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Assemblea e diritto del condomino di fare mettere una dichiarazione a verbale
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Assemblea e diritto del condomino di fare mettere una dichiarazione a verbale

Condòmini e dichiarazioni da inserire a verbale: diritti e limiti

Avv. Alessandro Gallucci  

Il verbale dell'assemblea di condominio è un documento cui la legge riconosce particolare importanza nell'ambito della gestione condominiale.

I condòmini hanno diritto d'incidere sul suo contenuto, ad esempio chiedendo che siano inserite delle dichiarazioni.

Di recente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione - sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021 - individuando le cause di nullità o annullabilità delle delibere hanno espressamente specificato che l'assenza di forma scritta del verbale causa insanabile nullità delle decisioni assembleari.

Il verbale, dunque, assurge ad elemento fondamentale del processo decisione condominiale: come si dice, la forma scritta è requisito di validità ad substantiam.

Ciò porta con sé anche la necessità di comprendere quale debba essere il suo contenuto minimo e che cosa succede se lo stesso non viene rispettato.

Una particolare tipologia di contenuto, è stato appena accennato, è rappresentata dalle dichiarazioni dei condòmini.

Come sovente accade un caso concreto può aiutarci ad affrontare al meglio la questione.

Assemblea e dichiarazione a verbale dei condomini, il caso

«Spettabile Condominioweb, buongiorno.

Vi scrivo per descrivermi il mio caso e spero possiate aiutarmi. Qualche giorno fa ho partecipato all'assemblea di condominio per discutere in merito alla decisione di attivare una causa.

Ho chiesto al presidente di inserire nel verbale una mia dichiarazione articolata sulle ragioni di contrarietà al contenzioso, ma lui ha detto che non potevano usare fiumi d'inchiostro per esprimere il mio pensiero e mi ha chiesto di essere sintetico. Ne è nato un piccolo battibecco e quindi ho chiesto che si verbalizzasse questo accaduto, riservandomi ogni impugnazione in merito.

Adesso mi trovo nella situazione di capire se ho fatto bene, se in fondo aveva ragione il mio vicino presidente e se tutto ciò può avere influito sulla validità del verbale».

Verbale dell'assemblea di condominio

«Il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 747 del 15/03/1973)» (Cass. 9 maggio 2017 n. 11375).

Nozione e casi di utilizzo della scrittura privata

La sigla di presidente e segretario, dunque, non conferisce al verbale valore di pubblica fede, come può avvenire ad esempio grazie alla firma del verbale d'udienza da parte del cancelliere, quanto piuttosto semplicemente di documento comune proveniente da quelle persone.

Il verbale assume particolare forza in quanto la documentazione dell'approvazione delle delibere conferisce all'amministratore il potere di agire per la loro esecuzione (art. 1130 n. 1 c.c.) e, nel caso di morosità, consente sempre al mandatario di agire per via giudiziale al fine di ottenere un'ingiunzione di pagamento.

Dichiarazioni dei condòmini nel verbale, le norme

L'art. 1130 n. 7 c.c. descrive il contenuto del registro dei verbali e conseguentemente del verbale medesimo.

Quanto alle dichiarazioni dei condòmini, la norma specifica che il registro (ergo il verbale) contiene altresì «le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta».

La disposizione è chiara:

  1. sono i condòmini a dover fare richiesta di inserimento delle loro dichiarazioni;
  2. tali dichiarazioni deve essere caratterizzate da brevità.

Il motivo è semplice: il verbale è una fotografia delle decisioni assunte dall'assemblea, non della discussione sottostante ovvero più in generale della discussione dell'assemblea.

Sebbene non sia obbligatorio, è consigliabile che la dichiarazione sia poi sottoscritta da chi ne ha chiesto l'inserimento, così da conferirgli paternità assolutamente certa anche in relazione al contenuto.

Dichiarazione a verbale dei condomini, l'assenza non produce invalidità

La giurisprudenza che si è soffermata sul contenuto del verbale e le conseguenze in merito alla validità delle delibere condominiale ha specificato che «non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominatim, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell'edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c.(sent. 10 agosto 2009 n. 18192)» (Cass. 19 novembre 2009 n. 24456).

Più di recente, come si è detto in principio, le Sezioni Unite hanno in sostanza ribadito l'orientamento sanzionando con la nullità l'assenza assoluta di verbale.

