#1 Inviato 16 Dicembre, 2015 Assemblee del supercondominio: - sulle delibere ritenute contrarie al regolamento condominiale, ma votate dalla maggioranza dei rappresentanti di condominio all'assemblea del supercondomnio.* Esemplifico una situazione a una assemblea del supercondominio. Cinque palazzi hanno in comune solo il parcheggio e un'area di spazio verde di piccole dimensioni. Dei cinque palazzi tre hanno in comune il garage: da qui i costi di luce, manutenzione impianti e quant'altro di cui sostenere insieme le spese. Il tutto viene descritto nei bilanci del supercondominio I tempi della convocazione: dic. 2015: assemblea ordinaria del supercondominio. All'ordine del giorno i punti: - delibera approvazione bilancio consuntivo ordinario e straordinario periodo 01.01.2014 - 31.12.2014 e - delibera approvazione bilancio preventivo 01.01.2015 - 31.12.2015 - e altri argomenti tra cui la conferma dell'amministrazione in corso Un solo rappresentante di condominio a- non approva i bilanci, motivando la sua decisione; b- segnala il ritardo col quale è stata indetta l'assemblea (v. Obbligo di rendiconto dell'amministratore e che l'amministratore debba convocare un'assemblea entro 180 giorni dalla chiusura del rendiconto) c- contesta la trattazione di argomenti che sono di competenza dei singoli condominii come per esempio potrebbero essere i problemi di infiltrazioni d'acqua sui tetti di alcuni palazzi: d- contesta il fatto che - malgrado le precedenti segnalazioni all'amministratore – costui abbia accolto una delibera non valida dell'anno precedente, che gli dava facoltà di scegliere ditte e modalità di interventi anche nel supercondominio, con la conseguenza che i cambiamenti impediscono il controllo della gestione e già hanno fatto lievitare i costi senza peraltro migliorare la qualità dei servizi; e- si oppone alla conferma dell'amministratore in carica. Quesiti: 1) Come difendersi dai rappresentanti di condominio che non tutelano gli interessi del gruppo o che non rappresentano una presenza attiva nella vita condominiale ( non fanno una raccolta dati tramite pre-assemblee - escludono la nomina dei rappresentanti di condominio e deliberano solo tenendo conto dei propri orientamenti)? l2) E' possibile impugnare le decisioni prese dalla maggioranza dei rappresentanti del supercondominio? Se sì, chi ha la possibilità di impugnare le delibere assembleari del supercondominio? Il solo o i soli dissenzienti presenti all'assemblea o anche i condomini che non si sentono rappresentati dalla persona che non abbia saputo osservare le regole condominiali e – con riferimento alle stesse – non abbia saputo tutelare gli interessi del gruppo in tali situazioni di responsabilità? 3) Sarebbe eventualmente possibile il ricorso alle sanatorie delle delibere assembleari in base all'art. 2377 c.c. ultimo comma? Se sì, per il supercondominio sarebbe prevista una assemblea generale? Ringrazio per l'attenzione
#3 Inviato 17 Dicembre, 2015 1) cambiando ovvero nominare un nuovo rappresentante . Gentilissimo Peppe, mi piace la tua citazione e ora aggiungo una io: Sono tanto semplici gli uomini e tanto ubbidiscono alle necessità prsenti, che colui che inganna, troverà sempre chi si lascerà ingannare. (Niccolò Macchiavelli) Adesso però vorrei passare ad alcune riflessioni, se mi sarà consentito. Corpo del messaggio Il rappresentante di condominio va all'assemblea del supercondominio Poche persone prendono decisioni per molte persone. Queste ultime possono essere sgradevolmente sorprese a pagare i conti del supercondominio che non si aspettavano. Cerco di portare un esempio di assemblea del supercondominio. Teniamo presente che “Sul funzionamento del supercondominio il legislatore della Riforma è intervenuto per rendere più agevole e snello il funzionamento delle assemblee che, altrimenti, rischiavano di fallire” D) Quale dunque la soluzione proposta dal legislatore? R) Che si deleghi un solo rappresentante per ogni condominio che partecipi all'assemblea ordinaria e prenda decisioni per la gestione ordinaria del supercondominio e per nominare l'amministratore. D) Come può un solo rappresentante di condominio rappresentare tutto il suo gruppo. Quali i risultati osservati? R) Un unico rappresentante di condominio - che sicuramente ha la fiducia della maggioranza - esclude però l'opposizione, che dovrebbe controllare la maggioranza. Ritengo che con questo sistema vengano meno la