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Condòmino apparente. Non basta la buona fede dell'amministratore di condominio
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Condòmino apparente. Non basta la buona fede dell'amministratore di condominio

Per il recupero delle spese di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale.

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. Il condominio aveva emesso decreto ingiuntivo, per rate e conguagli condominiali, nei confronti di Tizio sul presupposto che egli fosse proprietario di alcuni immobili e di un posto auto.

Avverso tale decreto, Tizio aveva proposto opposizione eccependo il difetto di legittimazione passiva, perché, da un lato, il decreto era stato richiesto e notificato a lui personalmente e non alla società beta, di cui è socio, che era proprietaria degli immobili; il posto auto per il quale veniva richiesta la somma a titolo di conguaglio, non era di proprietà neppure di questa società, ma di un terzo.

Inoltre, Tizio evidenziava di aver versato al Condominio circa 15 mila euro, e che di alcuni pagamenti effettuati in rate mensili con specifiche causali, non sembrava essersi tenuto conto, difettando un resoconto analitico dei conteggi sulla base dei versamenti effettuati.

La gestione delle spese condominiali

Fondamento, criteri di riparto, soggetti obbligati e fattispecie atipiche

Il problema della legittimazione nel caso di una società di persone. La società in nome collettivo, ancorché non munita di personalità giuridica, è soggetto di diritto distinto dalla personalità dei soci, in quanto costituisce centro autonomo di situazioni giuridiche ad essa immediatamente riconducibili anche in virtù della capacità negoziale e processuale.

La società può dunque essere proprietaria di immobili e, come tale, è nei confronti della stessa che l'amministratore di Condominio deve rivolgere le proprie pretese per il pagamento dei contributi.

Il singolo socio, per quanto illimitatamente responsabile per le obbligazioni sociali ai sensi dell'art. 2267 c.c., non ha legittimazione passiva autonoma.

In giurisprudenza si ammette che il creditore possa agire nei confronti del socio, al fine di ottenere un titolo esecutivo utilizzabile verso di lui (sempre in via sussidiaria all'escussione del patrimonio sociale: art. 2268 c.c.), ma solo contestualmente all'azione esercitata nei confronti della società.

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Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma, 2 gennaio 2018, n. 13

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