#1 Inviato 22 Gennaio, 2018 Il nostro supercondominio è composto da 6 condominii per un totale di 52 condomini. L'Amministratore ha proposto ed attuato l'elezione di rappresentanti dei condominii per ogni condominio. Pertanto ora 6 rappresentanti sono operativi ed esercitano la loro funzione nel supercondominio. Solo loro sono convocati e partecipano alle assemblee del supercondominio. Alcuni condomini hanno contestato il tutto sostenendo il loro diritto ad essere convocati personalmente ed a partecipare alle assmblee del supercondominio ed alle relative deliberazioni, in quanto il condominio a meno di 60 condomini. L'Amministratore al contrario sostiene: -che ogni condominio può deliberare l'elezione di un rappresentante, cui spettano i diitti e doveri del rappresentante di un supercondominio con più di 60 condomini. -che non è tenuto a convocare alle assemblee del supercondominio ogni singolo condomino,indipendentemente dal numero di condomini facenti capo al supercondominio. Il comportamento dell'Amministratore è corretto? In caso contrario le delibere assunte dal supercondomio sono da considerarsi nulle o annullabili? Grazie a chi vorrà darmi una mano.
#2 Inviato 22 Gennaio, 2018 Se si guarda alle spese postali per le convocazioni è nell'interesse dei condomini che vi siano i delegati perché così l'amministratore non deve inviare raccomandate a tutti. Al di là di questa osservazione di carattere pratico, l'interpretazione dell'amministratore è corretta: non sussiste l'obbligo, ma questo non significa che i condomini non possano procedere alla nomina di un delegato. Per altro la legge richiede 4/5 dei condomini e 4/5 del valore dell'immobile (vulgo 800 millesimi) per poter procedere alla nomina del delegato, quindi si presume che il delegato goda di massima fiducia e che vi sia un amplissimo consenso alla nomina di un delegato. Se la nomina del delegato è avvenuta con le maggioranze di legge l'amministratore ha solo il dovere di convocare il delegato. Se la delibera era all'ordine del giorno ed è stata assunta con le maggioranze di legge, o se erano presenti tutti i condomini ed anche se non era all'ordine del giorno è stata assunta con le maggioranze di legge, la nomina non è né nulla né annullabile.
#3 Inviato 22 Gennaio, 2018 L'art. 67 dacc è inderogabile ... pertanto l'amministratore non sta agendo seconda le norme vigenti. In ogni caso i rappresentanti intervengono nell'assemblea di supercondominio soltanto per le questioni ordinarie e per la nomina dell'amministratore, mentre per le decisioni straordinarie devono essere convocati tutti i condòmini.
#4 Inviato 22 Gennaio, 2018 Il comportamento dell'amministratore e' scorretto , i rappresentanti sono previsti sono nel caso che il supwrcondominio sia formato da piu' di 60 condomini , si consugli di revocare codesto amministratore incompetente e nominare uno competente
#5 Inviato 22 Gennaio, 2018 L'art. 67 dacc è inderogabile ... pertanto l'amministratore non sta agendo seconda le norme vigenti.In ogni caso i rappresentanti intervengono nell'assemblea di supercondominio soltanto per le questioni ordinarie e per la nomina dell'amministratore, mentre per le decisioni straordinarie devono essere convocati tutti i condòmini. Che l'art. 67 dacc sia inderogabile non ci piove, ma non ritengo che l'amministratore in questione lo stia derogando in alcun modo. Lo stesso articolo dice che quando i condomini sono più di 20 ci sono precisi limiti alle deleghe, se ci sono regolamenti che impongono gli stessi limiti a condomini più piccoli, o limiti più restrittivi ai condomini più grandi, questa non è una deroga e prevale il regolamento. Se un regolamento pretende di eliminare i limiti di deleghe sopra i 20 condomini è illegittimo perché l'art 67 dacc si impone. Allo stesso modo, ritengo, se i supercondomini sotto i 60 condomini intendono dotarsi di delegati ne hanno facoltà, tantopiù che la nomina (come dicevo io) richiede una maggioranza schiacciante, e le funzioni (come dicevi tu) sono limitate all'ordinaria. Per contro un condominio sopra i 60 condomini non può sottrarsi all'obbligo di legge di nominare i delegati, pena la possibilità in capo a ciascun partecipante di ottenere giudizialmente la nomina del delegato.