comunicazione e l'informazione – in particolare se non sono previste o non si attuano riunioni per il controllo dei rendiconti e delle contabilità: il rappresentante unico di condominio potrebbe rappresentare solo se stesso. Dell'operato dei soli rappresentanti sono già state citate le delibere contrarie alle leggi condominiali in una precedente discussione di condominio web, che riferisco brevemente: i rappresentanti di condominio - durante la loro prima assemblea - hanno deciso di dare all'amministratore piena autonomia nella scelta delle modalità e delle aziende incaricate di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione nei condominii. Le poche presenze dei rappresentanti di condominio– un numero esiguo reso ancora più esiguo dalle assenze - possono bastate a creare seri problemi ai condomini rappresentati, mentre una opposizione informata potrebbe aiutare a fare chiarezza e contribuire a evitare delibere contrarie agli interessi del gruppo. Se le conseguenze coincidono - per esempio - con un innalzamento dei costi di manutenzione non previsto da tutti gli esclusi, viene meno il principio della condivisione delle scelte. Secondo me - in assemblea dovrebbe essere favorito il confronto - e più persone sono coinvolte , più idee possono emergere. E comunque credo che ogni discussione dovrebbe essere preceduta dalla citazione delle regola relativa al fatto. Le osservazioni, le riflessioni e i giudizi dovrebbero evitare l'improvvisazione, carica di sorprese e a volte di ingiustizie, e per questo cerco di capire quale strada sia percorribile perché ci siano scelte condivise e condomini consapevoli e responsabilizzati, ovvero quale il percorso atto a farci sostenere anche oneri gravosi, nell'intersse comune. Alla fine, escludendo dall'assemblea del supercondomini tutti i condòmini meno uno, risulta davvero che si renda snello e agevole il funzionamento delle assemblee? Forse; ma per quel che si può osservare, l'opposizione non è rappresentata. Manca il suo contributo. O sbaglio? Ultima domanda: è prevista la possibilità di impugnare le decisioni prese dai rappresentanti del supercondominio se ritenute contrarie al regolamento o alle leggi di condominio?
#4 Inviato 17 Dicembre, 2015 Aberdeen - come condivido. Per quanto riguarda (peppe64) cambiare il Rappresentante non è facile stante il quorum necessario; noi abbiamo dovuto fare due riunioni straordinarie per nominare il primo figurati se dobbiamo eleggerne un altro. La domanda sulla possibilità di impugnare una delibera la dove essa è " annullabile" e ne veniamo a conoscenza solo dopo i 30 gg. fatidici ? campa cavallo.
#5 Inviato 17 Dicembre, 2015 Sì vede che allora alla maggioranza del condominio va bene come si comporta il rappresentante .
#6 Inviato 18 Dicembre, 2015 Gentilissimo cis, grazie della condivisione delle riflessioni riguardanti seri problemi di condominio perché si tratta di rispetto delle regole o di gravi anomalie ovvero di scelte che esulano dagli interessi del gruppo. Peppe64 non risponde alle mie domande. Dopo tutto volevo semplicemente sapere se , di fronte a delibere presumibilmente non valide votate dalla maggioranza dei rappresentanti del supercondominio, sia possibile fare opposizione ovvero se i dissenzienti che partecipano all'assemblea possono impugnare le decisioni prese dalla maggioranza dei rappresentanti di condominio. Aberdeen - come condivido. Per quanto riguarda (peppe64) cambiare il Rappresentante non è facile stante il quorum necessario; noi abbiamo dovuto fare due riunioni straordinarie per nominare il primo figurati se dobbiamo eleggerne un altro. La domanda sulla possibilità di impugnare una delibera la dove essa è " annullabile" e ne veniamo a conoscenza solo dopo i 30 gg. fatidici ? campa cavallo.
#7 Inviato 18 Dicembre, 2015 Gentilissimo cis,grazie della condivisione delle riflessioni riguardanti seri problemi di condominio perché si tratta di rispetto delle regole o di gravi anomalie ovvero di scelte che esulano dagli interessi del gruppo. Peppe64 non risponde alle mie domande. Dopo tutto volevo semplicemente sapere se , di fronte a delibere presumibilmente non valide votate dalla maggioranza dei rappresentanti del supercondominio, sia possibile fare opposizione ovvero se i dissenzienti che partecipano all'assemblea possono impugnare le decisioni prese dalla maggioranza dei rappresentanti di condominio. Impugnare spetta unicamente ai condòmini.
