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gigi47bo

Regolare convocazione dell'assemblea

Sistematicamente gli Amministratori di Condominio, con i quali mi ritrovo ad avere rapporti, usano furbescamente la convocazione dell'Assemblea (Ordinaria o Straordinaria) giocando sull'ambiguità tra Prima e Seconda convocazione.

 

La Prima convocazione viene generalmente indicata in minuscolo e con l'indicazione di data e orario di convocazione impossibili da essere anche solamente presi in considerazione da un Condomino con un minimo di buon senso. Invece la "cosiddetta" Seconda convocazione viene rimarcata in tutto maiuscolo sottolineato, e con una indicazione di giorno e orario più che decente e realistico.

E' chiaro che questo "giochino furbesco" fa molto comodo agli Amministratori che di fatto si trovano a gestire solamente Assemblee di Seconda convocazione. Ci vorrebbe, infatti, solamente un Condomino deficiente per non capire l'antifona e recarsi diligentemente nel luogo dell'Assemblea all'ora e nel giorno indicato come Prima convocazione.

 

Gli effetti che ne derivano in fatto di validità dell'Assemblea e maggioranze deliberative sono chiaramente tutti a vantaggio di una gestione amministrativa molto incline a curare soprattutto gli aspetti pratici e poco quelli del diritto/dovere dei Condomini. Creando, inoltre, una forma di malcostume amministrativo che convince sempre più i Condomini a non partecipare alle Assemblee (tanto se questo è il primo atto costitutivo di una democratica convocazione d'Assemblea figuriamoci dopo cosa possiamo aspettarci...).

 

Ora la mia domanda è questa: "Perché a noi Condomini, a noi proprietari della gran parte della proprietà immobiliare del nostro Paese, non interessa niente di essere trattati col giusto rispetto previsto dalla nuova normativa di Legge sul Condominio? Perché non pretendiamo che i nostri Amministratori (perché votati da noi stessi) facilitino, anziché "furbescamente" ostacolino, la realizzazione di regolari Assemblee di Prima convocazione?".

Secondo il nostro codice se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima (art. 1136, co. 3, c.c.). La differenza tra prima e seconda convocazione sta sostanzialmente nei diversi quorum costitutivi necessari per ritenere che l'adunanza sia validamente costituita (A.Gallucci, Il condominio negli edifici, Cedam, 2013, pag. 339).Inoltre, le norme per una regolare convocazione sono disposte dall'art. 66, disp. att. e trans. c.c., co. 3, a mente del quale l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Tali norme ovviamente valgono sia per la prima che per la seconda convocazione. Peraltro, la norma non fissa limiti di orario per la convocazione (v. Cass. n. 697/2000 e da ultimo Cass. n. 22685/14). E' stato infatti deciso che fissare ad esempio la prima convocazione alle due di notte non inficia la validità nè della prima nè della seconda convocazione, in quanto non rende impossibile la partecipazione alla prima; non vengono pertanto aggirate le norme in materia di costituzione e quorum in prima convocazione. Ciò in mancanza di una norma che disponga il contrario (Cass. n. 697/2000).

Il preavviso può essere unico (Cass. n. 22685/2014), come ordinariamente accade, sia per la prima che per la seconda.(Lavorincasa.it)

 

 

e comunque a nessunoè impedito di andare alla prima, ma purtroppo i condomini non vann neanche alla seconda e per fortuna che c'è e che abbassandosi i millesimali qualc'osa si riesce a decidere!

come può vedere dalla tabella la differenza principale è nel quorum costitutivo, ma in quello deliberativo per gli argomenti principali è lo stesso sia in prima che in seconda convocazione. Se i condomini ci tenessero maggiormente alle questioni che li riguardano, converrebbe che non esiste differenza fra prima e secondo convocazione. Comunque se la prima convocazione le sta così tanto a cuore, può benissimo far verbalizzare in assemblea la richiesta di mettere in prima convocazione un orario consono in una giornata consona (non la domenica) e metterla ai voti.

Mi scusi ma o lei non ha ben capito o io non sono riuscito a farmi capire!

 

Il problema è, e a mio avviso questo è scorretto e un tantino "furbetto", che voi Amministratori desiderate ardentemente gestire solamente Assemblee in seconda convocazione. Il motivo, noi Condomini, lo possiamo solamente intuire (non essendo completamente ferrati nel dettaglio della normativa vigente) ma voi Amministratori, chiaramente, lo sapete benissimo cosa vi è utile e cosa non vi è utile fare per una "buona" gestione amministrativa.

 

Lei poi mi suggerisce di far verbalizzare (sistematicamente ad ogni Assemblea Ordinaria e Straordinaria) il mio dissenso a siffatta anomala procedura sfidandomi quasi ad iniziare ogni Assemblea in maniera conflittuale nei confronti dell'Amministratore e nei confronti del Presidente d'Assemblea e degli altri Condomini che (anche per quieto vivere e per sudditanza reverenziale) non ritengono importante, in questo caso, il rigore dalla normativa di legge.

Io le ho semplicemente fatto notare che per le questioni importanti, non c'è alcuna differenza fra prima e seconda convocazione. Si predilige la seconda, perchè è più facile raggiungere il quorum costitutivo, ma se non c'è il quorum deliberativo si parla di aria fritta. Se poi ci sono gli amministratori furbetti che vanno avanti per la loro anche se non hanno il quorum, sapete come fare per cacciarlo

Proprio di aria fritta si tratta, si sta parlando di una prassi che si è consolidata nei secoli e che possibilmente avrà avuto valide motivazioni nella enunciazione delle leggi, è stato più volte chiesto dalle maggiori associazioni di categoria ai legislatori di abbassare i quorum, o meglio di confermare quelli della seconda convocazione ed eliminare la prima (INUTILE!!!!) delle due convocazioni ma non è stato possibile ottenere alcun risultato, ci saranno dei motivi a noi ignoti per cui non è possibile cambiare la legge ma come recita la famosa canzone riferita a noi poveri (in senso lato e di fatto) amministratori: "MA CHE COLPA ABBIAMO NOI?"

Bisogna anche dire che se le assemblee vengono svolte in 2° convocazione e passano le delibere appunto per i quorum più bassi della 1° conv. è tutto nell'interesse dei condomini. Ma nulla vieta che i condomini in numero e mlm sufficienti facciano rendere valida la 1° convocazione ma probabilmente alcune delibere d'interesse per i condomini non passeranno per i quorum più alti.

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