L'assemblea è l'organo deliberativo e decisionale del condominio; per tale ragione, è fondamentale che il consesso si riunisca per decidere sugli aspetti fondamentali della vita condominiale e, una volta all'anno, per approvare il rendiconto.
Affinché le deliberazioni siano valide occorre che le assemblee raggiungano un quorum costitutivo stabilito per legge, oltre a un quorum deliberativo per la validità delle decisioni.
In genere (quasi sempre), l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza del numero legale; per tale ragione, l'amministratore, nell'avviso di convocazione, suole mettere già in preventivo la seconda data di convocazione, durante la quale, in genere, si raggiunge il quorum previsto dalla legge in quanto più basso di quello stabilito per la prima convocazione.
Cosa succede se anche l'assemblea in seconda convocazione va deserta o, comunque, non può deliberare per mancanza del numero legale? L'amministratore può fissare un'assemblea in terza convocazione? Se sì, con quali maggioranze?
Assemblea in prima e seconda convocazione: quorum
Perché un amministratore dovrebbe indire la terza convocazione di un'assemblea? La risposta è piuttosto semplice: perché né in prima né in seconda convocazione è stato possibile raggiungere i quorum stabiliti dalla legge.
È dunque il caso di riportare, in modo rapido e sintetico, cosa dice il codice civile a proposito della validità della prima e della seconda convocazione.
L'articolo 1136 cod. civ. distingue tra quorum costitutivi e quorum deliberativi: i primi determinano la regolare costituzione dell'organo assembleare, mentre i secondi la regolarità della delibera assunta.
Secondo il medesimo articolo, l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. È questo il cosiddetto quorum costitutivo. Il valore dell'edificio è espresso, ovviamente, in millesimi.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Si tratta del quorum deliberativo.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.
L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo).
Documentazione della prima convocazione dell'assemblea condominiale, che cosa fare?
La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (quorum deliberativo ).
Assemblea in terza convocazione è legale?
Se l'assemblea in prima e in seconda convocazione non raggiunge i quorum stabiliti dalla legge ai fini della validità, l'amministratore di condominio può fissare un'assemblea in terza convocazione? Se sì, con quali quorum?
Ebbene, la legge non prevede alcuna assemblea in terza convocazione. Se avesse voluto farlo, il codice avrebbe inserito tale previsione direttamente all'interno dell'art. 1336 cod. civ., il quale, come visto nel paragrafo precedente, regola l'assemblea in prima e in seconda convocazione.
Dunque, è possibile affermare senza tema di smentita che non esiste un'assemblea in terza convocazione; né tantomeno esistono quorum diversi da quelli illustrati dall'art. 1136 cod. civ.
Dunque, sono del tutto fantasiose le tesi di alcuni amministratori secondo cui non solo sarebbe possibile un'assemblea in terza convocazione, ma che durante queste adunanze si potrebbe deliberare liberamente senza rispettare alcun tipo di quorum!
La prosecuzione dell'assemblea in data diversa
Ben diverso è invece la possibilità di proseguire l'assemblea, già validamente cominciata e instaurata, in data diversa a causa dell'impossibilità di terminarla in tempo utile nel giorno fissato originariamente dall'amministratore. Ad esempio, l'assemblea con molti punti all'ordine del giorno può essere sospesa e proseguita in altro giorno.
La prosecuzione dell'assemblea interrotta, però, non ha niente a che vedere con l'ipotetica assemblea in terza convocazione che, come detto, è una chimera, una creatura mitologica parto della fantasia di alcuni amministratori.
Tanto è confermato dal fatto che alla prosecuzione dell'assemblea si continueranno ad applicare i quorum previsti dalla legge: ciò significa che, se a proseguire in data diversa è l'assemblea in prima convocazione, continueranno a valere le soglie previste per questo tipo di assemblea, mentre se a proseguire è l'assemblea in seconda convocazione, troveranno applicazione i quorum dedicati a questa tipologia di adunanza.
Peraltro, è appena il caso di precisare che, trattandosi di prosecuzione e non di nuova assemblea, non è necessaria la verifica dei quorum costitutivi.
Dunque, la prosecuzione dell'assemblea non è altro che una sorta di "calendarizzazione" di un'unica assemblea la quale, per ragioni legate evidentemente all'insufficienza di tempo, è stata scaglionata in più sedute, mantenendo tuttavia giuridicamente la stessa validità.
Che ciò sia possibile è previsto direttamente dalla legge: il quinto comma dell'art. 66 disp. att. cod. proc. civ. stabilisce che l'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.
Avviso di convocazione assemblea condominiale, vale solo quello che dice la legge
Con tale disposizione, la legge ha formalmente consacrato la prassi di aggiornare le assemblee qualora i lavori si protraggano oltre l'orario consentito, senza ovviamente che si possa parlare di terza convocazione.
Assemblea in terza convocazione: validità
Qualora un amministratore dovesse indire un'assemblea in terza convocazione, le deliberazioni eventualmente adottate durante questo consesso anomalo sarebbero annullabili.
Secondo l'art. 1137 cod. civ., contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Nel caso di specie, la delibera resa dall'assemblea in terza convocazione violerebbe il disposto dell'art. 1136 cod. civ., cioè quello che detta le regole (tra i quali i quorum costitutivi e deliberativi) per la valida costituzione dell'assemblea.
Tanto è confermato anche dalla giurisprudenza (Cass., Sez. Un. sent. n. 4806/2005), secondo cui un'assemblea irregolarmente costituitasi non costituisce violazione così eclatante da determinare la nullità dell'assemblea o del deliberato viziato nella maggioranza espressa. In queste ipotesi, quindi, si parla di annullabilità, da invocare dinanzi al giudice ordinario, secondo tempi e modalità precisi.