#6 Inviato 22 Gennaio, 2018 Che l'art. 67 dacc sia inderogabile non ci piove, ma non ritengo che l'amministratore in questione lo stia derogando in alcun modo. Lo stesso articolo dice che quando i condomini sono più di 20 ci sono precisi limiti alle deleghe, se ci sono regolamenti che impongono gli stessi limiti a condomini più piccoli, o limiti più restrittivi ai condomini più grandi, questa non è una deroga e prevale il regolamento. Se un regolamento pretende di eliminare i limiti di deleghe sopra i 20 condomini è illegittimo perché l'art 67 dacc si impone. Allo stesso modo, ritengo, se i supercondomini sotto i 60 condomini intendono dotarsi di delegati ne hanno facoltà, tantopiù che la nomina (come dicevo io) richiede una maggioranza schiacciante, e le funzioni (come dicevi tu) sono limitate all'ordinaria. Per contro un condominio sopra i 60 condomini non può sottrarsi all'obbligo di legge di nominare i delegati, pena la possibilità in capo a ciascun partecipante di ottenere giudizialmente la nomina del delegato. Se una deroga "più stringente" è possibile non è certo l'amministratore che può decidere di derogare ma casomai l'assemblea di tutti i condòmini e, mi viene da dire, all'unanimità a meno che non sia disposto da una norma di un RdC contrattuale. Dico l'unanimità perchè se vengono cambiati i limiti stabiliti dalla legge (60) sebbene in meglio, io condòmino potrei essere l'unico contrario e l'unico a voler esercitare il diritto di voto che nessuno mi può togliere. Qualsiasi delibera fatta da quei rappresentanti è assolutamente nulla perchè toglie ai condòmini il diritto di partecipazione all'assemblea che è sacrosanto.
#7 Inviato 22 Gennaio, 2018 Se una deroga "più stringente" è possibile non è certo l'amministratore che può decidere di derogare ma casomai l'assemblea di tutti i condòmini e, mi viene da dire, all'unanimità a meno che non sia disposto da una norma di un RdC contrattuale. Dico l'unanimità perchè se vengono cambiati i limiti stabiliti dalla legge (60) sebbene in meglio, io condòmino potrei essere l'unico contrario e l'unico a voler esercitare il diritto di voto che nessuno mi può togliere. Qualsiasi delibera fatta da quei rappresentanti è assolutamente nulla perchè toglie ai condòmini il diritto di partecipazione all'assemblea che è sacrosanto. Si, la tua interpretazione sul fatto che si tratta di una decisione che limita il diritto di proprietà può essere sostenibile e condivisibile. L'interessato può tentare una impugnazione sostenendo la tua interpretazione, ed il giudice in quel caso può annullare la nomina.