#8 Inviato 21 Dicembre, 2015 Gentilissimo cis,grazie della condivisione delle riflessioni riguardanti seri problemi di condominio perché si tratta di rispetto delle regole o di gravi anomalie ovvero di scelte che esulano dagli interessi del gruppo. Peppe64 non risponde alle mie domande. Dopo tutto volevo semplicemente sapere se , di fronte a delibere presumibilmente non valide votate dalla maggioranza dei rappresentanti del supercondominio, sia possibile fare opposizione ovvero se i dissenzienti che partecipano all'assemblea possono impugnare le decisioni prese dalla maggioranza dei rappresentanti di condominio. Gentilissima Patrizia Ferrari, ringrazio per la risposta. Se ho ben capito, il rappresentante di condominio dissenziente può impugnare le delibere presumibilmente non valide, ma votate dalla maggioranza dell'assemblea del supercondominio. Quali risultati si potrebbero ottenere in caso di opposizione? -Tutti i condomini del supercondominio potrebbero quindi essere esonerati dall'accettazione dei bilanci o dall'accettazione di nuovi oneri imposti? L'amministratore potrebbe essere revocato limitatamente alla gestione del supercondominio? Grazie per l'attenzione.
#9 Inviato 21 Dicembre, 2015 grazie dell'assist Patrizia. Come la vedo difficile impugnare una delibera "annullabile" quando il verbale dell'assemblea dei Rappresentanti ti arriva dopo 30 gg. e gli eletti, come dice Aberdeen, non hanno una presenza attiva nella vita condominiale.
#10 Inviato 23 Dicembre, 2015 Assemblee del supercondominio:- sulle delibere ritenute contrarie al regolamento condominiale, ma votate dalla maggioranza dei rappresentanti di condominio all'assemblea del supercondomnio.* Esemplifico una situazione a una assemblea del supercondominio. Cinque palazzi hanno in comune solo il parcheggio e un'area di spazio verde di piccole dimensioni. Dei cinque palazzi tre hanno in comune il garage: da qui i costi di luce, manutenzione impianti e quant'altro di cui sostenere insieme le spese. Il tutto viene descritto nei bilanci del supercondominio I tempi della convocazione: dic. 2015: assemblea ordinaria del supercondominio. All'ordine del giorno i punti: - delibera approvazione bilancio consuntivo ordinario e straordinario periodo 01.01.2014 - 31.12.2014 e - delibera approvazione bilancio preventivo 01.01.2015 - 31.12.2015 - e altri argomenti tra cui la conferma dell'amministrazione in corso Un solo rappresentante di condominio a- non approva i bilanci, motivando la sua decisione; b- segnala il ritardo col quale è stata indetta l'assemblea (v. Obbligo di rendiconto dell'amministratore e che l'amministratore debba convocare un'assemblea entro 180 giorni dalla chiusura del rendiconto) c- contesta la trattazione di argomenti che sono di competenza dei singoli condominii come per esempio potrebbero essere i problemi di infiltrazioni d'acqua sui tetti di alcuni palazzi: d- contesta il fatto che - malgrado le precedenti segnalazioni all'amministratore – costui abbia accolto una delibera non valida dell'anno precedente, che gli dava facoltà di scegliere ditte e modalità di interventi anche nel supercondominio, con la conseguenza che i cambiamenti impediscono il controllo della gestione e già hanno fatto lievitare i costi senza peraltro migliorare la qualità dei servizi; e- si oppone alla conferma dell'amministratore in carica. Quesiti: 1) Come difendersi dai rappresentanti di condominio che non tutelano gli interessi del gruppo o che non rappresentano una presenza attiva nella vita condominiale ( non fanno una raccolta dati tramite pre-assemblee - escludono la nomina dei .....di condominio e deliberano solo tenendo conto dei propri orientamenti)? 2) E' possibile impugnare le decisioni prese dalla maggioranza dei rappresentanti del supercondominio? Se sì, chi ha la possibilità di impugnare le delibere assembleari del supercondominio? Il solo o i soli dissenzienti presenti all'assemblea o anche i condomini che non si sentono rappresentati dalla persona che non abbia saputo osservare le regole condominiali e – con riferimento alle stesse – non abbia saputo tutelare gli interessi del gruppo in tali situazioni di responsabilità? 3) Sarebbe eventualmente possibile il ricorso alle sanatorie delle delibere assembleari in base all'art. 2377 c.c. ultimo comma? Se sì, per il supercondominio sarebbe prevista una assemblea generale? Ringrazio per l'attenzione Primo quesito: come difendersi dai rappresentanti di condominio che non tutelano gli interessi ddel gruppo o che non rappresentano una presenza attiva nella vita condominiale (non fanno una raccolta dati prima delle assemblee del supercondominio - escludono la nomina dei consiglieri di condominio e deliberano solo tenendo conto dei propri orientamenti)?
