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Pari uso della cosa comune e situazione di forte sbilanciamento tra i condomini
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Pari uso della cosa comune e situazione di forte sbilanciamento tra i condomini

Quando la situazione di forte sbilanciamento tra i condomini integra la violazione dell'art. 1102 c.c.?

Avv. Fabrizio Plagenza 

Con una recente sentenza resa dalla Corte d'Appello di Messina, n. 631 del 5/8/2019, è stato affrontato, nuovamente, il delicato tema dell'uso della cosa comune in condominio.

Come noto, l'art. 1102 c.c. , disciplina l'uso della cosa comune, chiarendo come ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

=> Uso potenziale delle cose comuni in condominio secondo l'art. 1102 c.c.

=> Il diritto all'uso della cosa comune in condominio: l'art. 1102 letto dalla giurisprudenza di legittimità

Il caso trattato dalla Corte d'Appello di Messina aveva ad oggetto l'appello avverso la sentenza n. 229/2016 emessa dal Tribunale di Messina, la quale, in buona sostanza, aveva ritenuto insussistente il vizio di talune delibere impugnate e considerato di proprietà esclusiva e non condominiale, dei posti auto, oggetto del contendere, la cui attribuzione era stata affidata alle decisioni assembleari culminate con le delibere impugnate poiché ritenute nulle e pregiudizievoli.

Si lamentava, infatti, da un lato il fatto che l'assemblea avesse attribuito un carattere di accessorietà dei posti auto rispetto alle unità immobiliari e, dall'altro, che la disciplina dell'uso dei medesimi posti auto violasse i pari diritti dei condomini nell'utilizzo.

In particolare, gli appellanti censuravano la sentenza con cui il Giudice di Prime Cure aveva ritenuto priva di significato l'ultima delibera (pur oggetto di impugnativa) per aver, il Condominio, dando esecuzione alle precedenti due delibere, provveduto ad assegnare, con un criterio non condiviso dagli appellanti, i posti auto.

Peraltro, secondo il Tribunale di Messina, le due precedenti delibere non potevano essere in ogni caso nulle ma, a tutto voler concedere, annullabili, con il corollario che erano ormai divenute definitive per il decorso del termine di cui all'art. 1137 c.c. Precisava, ad ogni buon conto il Giudice di Primo Grado , che non riteneva comunque affette da alcun vizio le delibere, atteso che "nei singoli atti di acquisto il posto auto risultava individuato come pertinenza dell'appartamento e veniva ricompreso nella vendita".

Ciò posto, per il Tribunale di Messina, gli spazi attribuiti erano di proprietà esclusiva e, pertanto, non essendo condominiali, non poteva assumersi alcun vizio (men che meno di nullità) non potendosi, a suo dire, configurarsi alcuna violazione dell'art. 1102 c.c. che disciplina, per l'appunto la cosa comune (e non quella di proprietà esclusiva).

=> Il diritto all'uso della cosa comune prevale sulle distanze solo se l'apertura è realizzata sul bene comune.

Appellata la sentenza innanzi la Corte d'Appello di Messina, il Collegio faceva emergere che l'assegnazione "riguardava 20 posti dei quali i primi 10 posti in prossimità degli ingressi delle due palazzine, gli altri (dal n. 11 al n. 20) invece situati in uno spiazzo più lontano e, soprattutto, raggiungibile solo con l'utilizzo di una rampa di scale di ben 63 gradini".

=> Collegamento di unità immobiliari. I limiti indicati dall'art. 1102 c.c.

Non vi era dubbio, per la Corte d'Appello, che l'assegnazione così disposta, configurasse una "situazione di forte sbilanciamento tra i condomini" integrante la violazione dell'art. 1102 c.c. .

La Corte d'Appello, nella sua disamina, censurava la sentenza di primo grado, ritenendo i posti auto di proprietà comune e non esclusiva.

Né poteva obiettarsi che dai contratti di compravendita delle singole unità immobiliari sarebbe emerso un riferimento ai suddetti posti auto, attesa la genericità ed indeterminatezza che avrebbe prodotto, quale conseguenza, la nullità dell'atto.

Inoltre, dal Regolamento condominiale si poteva desumere che la società venditrice avesse inteso "confermare che i posti auto esterni non erano stati ceduti in proprietà individuale a ciascun avente diritto".

La decisione. La Corte d'Appello, con la sentenza n. 631/2019, pertanto, contrariamente a quanto affermato dal Giudice di Prime Cure, riteneva nulle le delibere per violazione dell'art. 1102 c.c., per aver, la compagine condominiale, deliberato senza la necessaria unanimità degli aventi diritto, all'assegnazione dei 20 posti auto di proprietà comune dei condomini, così assicurando in via definitiva o comunque per un tempo indeterminato "l'uso di quelli più comodi e vicini agli ingressi, a detrimento degli altri, costretti dalla sorte ad utilizzare uno di quelli raggiungibili solo attraverso la lunga scalinata" (63 gradini).

Tali delibere "vanno pertanto dichiarate nulle in quanto tali da compromettere il pari uso dei beni comuni richiesto dalla legge e non derogato dai rispettivi titoli d'acquisto degli immobili".

La sentenza in commento si inserisce nella scia della consolidata giurisprudenza in merito all'uso della cosa comune.

Se è vero, infatti, che già la Suprema Corte di Cassazione, sez. II, 29 Gennaio 2018, n. 2114, ha avuto modo di ribadire che l'art 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile e che, pertanto, comunque, ai sensi dell'art. 1102 c.c., in generale, la facoltà del singolo comproprietario di servirsi della cosa comune è subordinata alla duplice condizione che non venga alterata la destinazione della cosa e non sia impedito agli altri comproprietari di fare uso di essa secondo i loro diritti.

=> Il diritto all'uso della cosa comune prevale sulle distanze solo se l'apertura è realizzata sul bene comune.

La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 cod. civ., peraltro, non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione (così Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7466 del 14 aprile 2015).

Non può, sul punto, non menzionarsi la pronuncia della Corte di Cassazione, n. 23660 del 21 novembre 2016 in merito alla validità della delibera di assegnazione dei posti auto, a mente della quale, è affetta da nullità la delibera assembleare che esclude i proprietari dei locali del piano terra dal conteggio dei posti auto di un condominio.

La norma di cui all'art. 1102 c.c. va, comunque, sempre contemperata con le esigenze concrete, come ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 28111/2018 posto che l'uso paritetico deve essere valutato in concreto e non in astratto.

Avv. Fabrizio PLAGENZA

Foro di Roma

Email : fabrizioplagenza@hotmail.it

Scarica Corte d'Appello di Messina, n. 631 del 5/8/2019

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Questa è La Nostra Sentenza C. Appello
Questa è La Nostra Sentenza C. Appello giovedì 10 ottobre 2019 alle ore 00:16

Siamo soddisfatti della sentenza ma la compensazione delle spese non la meritavamo.
Possiamo chiedere un risarcimento al condominio e ai condomini rimasti contumaci?
Oggi godono tutti del diritto che noi gli abbiamo fatto acquisire.
Grazie anticipatamente della risposta.
Maria Letizia Rampulla

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