L'art. 66 disp. att. c.c. (introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) disciplina l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, il quale va comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
Oltre che il luogo e l'ora della riunione, l'avviso dovrà contenere specifica indicazione del c.d. ordine del giorno il quale, in pratica, rappresenta una sorta di elenco degli argomenti che verranno trattati nel corso della riunione e sui quali i partecipanti saranno chiamati a decidere.
L'ordine del giorno, dunque, assume particolare rilevanza stante il suo ruolo informativo nei confronti dei condomini e la legge prevede che lo stesso venga loro comunicato preventivamente per iscritto affinché possano valutare e venire a conoscenza degli argomenti che saranno trattati, così da essere messi in grado di partecipare e votare consapevolmente alla riunione.
Contenuto dell'ordine del giorno
Nel dettaglio, anche se la norma parla di "specifica indicazione", la giurisprudenza ritiene che, in tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, non sia indispensabile una minuziosa spiegazione, ma sia sufficiente che vengano chiaramente individuati gli argomenti sui quali si discuterà in assemblea.
Dunque, "ai fini della validità dell'ordine del giorno, occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, si da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sai alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti" (cfr. Cass. n. 21449/2010).
Quanto alla conoscenza degli argomenti da trattare in assemblea, la giurisprudenza sostiene che questa vada desunta esclusivamente dall'ordine del giorno e non aliunde (Cass. n. 1445/2014)
Ordine del giorno e validità della delibera
Sempre l'art. 66 disp. att. c.c. prevede che, in caso di convocazione incompleta degli aventi diritto, come può essere il caso di mancanza o incompletezza dell'ordine del giorno, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Allegati all'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale
Nel dettaglio, secondo la giurisprudenza, "affinché la delibera di un'assemblea condominiale sia valida, è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione" (cfr. Cass. n. 13229/2019).
Lo stesso orientamento precisa che l'accertamento della completezza o meno dell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale (nonché della pertinenza della deliberazione dell'assemblea al tema in discussione indicato nell'ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione) rimane demandato all'apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato (cfr. Cass. n. 3634/2000).
La delibera rischia l'annullamento anche nel caso in cui il Condominio abbia provveduto a convocare un'assemblea con un ordine del giorno errato, che ha inciso sulla volontà dei partecipanti chiamati a votare su di un oggetto non corrispondere alla realtà dei fatti (cfr. Tribunale di Milano n. 1769/2017).
Si è invece ritenuto che "l'eventuale adozione da parte dell'assemblea dei condomini di una deliberazione su contenuti generici e programmatici, come ad esempio quella meramente ricognitiva del riparto normativo di attribuzioni tra singoli partecipanti, amministratore ed assemblea, seppur non rientrante tra gli argomenti posti all'ordine del giorno inserito nell'avviso di convocazione, non comporta l'annullabilità della stessa delibera, trattandosi di contenuti non suscettibili di una preventiva specifica informativa dei destinatari della convocazione e comunque costituenti possibile sviluppo della discussione e dell'esame di ogni altro punto all'ordine del giorno" (Cass. n. 10865 del 2016).
Sempre in relazione alla validità della delibera, si è affermato che, stante il disposto di cui all'art. 66 disp. att. c.c., non sia indispensabile allegare all'avviso di convocazione anche i preventivi di lavori straordinari da deliberare, "posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione: il condomino interessato a consultare la documentazione relativa agli interventi da eseguire, ben potrà attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia" (cfr. Tribunale Roma, n. 4927/2019).
Assemblea in terza convocazione: è possibile?
Ordine del giorno e varie ed eventuali
All'interno dell'ordine del giorno viene spesso utilizzata la dicitura "varie ed eventuali", ad esempio per fare riferimento ad argomenti di secondaria importanza e di minimo rilievo pratico (tali da non necessitare di specifica menzione nell'ordine del giorno e che non sono oggetto di una deliberazione assembleare) oppure con riferimento alla programmazione di future attività.
Tuttavia, nel caso in cui tale voce venga utilizzata impropriamente, di appalesa il rischio di una lesione del diritto dei condomini a una partecipazione informata e consapevole all'assemblea condominiale, con conseguente manifestarsi di un vizio di annullabilità.
La giurisprudenza è concorde nel ritenere che la voce "varie ed eventuali" non possa essere utilizzata per assumere decisioni che abbiano carattere vincolante, ma solo con finalità informative, programmatiche o di confronto reciproco da parte dei condomini.
Nel dettaglio, "la decisione relativa al punto dell'ordine del giorno 'varie ed eventuali' non può preludere ad alcuna decisione vera e propria, ma solo riguardare comunicazioni a scopo di informazione, suggerimenti e proposte per futura assemblea e non certamente alcuna decisione che incida sui diritti dei condomini sulle cose comuni senza che gli stessi siano preavvertiti con uno specifico argomento posto all'ordine del giorno che consenta loro di valutare se partecipare o meno all'assemblea per fare valere le proprie eventuali ragioni" (cfr. Tribunale di Genova 221/2021).
