Quando si può ritenere che un condòmino sia vincolato al rispetto di una clausola limitativa del diritto di proprietà inserita in un regolamento contrattuale?
La risposta al quesito è di fondamentale importanza viste le conseguenze che ne potrebbero derivare una sentenza resa dalla Corte di Cassazione il 19 marzo 2018, la n. 6769, ci aiuta a fornire soluzione alla domanda.
Il pronunciamento degli ermellini ha notevole importanza perché mette in risalto alcuni aspetti connessi ad un'operazione, la trascrizione, che troppo superficialmente viene considerata da chi, poco avvezzo ad una materia molto tecnica e cavillosa, rischia di giungere ad affrettate conclusioni.
Vediamo nel dettaglio cosa è stato detto.
Trascrizione nei pubblici registri immobiliari
La trascrizione di un contratto nei pubblici registri immobiliari ha funzione così detta di pubblicità notizia.
Una volta trascritto, l'atto è legalmente conoscibile da chiunque - la consultazione degli archivi del conservatore è pubblica - e quindi, per semplificare al massimo, nessun può dire di non sapere.
Si badi: la trascrizione non è condizione di validità di un atto, ma semplicemente garanzia di sua conoscibilità e soprattutto opponibilità.
L'ordinamento italiano si regge sul principio espresso dal brocardo latino, prior in tempore potior in iure, ossia primo nel tempo, più forte in diritto.
Chi per primo trascrive un atto è più tutelato di chi arriva dopo, anche se il suo atto fu sottoscritto precedentemente.
Caio vende a Tizio il 10 marzo e poi a Sempronio l'11. Il contratto con Sempronio è fatto davanti ad un notaio che cura la trascrizione immediatamente mentre quello con Tizio scritto in privato non può essere trascritto perché manca l'autenticazione delle firme. Salvo i danni che Tizio potrà richiedere a Caio, chiaramente, la proprietà dell'immobile andrà a Sempronio.
Ricordiamo che dal complesso delle norme riguardanti la trascrizione (art. 2643 e ss. c.c.), non tutti gli atti possono essere trascritti, ma, ai sensi dell'art. 2643 c.c. solamente quelli riguardanti:
«1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;
2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale (1);
3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;
5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;
6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;
7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico.
8) i contratti di locazione dei beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;
9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;
10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata;
11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente;
12) i contratti di anticresi;
12-bis) gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato (2);
13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;
14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.».
Modifica del regolamento contrattuale e adempimenti connessi
Trascrizione del regolamento condominiale contrattuale, quando serve e cosa fare
Portiamo le nozioni generali sullo specifico argomento della trascrizione del regolamento condominiale e vediamo entro che limiti tale atto possa essere trascritto.
Sul punto la Cassazione, con la sentenza n. 6769 del 19 marzo 2018, è stata chiara: il regolamento condominiale di origine contrattuale in sé e pe sé considerato non è atto soggetto a trascrizione. È il suo contenuto che può determinare l'utilità dell'adempimento.
Detta diversamente: per essere trascritto, il regolamento condominiale contrattuale deve costituire, modificare o estinguere uno dei diritti reali menzionati nell'elencazione di cui all'art. 2643 c.c. succitato.
Non solo: il fatto che il regolamento sia allegato ai contratti d'acquisto trascritti, non fa sì che lo stesso sia opponibile per tutto il proprio contenuto. Come specificano gli ermellini, infatti, l'opponibilità di una clausola limitativa del diritto di proprietà si verifica solamente se quella specifica clausola è stata appositamente trascritta con specifica menzione nella nota di trascrizione dell'atto nel quale è contenuta.
Clausole limitative del diritto di proprietà, quando si applicano?
La trascrizione della clausola la rende conoscibile e quindi opponibile ai singoli condòmini e successivamente ai loro eredi e soprattutto aventi causa (ossia chi da questi acquista l'unità immobiliare).
E se la trascrizione non c'è o non è fatta in modo tale da potere fare operare la conoscibilità/opponibilità ex lege?
Al riguardo, dice la Cassazione, si passa dal regime di conoscenza legale - quello fini qui delineato e descritto - al regime di conoscenza reale.
Che vuol dire?
Che per poter dimostrare che il condomino abbia effettivamente conosciuto ed accettato la clausola limitativa del diritto di proprietà sull'unità immobiliare ovvero sulle parti comuni, deve avere espressamente approvato quella clausola al momento dell'acquisto.
È evidente, allora, che la conoscenza o conoscibilità di un limite alla proprietà non è questione che si possa considerare risolta mediante una semplice valutazione della natura del regolamento, dovendosi altresì verificare se le clausole contenenti limitazioni ai diritti reali - limitazioni che possono essere trascritte - siano state effettivamente annotate presso i registri immobiliari o comunque realmente conosciute da chi ha acquistato casa in condominio. Attenzione, quindi, a chi dispensa certezze con semplici letture degli atti. Non sempre è così facile arrivare ad una soluzione.
In calce a questo articolo il testo della sentenza:
Attività di affittacamere in condominio nonostante il divieto imposto dal regolamento. Analisi
