Deve ritenersi annullabile, non nulla, la delibera adottata dall'assemblea del supercondominio alla quale hanno partecipato solo i rappresentanti dei condominii ma che, avendo approvato spese straordinarie, avrebbe richiesto la convocazione di tutti i condomini.
Ciò in quanto la nullità rappresenta una categoria residuale alla quale si ricorre solo in casi particolari, per vizi particolarmente gravi che inficiano l'atto alla radice, non attinenti alla fase di gestione. Per i vizi di mera annullabilità è necessario impugnare la delibera entro il termine decadenziale di cui all'art. 1137 del codice civile.
È questa la conclusione a cui è giunto il Tribunale di Roma nella sentenza n. 8296 del 9 giugno 2020 pronunciandosi sull'istanza di alcuni partecipanti al Supercondominio che lamentavano la nullità/inesistenza delle delibere con cui l'assemblea aveva approvato spese per lavori straordinari (nel caso di specie inerenti il taglio di alcuni alberi).
Supercondominio e partecipazione all'assemblea
Quando si parla di supercondominio, si fa riferimento a una pluralità di edifici costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati (cfr. Cassazione Civile, sentenza 19939/2012)
Nonostante il codice civile non si occupi espressamente della definizione di supercondominio, la sua disciplina si desume dalla previsione di cui all'art. 1117-bis c.c. a norma del quale le disposizioni del codice civile in materia di condominio degli edifici si applicano "in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117".
L'art. 67 disp. att. c.c., inoltre, prevede che qualora i proprietari siano più di sessanta, ciascun condominio debba nominare (con la maggioranza di cui all'art. 1136, quinto comma, c.c.) il proprio rappresentante che parteciperà all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.
Nel caso esaminato dal Tribunale capitolino, gli attori ritengono violato proprio l'art. 67 disp. att. c.c. con conseguente illegittimità delle delibere adottate. Ciò in quanto l'assemblea, alla quale avevano preso parte i soli rappresentanti dei condominii, aveva provveduto all'approvazione di spese straordinarie.
Trattandosi di straordinaria amministrazione, affermano gli istanti, sarebbe stata necessaria la convocazione di tutti i condomini e non solo dei rappresentanti; ancora, tale vizio viene ritenuto idoneo a determinare la nullità dell'atto, che può essere fatta valere in ogni tempo. Una conclusione che, però, non convince il giudice di merito.
Condominio: nullità e annullabilità delle delibere assembleari
Il Tribunale evidenzia come, in materia di condominio negli edifici il legislatore abbia previsto solo cause di annullabilità (cfr. art. 1137 cc), sicché le cause di nullità andrebbero ricavate dalle norme dettate in via generale per tutti i contratti (a norma degli artt. 1418 e ss. c.c.).
Pertanto, in tema di condominio degli edifici, la nullità rappresenterebbe una "categoria residuale alla quale è possibile ricorrere solo in casi particolari laddove il vizio non attiene alla fase di gestione ed è così grave da inficiare in radice l'atto sì da consentire che lo stesso possa essere espunto in ogni tempo".
La complessità e la peculiarità dei rapporti fra i condomini, spiega il giudicante, impone che gli atti che regolano "la vita del condominio", attraverso lo strumento della delibera assembleare, non rimangano incerti a tempo indeterminato, o, in caso contrario, verrebbe meno la certezza dei rapporti che regolano la comunità.
In pratica, tali rapporti rischierebbero di rimanere incerti qualora fosse data possibilità ai condomini di impugnare, in ogni tempo, le delibere dell'assemblea potendone ottenere la caducazione degli effetti.
L'insorgere di contrasti giurisprudenziali ha portato la Corte di Cassazione a Sezioni Unite a indicare, in via generale, i criteri per individuare la natura dei vizi, nonché a elencare i casi nei quali le violazioni al dettato normativo sono suscettibili di determinare la nullità delle delibere (cfr. sent. n. 4806/2005).
In particolare la Suprema Corte ha ravvisato ipotesi di nullità nei casi (più gravi) di delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o che non rientra nella competenza dell'assemblea, nonché di quelle delibere che violano i diritti dei partecipanti sui beni di proprietà comune, esclusiva o sui servizi comuni.
Condomino non convocato perché l'amministratore ne ignora le generalità: la delibera è annullabile
Invece, sono state riscontrate ipotesi di annullabilità nei casi di delibere con vizi inerenti la regolare costituzione dell'assemblea, il regolare procedimento di formazione della volontà dell'ente di gestione, con particolare riferimento ai vizi per la violazione di prescrizioni legali o regolamentari, attinenti il procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, la formazione delle maggioranze, la formazione dei quorum, e così via (cfr. Cass. n. 17014/2010 e Cass. n. 12930/2012).
Formazione della volontà in supercondominio
Nel caso in esame, il vizio lamentato inerisce proprio alla modalità di formazione della volontà del supercondominio in quanto gli attori ritengono violato il criterio legale dell'intervento dei partecipanti in assemblea con le modalità di legge e in uno specifico caso di delega.
Si tratta della partecipazione a mezzo della delega come disciplinata dall'art. 67 disp. att. c.c., al comma 3, (per i casi di cui all'art. 1117-bis c.c. e in presenza di un'organizzazione che comprenda più di 60 partecipanti) e cioè a mezzo di designazione del rappresentante del proprio condominio.
Le contestazioni sollevate dagli attori hanno pertanto ad oggetto vizi inerenti proprio alle modalità con le quali la delega è stata conferita al Condominio e a mezzo della quale gli attori hanno partecipato all'assemblea.
Queste doglianze, conclude il Tribunale di Roma, si ritengono idonee a integrare vizi di mera annullabilità delle delibere, proponibili nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137 del codice civile. Nel caso di specie, tale termine non è stato rispettato e, pertanto, le domande avanzate dai condomini vengono dichiarate inammissibili.