#8 Inviato 22 Gennaio, 2018 Il nostro supercondominio è composto da 6 condominii per un totale di 52 condomini. L'Amministratore ha proposto ed attuato l'elezione di rappresentanti dei condominii per ogni condominio. Pertanto ora 6 rappresentanti sono operativi ed esercitano la loro funzione nel supercondominio. Solo loro sono convocati e partecipano alle assemblee del supercondominio.Alcuni condomini hanno contestato il tutto sostenendo il loro diritto ad essere convocati personalmente ed a partecipare alle assmblee del supercondominio ed alle relative deliberazioni, in quanto il condominio a meno di 60 condomini. L'Amministratore al contrario sostiene: -che ogni condominio può deliberare l'elezione di un rappresentante, cui spettano i diitti e doveri del rappresentante di un supercondominio con più di 60 condomini. -che non è tenuto a convocare alle assemblee del supercondominio ogni singolo condomino,indipendentemente dal numero di condomini facenti capo al supercondominio. Il comportamento dell'Amministratore è corretto? In caso contrario le delibere assunte dal supercondomio sono da considerarsi nulle o annullabili? Grazie a chi vorrà darmi una mano. Nel tuo quesito hai detto che l'amministratore ha "proposto ed attuato": i condomini che ora contestano dov'erano quando l'amministratore ha proposto la cosa? Dovrebbe essere agli atti dell'assemblea deliberante la proposta dell'amministratore, come anche l'approvazione da parte dell'assemblea e la maggioranza con cui è stata presa la decisione (e magari anche i nomi di coloro che hanno votato in senso favorevole). L'amministratore è obbligato a nominare rappresentanti dei singoli condominii quando i condomini sono più di 60; non è obbligato a farlo, ma può ugualmente farlo, se i condomini sono meno di 60 (e soprattutto se vi è stata una deliberazione favorevole in tal senso....). Ad ogni modo, se dei condomini volessero anche tornare indietro su tale decisione, non avrebbero da fare altro che proporre l'argomento per la prossima assemblea e votare con la necessaria maggioranza di legge l'eliminazione dei rappresentanti ed il ritorno ad un'assemblea formata da tutti i proprietari delle singoe unità immobiliari
#9 Inviato 22 Gennaio, 2018 Art. 66 d.a.c.c. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale....Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. Ci sono due figure ben distinte e separate: - il condòmino - il rappresentante di condominio Quando in un supercondominio i condòmini sono più di 60 è obbligatorio nominare un rappresentante per ciascun condominio. In questo caso specifico i condòmini del supercondominio sono meno di 60 per cui ciascun condòmino ha diritto di essere convocato e partecipare all'assemblea, personalmente o tramite proprio rappresentante (delegato). Poichè si parla di 52 condòmini totali facenti parte di 6 condominii, si presume che ciascun condominio abbia mediamente 8/9 condòmini per cui è possibile che i condòmini di ciascun condominio deleghino un condòmino a rappresentare gli altri (si tratta di un supercondominio con più di 20 condòmini per cui ogni condòmino potrà rappresentare 1/5 dei 52) L'amministratore del supercondominio DEVE convocare tutti i 52 condòmini e ciascuno dei 52 avrà diritto a partecipare personalmente o a delegare anche un estraneo se vuole. Nel caso specifico, l'amministratore che non vuole convocare i 52 condòmini negando il diritto di partecipare all'assemblea, ha preso un grosso abbaglio e sta commettendo una grave irregolarità. Qualsiasi condòmino non convocato può chiedere l'annullamento delle delibere entro 30 giorni in cui viene a conoscenza del deliberato dall'assemblea in cui era assente perchè non convocato.
#10 Inviato 22 Gennaio, 2018 Il nostro supercondominio è composto da 6 condominii per un totale di 52 condomini. L'Amministratore ha proposto ed attuato l'elezione di rappresentanti dei condominii per ogni condominio. Pertanto ora 6 rappresentanti sono operativi ed esercitano la loro funzione nel supercondominio. Solo loro sono convocati e partecipano alle assemblee del supercondominio.Alcuni condomini hanno contestato il tutto sostenendo il loro diritto ad essere convocati personalmente ed a partecipare alle assmblee del supercondominio ed alle relative deliberazioni, in quanto il condominio a meno di 60 condomini. L'Amministratore al contrario sostiene: -che ogni condominio può deliberare l'elezione di un rappresentante, cui spettano i diitti e doveri del rappresentante di un supercondominio con più di 60 condomini. -che non è tenuto a convocare alle assemblee del supercondominio ogni singolo condomino,indipendentemente dal numero di condomini facenti capo al supercondominio. Il comportamento dell'Amministratore è corretto? In caso contrario le delibere assunte dal supercondomio sono da considerarsi nulle o annullabili? Grazie a chi vorrà darmi una mano. No, non è corretto ma suppongo sia in buona fede. ..quando i partecipanti sono complessivamente piu' di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu' condominii e per la nomina dell'amministratore... (Art. 67 disp.att.c.c) in tale caso il diritto di essere convocati personalmente nelle assemblee di supercondominio è precluso. Ma la proposta di nominare un rappresentante anche quando i partecipanti sono complessivamente sessanta o meno di sessanta, seppur lecita, andando a regolamentare un diritto individuale, necessita dell'approvazione unanime e l'astenuto, il contrario o l'assente, possono impugnare tale delibera meglio entro i termini di legge seppur, sconfinando nei diritti del singolo proprietario, possa definirsi nulla. Ogni condomino puo' intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piu' di venti, il delegato non puo' rappresentare piu' di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. ed in ogni caso in cui si sia nominato un rappresentante del condominio, nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari.
