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La natura non comune di un bene accertata con sentenza definitiva non può essere messa in discussione in un successivo giudizio.
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La natura non comune di un bene accertata con sentenza definitiva non può essere messa in discussione in un successivo giudizio.

Natura non comune di un bene: ecco quando l'accertamento non può più essere oggetto di valutazione

Avv. Paolo Accoti 

L'accertamento in merito alla natura non comune di un bene contenuto in una sentenza non impugnata e, pertanto, passata in autorità di cosa giudicata - quand'anche nei fatti errato -, non può più essere messo in discussione, neppure in un successivo giudizio afferente l'obbligo di contribuire alle spese relative al medesimo bene.

Tale precedente sentenza irrevocabile, infatti, è idonea a produrre effetti destinati a durare nel tempo, fino alla cessazione del rapporto sottostante.

Ciò comporta che, quanto definitivamente accertato in precedenza, non può più essere oggetto di valutazione in un successivo giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di oneri condominiali, in considerazione del fatto che tali oneri dipendono comunque dalla situazione di comunione già acclarata in altro giudizio.

Questi i principi espressi dalla Corte di Cassazione, II Sez. civile, Relatore dott.ssa A. Casadonte, nell'ordinanza n. 14432, pubblicata in data 27 Maggio 2019.

Il proprietario di un immobile facente parte di un Complesso Residenziale, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso su richiesta del predetto ente, per il mancato pagamento degli oneri relativi alle spese di gestione del Complesso, regolarmente approvate dall' assemblea.

Il Giudice di pace respingeva l'opposizione, tuttavia, a seguito dell'appello interposto dal proprietario soccombente, il Tribunale di Tivoli, accoglieva il gravame e revocava il decreto ingiuntivo.

La Corte territoriale nel motivare tale sentenza evidenziava come il Consorzio non avesse provato l'effettiva natura del bene ritenuto comune, anche in virtù del fatto che l'originario atto di assegnazione dei lotti ai singoli soci, ma neppure i successivi atti di trasferimento, non qualificassero affatto come comuni le pertinenze del Complesso Residenziale.

Propone ricorso per cassazione il Complesso Residenziale eccependo, tra l'altro, la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 Cc.

La Corte di Cassazione, premette che, in linea generale, <<qualora una cooperativa edilizia, dopo aver stipulato con il Comune una convenzione di lottizzazione su di un terreno al fine di costruirvi un complesso edilizio da destinare a civile abitazioni, abbia poi provveduto all'assegnazione degli alloggi realizzati ai soci, con conseguente formale trasferimento in loro favore della proprietà delle singole unità immobiliari ed insorgenza di un rapporto di condominio tra i soci assegnatari, deve ritenersi che oggetto dell'assegnazione sia pure la comproprietà dei beni che abbiano l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e, cioè, siano collegati strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unità immobiliari assegnate in proprietà esclusiva ai soci, ovvero che siano in rapporto con queste da accessorio a principale, essendo il diritto dei soci assegnatari sulle parti di area non direttamente interessate dai fabbricati assimilabile a quello dei condomini sulle parti comuni.>>.

Tuttavia, la Corte di merito aveva ritenuto che, ai fini dell'esclusione dal novero dei beni comuni (nella fattispecie concreta: pozzi, depuratore, terreni destinati a verde, impianti di urbanizzazione secondaria) deponeva la mera mancata menzione di tali beni nel contesto dell'atto di assegnazione dei lotti e che, conseguentemente, esclusa per tale motivo la natura di bene comune, alcun obbligo in capo ai singoli soci poteva sorgere in relazione alla loro mantenimento.

La Corte di Cassazione, pur dimostrando come nei fatti tale ragionamento dovesse ritenersi errato, non fosse altro perché in tal senso depone l'art. 1117 Cc, a mente del quale un bene - posto in un rapporto di relazione strumentale necessaria con l'uso comune - si presume comune se il contrario non risulta dal titolo riteneva, comunque, che tale aspetto non poteva più essere oggetto di discussione, attesa l'esistenza di un precedente giudicato sul punto.

Ed invero, rileva la Suprema Corte, così come eccepito dal controricorrente, che sul punto era già intervenuta una decisione, passata in giudicato, la quale aveva accertato l'insussistenza di una situazione di contitolarità di tali pertinenze in capo all'attuale opponente-controricorrente.

A tal proposito, infatti, un tale accertamento operato con una sentenza passata in giudicato <<inerisce ad una connotazione, di fatto e di diritto, del rapporto inter partes, idonea a produrre effetti destinati a durare per tutto il protrarsi di tale rapporto a situazione normativa e fattuale immutata.>>.

Conseguentemente, <<la situazione ivi accertata non può più formare oggetto di valutazione diversa nel presente giudizio (cfr. Cass. 11572/2016), né ai fini del primo motivo, né ai fini del secondo motivo, in quanto i limiti della cognizione del giudice del procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali dipendono comunque dalla preventiva configurabilità di una deliberazione che abbia approvato la ripartizione delle spese tra i condomini relative a parti ad essi comuni, essendo tale situazione di comunione smentita dall'intervenuto giudicato esterno (arg. Cass. 305/2016)>>.

In definitiva il ricorso viene rigettato, tuttavia, considerata la sopravvenienza del giudicato esterno rispetto al momento di proposizione del ricorso, le spese del giudizio di cassazione vengono compensate tra le parti.

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

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Cass. Civ. Sez. 2 Num. 14432 del 27/05/2019

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