Quando un condominio è composto da più edifici, con più scale e, talvolta, con attribuzione di più numeri civici, le spese condominiali devono essere ripartite in maniera puntuale e con l'esatta applicazione dei criteri previsti dalla legge oppure dai regolamenti condominiali, onde evitare impugnative di delibere assembleari.
L'articolo di riferimento in tema di spese è certamente il 1123 c.c. rubricato "Ripartizione delle spese" che così recita: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Il primo comma dell'art.1123 c.c. prevede il criterio della c.d. "utilizzazione generale"; il secondo stabilisce quello della c.d. "utilizzazione differenziata" ed il terzo comma, invece, il criterio della c.d. "utilizzazione separata".
I criteri di riparto stabiliti dall'art. 1123 c.c. possono essere derogati, atteso che l'articolo in esame non rientra tra le norme dichiarate inderogabili dall'ultimo comma dell'art. 1138 c.c., con la precisazione che le deroghe possono essere deliberate soltanto con l'accordo unanime di tutti i condòmini.
Tale accordo può essere consacrato in un regolamento contrattuale ovvero in una delibera assembleare approvata all'unanimità da tutti i partecipanti al condominio.
Tuttavia, vi sono dei beni condominiali che seppure siano al servizio solo di alcune scale o gruppi di condòmini, vengono considerati beni comuni all'intero condominio a causa della loro natura architettonica e funzione strutturale portante dell'intero complesso.
In tal caso, la spesa viene attribuita a tutti i partecipanti del complesso condominiale ex art. 1123 c.c. primo comma e non invece secondo il criterio dell'utilizzazione separata di cui al terzo comma dell'art. 1123 c.c.
Questo il ragionamento cui giunge la Corte di Cassazione sez. ii civile - ordinanza 16 maggio 2019, n. Presidente Orilia - Relatore Scarpa, precisando che "In materia di condominio, ai fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini di un edificio, riguardanti, nella specie, il risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare costituito da più fabbricati, necessari per sostenere la struttura di un singolo edificio sovrastante, nonché quella del camminamento su un porticato esterno condominiale, non è rilevante la titolarità del diritto di proprietà, quanto la funzione della parte dell'edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione, con conseguente applicazione del criterio generale stabilito all'art. 1123 c.c., comma 1, secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro-quota, quando i pilastri siano elementi strutturali portanti l'intero complesso".
Piano pilotis. Come vanno ripartite le spese per i lavori straordinari.
Il caso riguardava un condòmino che aveva impugnato una delibera condominiale in cui l'assemblea attribuiva a tutti i partecipanti al condominio la spesa per i lavori di consolidamento di opere strutturali, in particolare il risanamento di pilastri di alcuni degli edifici costituenti il condominio, che a suo dire, invece, sarebbero dovute essere ripartite soltanto tra i condòmini serviti da quei beni secondo il principio del condominio parziario.
Difatti, il condòmino si riteneva escluso da dette spese, perché titolare della proprietà di unità di altro edificio all'interno del condominio, non interessato da dette opere.
In primo grado il Tribunale di Ancona, con sentenza del 12 marzo 2007, accoglie le doglianze del condòmino, ritenendo invalida la impugnata delibera per violazione dell'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. ed anche del regolamento condominiale.
In secondo grado, la Corte d'Appello di Ancona riforma la sentenza soprattutto alla luce delle risultanze della CTU, che aveva evidenziato come l'edificio condominiale non costituiva un corpo unico, in quanto, pur avendo fondazioni uniche, era separato in tre distinti corpi da giunti tecnici, e come i lavori in oggetto fossero relativi ai pilastri dei numeri civici 32 e 34 bis, dei quali il primo aveva funzione di sostegno anche della struttura del numero civico 39 e del soprastante camminamento comune.
I Giudici dell'appello concludono che le spese per i lavori di consolidamento delle opere strutturali dell'edificio Condominio rientrano tra gli oneri di manutenzione e conservazione gravanti su tutti i condomini, ai sensi dell'art. 1123 c.c., comma 1, ed anche secondo il disposto dell'art. 19 del regolamento condominiale, non trovando applicazione le diverse fattispecie di ripartizione di cui al medesimo art. 1123 c.c., commi 2 e 3.
La Corte di Cassazione, conferma la sentenza della Corte di Appello di Ancona, precisando che tra alcune parti comuni, quali, appunto, i muri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, le fondazioni, ecc., e le unità immobiliari di proprietà esclusiva sussiste un legame materiale di incorporazione, che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni non possono essere separati (Cass. Sez. 2, 18/01/2005, n. 962; Cass. Sez. 2, 07/03/1992, n. 2773; Cass. Sez. 2, 10/05/1996, n. 4391).
La questione viene affrontata soprattutto partendo dal nesso di condominialità tra proprietà esclusive e beni in comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. in quanto i "pilastri" sono annoverati tra i beni di cui all'art. 1117 c.c.
Quando scatta la presunzione di condominialità del sottotetto?
Difatti l'art. 1117 c.c. rubricato "Parti comuni dell'edificio" contiene un'elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni perché hanno oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo.
Pertanto, la predetta presunzione non opera con riguardo ai beni che per le proprie caratteristiche strutturali devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Per vincere la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni indicati dall'art. 1117 c.c., il proprietario che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di dare la prova di tale diritto e, a tal fine, è necessario un titolo d'acquisto (titolo contrario) dal quale si desumono elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene.
Le tipologie costruttive, come è noto, sono svariate e diverse l'una dall'altra ed il nesso di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. sussiste certamente, ma sempre nel rispetto della riserva del "titolo contrario" che appunto escluda che un determinato bene sia comune attribuendolo ad esempio in via esclusiva ad uno dei condòmini.
È evidente che in un condominio vi siano delle parti che sono oggettivamente destinate al servizio o al godimento di una porzione del fabbricato e che, secondo la fattispecie del "condominio parziale", creata dalla giurisprudenza, dette spese debbano essere suddivise secondo l'art. 1123 comma 3.
Conseguenza della parziale attribuzione della titolarità delle parti comuni riguarda la gestione condominiale nonché l'imputazione delle spese, per cui per i partecipanti al gruppo non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.
A carico dei medesimi condomini, privi di contitolarità con riguardo a quel dato bene, neppure ovviamente si pone un problema di contribuire alle spese.
Tuttavia, sebbene i lavori di risanamento riguardavano solo una parte degli edifici del condominio, la Cassazione, sez. ii civile - ordinanza 16 maggio 2019, conclude per l'applicazione del criterio dell'utilizzazione generale, data la funzione portante dei pilastri, necessari per sostenere la struttura di un singolo edificio sovrastante, nonché quella del camminamento su un porticato esterno condominiale e, pertanto, conferma l'applicazione del criterio generale stabilito all'art. 1123 c.c., comma 1, secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro-quota, quando i suddetti pilastri, come accertato nella specie, siano elementi strutturali portanti l'intero complesso.
