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Prova della proprietà di immobili acquistati con contratto
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Prova della proprietà di immobili acquistati con contratto

Il diritto di proprietà di immobili, ove trasferito con contratto, va provato con l'esibizione del contratto medesimo.

Avv. Valentina Papanice 

Privo del diritto di proprietà e forma scritta ad substantiam

Il diritto di proprietà di beni immobili, se acquisito in base ad un contratto, può essere fatta solo con l'esibizione del relativo atto e non mediante altre modalità, come ad es. le prove testimoniali, in quanto in questo caso l'esistenza del contratto è prevista a pena di nullità: è cioè un caso di forma scritta prevista ad substantiam. "Invero, la qualità dominicale dei beni immobili soggiace, per evidenti esigenze di certezza nelle relazioni giuridiche intersoggettive, a precisi e rigorosi oneri formali il cui rispetto ne concretizza la titolarità" (v. Trib. Roma n. 16920/2019).

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Il principio è stato ribadito di recente dal tribunale di Roma con la sentenza n. 16920, ma è un caposaldo del nostro diritto civile.

La sentenza in questione, come vedremo, giudicava in merito alla contestazione circa la legittimazione ad impugnare una delibera condominiale.

Difetto di legittimazione e delibera condominiale

Quanto al condominio, è un principio acquisito quello secondo cui soltanto i condomini possono impugnare le delibere condominiali; ed invero, in ambito condominale non è ammessa la figura del condomino apparente, cioè di colui che sembra, ma non è, condomino.

E, per essere condomini, bisogna risultare titolari di un diritto di proprietà su un'unità immobiliare posta in condominio.

Nel giudizio, dunque, al fine di tutelarsi, il condominio ben può contestare la titolarità del diritto e dunque quella che tecnicamente è detta la legittimazione ad agire di chi ha impugnato la delibera.

A quel punto, dal momento che, come detto, non è ammessa la figura del condomino apparente, non sarà sufficiente per il falso condomino dare prova di circostanze quali l'essere stato negli anni convocato alle assemblee o l'essere stato menzionato nei verbali di assemblea o nei bilanci.

Né basterà, onde dare prova del diritto di proprietà, chiedere l'ascolto di testimoni o l'esibizione della visura catastale.

=> Il Catasto non costituisce titolo formale né fonte di prova piena della proprietà immobiliare. Una sentenza inedita

Ciò è quanto statuito con la citata sentenza del tribunale di Roma. Il giudice alla fine ha respinto le richieste dell'attore proprio in ragione del difetto di legittimazione attiva (mancando la prova del diritto di proprietà e dunque della qualità di condomino).

Forma scritta ad substantiam, cos'è

Cosa intendiamo per forma scritta ad substantiam? Facciamo un passo indietro.

Nell'insegnamento tradizionale, il nostro diritto civile prevede sostanzialmente tre ipotesi: ci sono contratti per cui la forma scritta non è obbligatoria; ci sono poi ipotesi in cui la forma scritta è prevista per la validità dell'atto, ma solo a fini probatori e infatti si parla di forma scritta ad probationem; infine, ci sono contratti per cui la forma scritta è invece richiesta ad substantiam, cioè come è intuibile, per la loro stessa esistenza: si tratta insomma dei casi in cui il diritto fa proprio il principio per cui la forma è sostanza ed il contratto non è valido se non è scritto.

L'art. 1350 c.c. contiene l'indicazione dei contratti che testualmente "debbono essere fatti per iscritto", cioè a pena di nullità. Tra questi vi sono, per quello che a noi interessa, anche i contratti che trasferiscono il diritto di proprietà.

Vi sono poi altre norme che specificatamente prevedono la forma scritta ad substantiam (lo prevede lo stesso art. 1350 c.c.; tra queste abbiamo, ad es., quanto attiene al trasferimento della proprietà, l'atto di donazione o il testamento).

Prova del diritto di proprietà

Dobbiamo quindi concludere che del diritto di proprietà la prova può essere fatta solo tramite il titolo? No, non esattamente. Facciamo anche qui un passo indietro e distinguiamo i casi di acquisto del diritto a titolo originario da quelli di acquisto a titolo derivativo.

Nei primi l'acquisizione del diritto non dipende da nulla, né dalla titolarità del precedente proprietario (ad es. l'usucapione), mentre i secondi consistono nel trasferimento del diritto da un terzo (titolare del diritto) ad un altro (ad es. la compravendita e la successione).

La prova dell'acquisto della proprietà è diversa a seconda che si verifichi il primo o il secondo caso: nel primo caso è sufficiente la prova dei presupposti di legge e quindi ad es. la prova dell'usucapione può essere fatta mediante l'ascolto di testimoni (salvi i casi dove è anche presente il titolo, v. ad es. art. 1159 c.c.).

Nel secondo caso invece, è indispensabile la prova di un titolo valido ed efficace (e che il c.d. dante causa e gli altri prima di lui fossero i legittimi proprietari).

Contratto di acquisto della proprietà e trascrizione

I contratti con cui si acquista la proprietà di beni immobili devono essere, oltre che redatti per iscritto, anche trascritti. La trascrizione è principalmente prevista al fine di rendere pubblici determinati atti e di renderli quindi opponibili a terzi.

La trascrizione si effettua, come noto, presso i registri immobiliari ed è regolata essenzialmente dagli artt. 2643 e ss. c.c. e non riguarda soltanto, ma anche, i contratti con cui si acquista la proprietà di immobili (ad es. riguarda anche, per quanto attiene a al nostro discorso, l'atto di donazione, delle sentenza.

=> Devo consegnare copia dell'atto d'acquisto all'amministratore?

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