Se, però, un verbale è chiaro, preciso e seppur sintetico in grado di far individuare chi ha votato ed in che modo, allora nulla può dirsi in merito alla sua validità.

La stessa conclusione può raggiungersi in merito alle dichiarazioni dei condòmini. A meno che queste non rappresentino un elemento fondamentale della decisione e quindi la loro assenza inficia la sostanza del contenuto della deliberazione, appare evidente che la loro omissione non può considerarsi elemento tale da incidere sulla validità della delibera.

Come dire: con buona pace della documentazione a futura memoria, se la dichiarazione di un condòmino è mera espressione di un'opinione non può esservi ragione per considerare la sua assenza causa di invalidità della delibera.

Contestazione del verbale, quando serve la querela di falso?

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Biagio
Biagio 08-06-2021 18:13:13

Qualora il presidente non tenga conto delle richieste di inserire a verbale le dichiarazioni,in assemblea registrate l'audio e ognuno si prenderà le proprie responsabilità. Resta il concetto di non divulgare la registrazione.

rispondi
Paolo
Paolo 08-06-2021 18:46:32

Attenzione!!!
La registrazione di qualsiasi genere deve essere autorizzata da chi viene ripreso pena una denuncia penale dalla quale ne uscirete con le lacrime. La registrazione se non autorizzata non potrà essere utilizzata in nessun modo

rispondi
Mauro
Mauro 08-06-2021 18:53:32

@Paolo: In caso di controversia in sede assembleare il condòmino potrà eseguire una registrazione, avvisando i presenti che riprenderà il "momento contenzioso" per uso privato: dubito che qualcuno possa impedirglielo con la forza (tutto è possibile, ma si tratterebbe di vera e propria aggressione fisica), ma, probabilmente, la cosa verrà messa a verbale. L'uso che verrà fatto di tale registrazione da parte del condòmino, ovviamente, dovrà rispettare i termini di legge.

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Biagio
Biagio 08-06-2021 19:28:38

@Paolo: L'importante è non divulgare l'audio.Sei ha conoscenza di qualche norma, sentenza o altro che l'audio registrazione debba essere autorizzata? Sei sicuro che i condomini non possono registrare senza dare avviso?Tutto questo se hai degli estremi postali. Ciao e grazie.

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Paolo
Paolo 09-06-2021 08:35:13

@Biagio: non sono io ma il Garante della Privacy e le leggi a tutela della Privacy che lo impediscono. Se non hai autorizzazione da chi viene ripreso non puoi riprenderlo nel modo più assoluto. Se fosse come dici tu la Polizia farebbe intercettazioni senza autorizzazione alcuna. Figuriamoci noi che non siamo pubblici ufficiali.

rispondi
Mauro
Mauro 09-06-2021 09:15:01

@Paolo: Il problema non è riprendere, ma cosa si fa con ciò che si è ripreso: posso mettere una videocamera sul pianerottolo, ma avvisando che c'è, e, qualora le riprese venissero registrate, dove, come e per quanto tempo verranno conservate, ferma la possibilità, per chi è stato ripreso, di chiedere di farsi cancellare.

rispondi
Paolo
Paolo 09-06-2021 09:49:54

@Mauro: Appunto. Dici bene. Chi viene avvisato potrebbe rifiutarsi di essere ripreso e in tal caso non avresti l'autorizzazione per farlo. Nel caso delle riprese in un condominio la questione è più delicata. Se non hai l'autorizzazione dell'assemblea non puoi riprendere parti comuni ma solo la parte che riguarda l'accesso alla tua proprietà. Nel caso di autorizzazione assembleare e di video che riprendono le parti comuni bisogna che all'ingresso le persone che accedono siano avvisate della presenza di una telelcamera che le riprenderà. In tal caso possono rifiutarsi di entrare. Per cui in un modo o nell'altro bisogna avere l'autorizzazione della persona che viene ripresa o registrata. Vero è infatti che anche quando siamo contattati da operatori telefonici veniamo avvisati che la telefonata potrebbe essere registrata. Per cui possiamo decidere se proseguire o no.

