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E se dopo la sottoscrizione di una proposta di acquisto scopro che sull'immobile è stato iscritto un pignoramento?

L'agente immobiliare è obbligato ad effettuare indagini di tipo tecnico-giuridico? La risposta della Cassazione
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

La normativa in materia condominiale (che ha subito nel tempo alcune modifiche), assecondando una tendenza già seguita per numerose altre figure professionali, ha sottoposto l'esercizio dell'attività in questione ad una serie di controlli e di vincoli, al fine di garantire maggiore tutela sia agli utenti sia agli stessi mediatori professionali, che avevano manifestato l'esigenza di una diversa regolamentazione del settore, finalizzata a risolvere il problema dell'esercizio occasionale o abusivo della professione.

Del resto, oltre all'opera del legislatore, è divenuto sempre più importante l'intervento interpretativo operato dalla giurisprudenza, diretto ad adattare la ratio e lo spirito delle disposizioni del codice civile e della legislazione speciale alle nuove esigenze e contingenze della vita sociale che si sono sviluppate nel corso del tempo.

Si comprende allora perché la giurisprudenza abbia mutato avviso in merito all'obbligo dell'agente immobiliare di effettuare indagini di tipo tecnico-giuridico.

Agente immobiliare e obbligo dell'agente immobiliare di effettuare indagini di tipo tecnico-giuridico: la posizione meno recente e minoritaria

Secondo una parte della giurisprudenza (meno recente) il mediatore non tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico-giuridica (Cass. civ., sez. III, 18/01/2006, n. 822; Trib. Genova, 16 novembre 2005).

Per questa tesi non può quindi ritenersi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare previo esame dei registri immobiliari la libertà dell'immobile oggetto della trattativa, le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. civ., sez. III, 04/07/2006, n. 15274; Cass. civ., sez. III, 17/05/1999, n. 4791).

Di conseguenza il positivo accertamento dell'esistenza di ulteriori iscrizioni ipotecarie non indicate nel preliminare, non potrebbe comportare, automaticamente, una declaratoria di inesigibilità da parte del mediatore della provvigione riscossa (App. Roma, 23 giugno 2005).

In quest'ottica non rientrerebbe nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della sua prestazione, ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico.

Pertanto, in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non sarebbe ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. civ., sez. II, 05/04/2017, n. 8849).

La tesi oggi dominante: un caso recente (vicenda e decisione)

La Cassazione in una recente decisione ha chiarito la posizione attuale della giurisprudenza in merito al problema in questione.

Nel caso esaminato l'acquirente di un immobile firmava una proposta di acquisto in cui si specificava che sull'immobile non vi erano iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, con l'eccezione di una ipoteca in favore di un istituto bancario.

L'assenza di iscrizioni pregiudizievoli risultava peraltro confermata dal promittente venditore, in una scrittura privata integrativa sottoscritta qualche mese dopo. Successivamente però l'acquirente scopriva che sull'immobile pendeva un pignoramento trascritto circa due anni prima della data in cui aveva firmato la proposta d'acquisto; di conseguenza si rivolgeva al Tribunale per chiedere di dichiarare la responsabilità della convenuta per violazione degli obblighi di cui agli artt. 1176 e 1759 c.c., con condanna di essa al risarcimento del danno subito, pari a euro 65.000, nonché alla restituzione di euro 2.200 versati all'agenzia a titolo di provvigione. Tribunale e Corte di Appello davano torto all'attore. L'acquirente ricorreva in cassazione.

La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata.

Secondo i giudici supremi infatti il mediatore ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile.

Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull'insolvenza di una delle parti, sull'esistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, su eventuali prelazioni ed opzioni, sul rilascio delle autorizzazioni amministrative, sulla provenienza dei beni da donazioni suscettibili di riduzione, sulla solidità delle condizioni economiche dei contraenti e pure sulla presenza di iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e dunque anche sulla titolarità del bene in capo alla parte venditrice (Cass. civ., sez. II, 30/09/2022, n. 28441).

Sentenza
Scarica Cass. 30 settembre 2022 n. 28441

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