rappresentanti nominati nelle assemblee condominiali se i condòmini sono più di sessanta.

Come effettuare questo calcolo? Per farlo bisogna tenere presente la definizione di condòmino. Il condòmino è il proprietario di un'unità immobiliare.

Che quella persona sia proprietaria di un appartamento, ovvero di due o più, poco cambia: essa è sempre considerata solamente come un condòmino.

Se in un condominio vi sono nove unità immobiliari in proprietà ad altrettante persone, allora i condòmini sono nove e la nomina dell'amministratore sarà obbligatoria; se le unità immobiliari sono nove, ma i condòmini otto, perché una persona è proprietaria di due distinte unità immobiliari, allora la nomina non sarà obbligatoria.

Quando più persone sono proprietarie della medesima unità immobiliare (es. coniugi in comunione dei beni, eredi, ecc.), allora queste conteranno, ai fini che qui c'interessano, come un solo condòmino.

Tanto si desume dal secondo comma dell'art. 67 disp. att. c.c. a mente del quale «qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea […]».

Otto unità immobiliari, sette delle quali in proprietà solitaria ed una in proprietà indivisa tra marito e moglie. Questi ultimi vanno conteggiati come unica persona e quindi il numero dei condòmini, ai fini che interessano, è pari ad otto.

=> Inefficace la norma del regolamento che esclude il diritto di voto in assemblea ai proprietari delle cantine

Conteggio dei condòmini ai fini deliberativi

Tizio, Caio, Sempronio, Mevio, Filano e Calpurnio sono proprietari di un'unità immobiliare a testa? Bene, allora ai fini deliberativi ognuno conterà come unica persona. Tanti condòmini quante sono le unità immobiliari: il calcolo è presto fatto. In assemblea bisogna dar conto della presenza delle persone e delle rispettive quote millesimali.

Così, ad esempio, siccome per la regolare costituzione dell'assemblea in seconda convocazione è necessaria la presenza di tanti condòmini che «rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio» (art. 1136, terzo comma, c.c.), la riunione sarà validamente costituita alla presenza di due condòmini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.

Se Tizio è proprietario di due unità immobiliari? Non cambia nulla: i condòmini sono sempre sei, ciò che cambia è solamente la quota millesimale di Tizio che, in quanto proprietario di due appartamenti, sarà maggiore.

Così ad esempio, se le sue unità immobiliari valgono, rispettivamente, 50 e 75 millesimi, Tizio unico condòmino, in assemblea rappresenterà un quota millesimale pari 125/1000, ma ai fini del calcolo dei condòmini sarà sempre e solo uno.

Quindi per costituire l'assemblea in prima convocazione sarà sempre necessaria la presenza di almeno un'altra persona.

Esempio di verbalizzazione della presenza e della votazione

Come verbalizzare la presenza del condòmino proprietario di più unità immobiliari?

Non esiste una formula prestabilita, l'importante è che sia chiaro che lo stesso rappresenta un solo voto, il relazione al numero dei condòmini, e tanti millesimi quanti sono quelli derivanti dalle unità immobiliari di suo riferimento.

Così, restando ai numeri precedenti, nella griglia ovvero nell'elenco dei presenti basterà dar atto - ove presente - della presenza di Tizio e dei relativi millesimi, ossia 125.

Qualora in assemblea fossero presenti solo Tizio e Caio, quindi, bisognerà dire che sono presenti due condòmini per un totale di … millesimali quanti sono i millesimi complessivi da essi rappresentati.

Allo stesso modo si deve concludere per la verbalizzazione delle operazioni di voto. Il voto del condòmino proprietario di più unità immobiliari varrà sempre come il voto di un condòmino proprietario di una sola unità immobiliare.

Ciò che farà differenza è solamente la maggiore quota millesimale rappresentata e dunque in tal senso la possibilità di avere un peso maggiore ai fini dell'orientamento della decisione, dato che le maggioranze in assemblea condominiale si formano sempre guardano al doppio parametro numero dei condòmini/valore millesimale.

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Gianni
Gianni mercoledì 31 gennaio 2018 alle ore 16:21

Occasione MANCATA per incidere/definire e apportare un cenno di chiarimento alla REGOLARE COSTITUZIONE dell'assemblea. QUORUM COSTITUTIVO sorvolato !!!??

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