#11 Inviato 22 Gennaio, 2018 Art. 66 d.a.c.c.Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale....Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. Ci sono due figure ben distinte e separate: - il condòmino - il rappresentante di condominio Quando in un supercondominio i condòmini sono più di 60 è obbligatorio nominare un rappresentante per ciascun condominio. In questo caso specifico i condòmini del supercondominio sono meno di 60 per cui ciascun condòmino ha diritto di essere convocato e partecipare all'assemblea, personalmente o tramite proprio rappresentante (delegato). Poichè si parla di 52 condòmini totali facenti parte di 6 condominii, si presume che ciascun condominio abbia mediamente 8/9 condòmini per cui è possibile che i condòmini di ciascun condominio deleghino un condòmino a rappresentare gli altri (si tratta di un supercondominio con più di 20 condòmini per cui ogni condòmino potrà rappresentare 1/5 dei 52) L'amministratore del supercondominio DEVE convocare tutti i 52 condòmini e ciascuno dei 52 avrà diritto a partecipare personalmente o a delegare anche un estraneo se vuole. Nel caso specifico, l'amministratore che non vuole convocare i 52 condòmini negando il diritto di partecipare all'assemblea, ha preso un grosso abbaglio e sta commettendo una grave irregolarità. Qualsiasi condòmino non convocato può chiedere l'annullamento delle delibere entro 30 giorni in cui viene a conoscenza del deliberato dall'assemblea in cui era assente perchè non convocato. c'e' una differenza tra DESIGNARE il rappresentante del singolo condominio e DELEGARE un rappresentante dei singoli condomini . il rappresentante del singolo condominio esprime un voto unico che vale il numero delle teste e il valore di dette teste (voto che potra' essere solo favorevole,sfavorevole,astenuto ) il rappresentante dei singoli condomini esprimera' diversi voti (anche contrastanti tra loro) esempio 8 condomini ,8 distinti voti (che possono essere favorevoli,sfavorevoli,astenuti ). l'amministratore ovviamente ha consigliato detto sistema perché cosi basta convincere solo i "grandi elettori " (rappresentanti dei condominii)invece che i semplici elettori .(condomini)
#12 Inviato 22 Gennaio, 2018 c'e' una differenza tra DESIGNARE il rappresentante del singolo condominio e DELEGARE un rappresentante dei singoli condomini . il rappresentante del singolo condominio esprime un voto unico che vale il numero delle teste e il valore di dette teste (voto che potra' essere solo favorevole,sfavorevole,astenuto ) il rappresentante dei singoli condomini esprimera' diversi voti (anche contrastanti tra loro) esempio 8 condomini ,8 distinti voti (che possono essere favorevoli,sfavorevoli,astenuti ). l'amministratore ovviamente ha consigliato detto sistema perché cosi basta convincere solo i "grandi elettori " (rappresentanti dei condominii)invece che i semplici elettori .(condomini) Concordo su tutto quanto hai specificato. Se l'amministratore è in buona fede gli si può consigliare di chiedere chiarimenti alla propria associazione di categoria se è iscritto ad una di esse o ad un suo avvocato se ne ha uno. Se l'amministratore resterà sulla sua posizione, a mio avviso non si potrà sostenere più la buona fede e sarà bene farsi qualche domanda e darsi qualche risposta.
#13 Inviato 23 Gennaio, 2018 Ringrazio per la cortesia delle persone e professionisti che hanno così cortesemente voluto dare una mano.