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Mirk0
Mirk0 09-06-2021 10:26:03

@Paolo: informati meglio

https://www.laleggepertutti.it/482984_si-puo-registrare-una-assemblea-di-condominio

La registrazione dunque non determina alcuna lesione della privacy o della riservatezza della conversazione, atteso che il file resta pur sempre in mano a chi ha partecipato alla discussione ed è quindi già al corrente del suo contenuto [2]. L’importante dunque è che il contenuto della conversazione, e il file con la registrazione audio, non venga divulgato: non deve quindi essere pubblicato su Internet o diffuso via chat o WhatsApp o tramite altri strumenti di riproduzione a terzi. Diversamente, si commette un reato per violazione della normativa sulla privacy [3].

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Paolo
Paolo 09-06-2021 10:45:58

@Mirk0: come vedi il condizionale è d’obbligo e la giurisprudenza in fatto di sentenze è piena di tutto e il contrario di tutto.
Per cui io intanto mi farei autorizzare e poi si vede.
Comunque non vedo la necessità di una registrazione. Il condominio ha pieno diritto di far allegare al verbale le sue dichiarazioni attraverso una lettera da allegare o frasi che sinteticamente possano esprimere il suo dissenso o assenso in certe questioni.
Non mi impelagherei in determinate beghe dalle quali poi chi ci guadagna sono solo i legali di turno.

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Mauro
Mauro 09-06-2021 11:06:59

@Paolo: "Il condominio ha pieno diritto di far allegare al verbale le sue dichiarazioni attraverso una lettera da allegare o frasi che sinteticamente possano esprimere il suo dissenso o assenso in certe questioni."
Purtroppo il "diritto" (del condòmino e non del condominio) di cui parli viene non di rado calpestato: personalmente mi è capitato più volte che quanto sinteticamente scritto sul verbale non corrispondesse pienamente a quanto da me espresso in assemblea (è per questo che ora, quando ho cose veramente importanti e circostanziate da dire, preferisco leggere e far allegare una mia dichiarazione scritta); una volta tutti i presenti hanno addirittura rifiutato tout-court di far scrivere sul verbale quanto da me garbatamente espresso in assemblea: forse, se avessi potuto registrare, non lo avrebbero fatto....

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Paolo
Paolo 09-06-2021 11:21:23

@Mauro: Condòmino e non condominio volevo dire, ma era implicito che mi riferissi al soggetto fisico.
Resta fermo ciò che ho precedentemente asserito. Puoi trovare il condomino che ti querela per averlo registrato senza la sua autorizzazione. Poi fatti un processo con tutte le spese che comporta per la sola gioia di vederti dare ragione.. Se troverai chi te la darà! Io preferisco semmai chiedere l'autorizzazione. Poi vedi se davanti al diniego non decidano benvolentieri di allegare una mia lettera.

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Mauro
Mauro 08-06-2021 18:42:45

L'articolo del collega è ben fatto e sostanzialmente esatto, ma si riferisce solo alle "dichiarazioni fatte in assemblea" dal condòmino, che dovranno essere chiare, complete, ma concise.
Diversa la fattispecie se il condomino de quo presenta in assemblea una sua dichiarazione scritta chiedendo che sia allegata al verbale.
In questo caso, frequente, ma, purtroppo, non contemplato espressamente dal legislatore, è prassi comune che tale documento scritto e sottoscritto dal condòmino, sia letto all'assemblea e, controfirmato dal Presidente e dal Segretario, acquisito come allegato al verbale, in cui verrà citata l'acquisizione. Ho forti dubbi che Presidente e Segretario possano negare tale acquisizione, che, semplicemente, peraltro, potrebbe evitare un inutile contenzioso.

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Gagman
Gagman 08-06-2021 19:19:54

Le dichiarazioni da parte del condòmino deve essere sempre trascritte nel verbale tenendo conto che la brevità non deve essere intesa in senso tassativo poichè per completezza di pensiero rispetto all'argomento che si sta trattando, a volte è necessario citare leggi e violazioni di leggi o di altre procedure che possono comportare cambiamento di decisioni se conosciute.

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Salvatore
Salvatore 09-06-2021 09:43:44

E' una cosa legale allegare al verbale dell'assemblea
una lettera presentata da un condomino? Oppure è semplicemente legale darne lettura ma non allegarla al verbale?

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Mauro
Mauro 09-06-2021 09:54:24

Qui non si tratta di legalità, ma di buon senso: perchè rifiutare una cosa semplice e banale come allegare ed evitare, in questo modo, contenziosi?

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