Il condominio è una particolare forma di comunione (c.d. forzosa) nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva con cose di proprietà comune.
Le parti comuni sono quelle elencate nell’art. 1117 c.c. nonché tutte quelle altre che, pur non essendo menzionate in questa norma, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali siano indispensabili a permettere la fruizione delle unità immobiliari.
Sulle cose comuni i partecipanti al condominio hanno un diritto “proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti” (art. 1118, primo comma, c.c.). In che cosa consiste questo diritto?
Secondo l’interpretazione complessiva, resa dalla dottrina e dalla giurisprudenza, delle norme dettate materia di condominio tale diritto riguarderebbe la partecipazione nei pesi e nei vantaggi (maggior contribuzione alle spese comuni, maggiore influenza in assemblea, ecc.) ma non un diritto al maggior uso delle cose comuni.
In assenza di particolari disposizioni contenute negli atti d’acquisto o nel regolamento condominiale di origine contrattuale, infatti, tutti i condomini, indipendentemente dal valore delle loro unità immobiliari hanno diritto ad usare la cosa comune al pari degli altri comproprietari.
Tanto è sancito dall’art. 1102, primo comma, c.c. dettato per la comunione in generale ma applicabile al condominio in ragione del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c.
Recita il primo comma dell’art. 1102 c.c.:
“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.
E’ opportuno, a questo punto, chiarire quali siano gli usi vietati e quali quelli consentiti.
E’ fatto divieto, nell’usare la cosa comune, di alterare il decoro architettonico dello stabile così come di alterarne la destinazione d’uso.
Per fare un esempio relativo a quest’ultima ipotesi, si pensi al cortile condominiale destinato a giardino comune con esclusivo transito pedonale ed a quel condomino, che di propria iniziativa e senza alcuna autorizzazione, decida di parcheggiarvi continuamente la propria autovettura.
Inoltre l’uso fatto non deve impedire quello degli altri condomini.
Sul punto è utile evidenziare come la giurisprudenza abbia interpretato tale norma con la massima flessibilità proprio al fine di consentire a tutti i condomini di trarre dalla cosa comune la maggiore utilità in relazione alle proprie esigenze.
La Suprema Corte ha affermato in più circostanze che “il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto, la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune, – come ritiene la sentenza impugnata, – è adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento e secondo le circostanze; che la delibera, la quale disciplina l’uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all’art. 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile, come è avvenuto nel caso in esame” (su tutte Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).
In definitiva, tornando all’esempio del cortile, s’ipotizzi che questa parte comune non abbia alcuna particolare destinazione. Ogni condomino potrà farne l’uso che ritiene più opportuno. Tale uso potrà variare tra condomino e condomino purché tali differenziazioni non siano d’intralcio l’una all’altra.