#12 Inviato 23 Dicembre, 2015 peppe64 tu insisti : si cambiano...!!!...ma come si fa a nominarne un altro quando si fa già fatica a raggiungere il quorum per la costituzione della normale assemblea annuale in quanto la maggioranza dei condòmini si disinteressa. Ripeto nella 1^ nomina da noi sono state necessarie due riunioni straordinarie (con deleghe) figurati se dobbiamo farne altre e chi ci viene !!!? e il Rappresentante (deludente) rimane in carica.
#13 Inviato 23 Dicembre, 2015 E allora ve lo tenete . Visto che contestate al rappresentante lo stesso comportamento che avete voi condomini .
#14 Inviato 23 Dicembre, 2015 Ciao Peppe64, non te la prendere con noi, solo perché cerchiamo di chiarire certe situazioni che non dovrebbero verificarsi. C'è chi ricerca il rispetto delle regole – e se le studia – e chi dice: “...ma noi siamo la maggioranza”. Non siamo tutti uguali e non ci comportiamo tutti allo stesso modo. Aggiungi gli assenti a ogni assemblea. Vorremmo solo che il condominio fosse un luogo di vita sereno.
#15 Inviato 27 Dicembre, 2015 grazie dell'assist Patrizia. Come la vedo difficile impugnare una delibera "annullabile" quando il verbale dell'assemblea dei Rappresentanti ti arriva dopo 30 gg. e gli eletti, come dice Aberdeen, non hanno una presenza attiva nella vita condominiale. Infatti uno dei problemi ridiede proprio nelle tempistiche cui il legislatore non ha forse pensato adeguatamente. Gentilissima Patrizia Ferrari, ringrazio per la risposta. Se ho ben capito, il rappresentante di condominio dissenziente può impugnare le delibere presumibilmente non valide, ma votate dalla maggioranza dell'assemblea del supercondominio. Quali risultati si potrebbero ottenere in caso di opposizione? -Tutti i condomini del supercondominio potrebbero quindi essere esonerati dall'accettazione dei bilanci o dall'accettazione di nuovi oneri imposti? L'amministratore potrebbe essere revocato limitatamente alla gestione del supercondominio? Grazie per l'attenzione. Non ho detto debba essere il rappresentante ma uno qualsiasi dei condòmini rappresentati dal dissenziente. Gli sviluppi, invece, sono ancora dubbiosi, non mi pare esista ancora giurisprudenza che dia un riferimento. A rigor di logica, comunque, dovrebbe funzionare come una qualsiasi impugnazione di delibera...
#16 Inviato 28 Dicembre, 2015 Infatti uno dei problemi ridiede proprio nelle tempistiche cui il legislatore non ha forse pensato adeguatamente. Non ho detto debba essere il rappresentante ma uno qualsiasi dei condòmini rappresentati dal dissenziente. Gli sviluppi, invece, sono ancora dubbiosi, non mi pare esista ancora giurisprudenza che dia un riferimento. A rigor di logica, comunque, dovrebbe funzionare come una qualsiasi impugnazione di delibera... Grazie infinite, Patrizia Ferrari, non posso insistere nel richiedere spiegazioni; desidero solo motivare le mie perplessità su certi comportamenti, che non mi sembrano affatto costruttivi e che ci creano molti problemi. E' successo questo: - l'anno scorso all'assemblea ordinaria del suparcondominio è stato deliberato che l'amministratore abbia piena facoltà di scegliere aziende e modalità di interventi per manutenzione ordinaria e straordinaria nei singoli palazzi e negli spazi comuni del supercondominio. Dalla “discussione” in Condominioweb è emerso che questo non si può fare , ma le segnalazioni all'amministrazione sono state inutili. Mi domando quindi se tale delibera sia semplicemente annullabile o sia nulla, visto anche che i costi della gestione sono andati fuori controllo. - Quest'anno l'assemblea del supercondominio – ha avuto luogo a dicembre, vale a dire che non si è tenuto conto della norma che obbliga l'amministratore a presentare i rendiconti entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio contabile ( 1/1/2014 – 31/12/2014) – i servizi sono stati fatti da ditte scelte all'insaputa dei condomini; - è stato deliberato un bilancio straordinario; - hanno discusso di interventi straordinari sui singoli palazzi; A me sembra che sia tutto irregolare e c'è stata una sole voce dissenziente, che purtroppo non rappresenta me. Mi domando se le responsabilità ricadano sul presidente dell'assemblea o sull'amministratore che pure era presente e … tentare un'opposizione non sarà facile. Grazie ancora per l'attenzione.
