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davidebo

Nuovo condominio con tre partecipanti. Chiedo un consiglio

Buongiorno,

 

Chiedo consiglio agli esperti del forum.

In un "nuovo" condominio di tre partecipanti vogliono l'amministratore. Tutto ok, tranne che uno dei tre fa dell'ostracismo.

Molto probabilmente non si presenterà alla prima assemblea. Ed inoltre non ci sono i millesimi.

Quindi pensavo di usare per il momento la rendita catastale come dato oggettivo per fare una stima iniziale sul "valore" delle proprietà e quindi sancire la validità della assemblea e delle delibere decise dagli altri due condomini (sono abbastanza certo anche se la certezza matematica ovviamente non c'è che totalizzino più di 500 millesimi...)

Nel caso questo condomino non si adegui alla volontà espressa dagli altri due non vedo che altra strada percorrere, a malincuore, che le vie legali per indurlo alla ragione.....il problema è anche le tabelle millesimali che pensavo di far approvare in assemblea richiedono la unanimità dei partecipanti. Però, come dicevo, sono certo che la volontà e le decisioni dei 2/3 del valore dovrebbero essere superiori all'unico che non ci sta...

 

Qualche aiuto, spunto, suggerimento ?

 

Mille grazie.

Salve. Grazie del suggerimento.

Nel frattempo ho trovato però un testo pubblicato dopo l'entrata in vigore della riforma dove si dice che per la formazione delle tabelle è necessaria l'unanimità dei partecipanti. Il testo è quello scritto da Sforza Fogliani (Presidente di Confedilizia...)

Comunque la medesima tabella la si può trovare qui:

http://www.confedilizia.it/tabella%20delle%20nuove%20maggioranze%20assembleari%20definitiva.pdf

e cercare "tabelle millesimali"

La sentenza l'ho letta e in effetti è proprio scritto che le tabelle, non essendo un atto negoziale, non necessitano della unanimità dei partecipanti...

Forse bisognerebbe dirlo all'Avv. Sforza Fogliani...

Per la prima approvazione delle tabelle SERVE l'unanimità.

 

Dopo n caso di incorrettezze, per eventuali errori, si possono correggere a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 2/3 dei millesimi. Attenzione! Se si deliberano correzioni errate solo per profitto la delibera può essere comodamente impugnata.

Confermo che per la stesura della prima tabella millesimale occorre l'unanimità, per la revisione invece no, come descritto nell'art. 69 dis. att. c.c.

 

Citazione:

Tale assunto è stato confermato dalla recente sentenza n. 11837 del 13.05.2013 con cui la Cassazione ribadisce che : “il legislatore, con la recente legge n. 220/2012 ha sostanzialmente recepito l’insegnamento di cui alla sentenza a SS.UU. n. 18477/2010 modificando e profondamente innovando l’art. 69 delle Disp. att. c.c. Tale norma nel testo novellato prevede appunto che in linea generale i valori espressi dalle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità.” Conforme a quella già precedentemente resa del 13 maggio 2013 n. 11387.

 

Vedi: --link_rimosso--

 

Vedi: http://www.iussit.com/la-maggioranza-per-lapprovazione-delle-tabelle-millesimali/

Vedi che la sentenza a cui faccio riferimento è questa:

Cassazione civile , sez. II, sentenza 26.02.2014 n° 4569

Se poi hai tempo, leggi tutto l'articolo..

Quindi la sentenza della cassazione che ho postato nel link #3 non ha alcun valore?

Non ne ero a conoscenza...... quindi si dovrebbe ritornare nuovamente a ritenere corretta l'approvazione a maggioranza?

Grande paese l'Italia.... fatta la legge è già trovata sentenza contraria.

A questo punto penso che sarebbe consigliabile comunque un'approvazione unanime per la prima stesura perché in caso contrario, magari domani, la suprema corte potrebbe decidere che occorra l'unanimità cambiando opinione.

Considerando quanto statuito da tale sentenza, non è necessaria l'unanimità per l'approvazione delle tabelle (tutte non solo quella di proprietà).

Inoltre, e forse quì stà l'equivoco, il nuovo art. 69 d.a.c.c. dispone che:I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

Parla di unanimità per rettifica/modifica delle tabelle millesimali non di unanimità per la prima approvazione come sostenuto dall'avvocato Lokken..

Infatti la nuova sentenza del 2014 non fa altro che confermare quanto stabilito già nel 2010 dalla Cassazione a SEZIONI UNITE nella sentenza n. 18477 che motivava specificando che:

l'affermazione che la necessità della unanimità dei consensi dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti

L'avvocato Gallucci, già nel 2011, commentando questa sentenza sul sito di condominioweb, affermava che occorre l'unanimità solo per l'approvazione di tabelle millesimali che derogano i criteri legali:

"ogni assemblea potrà approvare e revisionare le tabelle millesimali con il voto della maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi. Una sola la condizione: l’approvazione e la modifica devono avere ad oggetto l’adozione di uno strumento di ripartizione delle spese conforme ai criteri legislativi. Qualora si volesse approvare una tabella in deroga a tali criteri, infatti, sarebbe sempre necessaria l’unanimità dei consensi.

https://www.condominioweb.com/tabelle-millesimali-assembleari-non-approvate-prima-della-sentenza-n-.636

Una volta approvate dai 2/3 le tabelle che seguono il criterio legale ed aver inviato il verbale agli assenti, la prima mossa dovrà essere di chi non approva che dovrà rivolgersi al Giudice contestando e proponendo lui stesso quelle che secondo lui seguono il criterio legale.

Confermo che per la stesura della prima tabella millesimale occorre l'unanimità' date=' per la revisione invece no, come descritto nell'art. 69 dis. att. c.c.

 

Citazione:

[i']Tale assunto è stato confermato dalla recente sentenza n. 11837 del 13.05.2013 con cui la Cassazione ribadisce che : “il legislatore, con la recente legge n. 220/2012 ha sostanzialmente recepito l’insegnamento di cui alla sentenza a SS.UU. n. 18477/2010 modificando e profondamente innovando l’art. 69 delle Disp. att. c.c. Tale norma nel testo novellato prevede appunto che in linea generale i valori espressi dalle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità.” Conforme a quella già precedentemente resa del 13 maggio 2013 n. 11387.

[/i]

 

Vedi: --link_rimosso--

 

Vedi: http://www.iussit.com/la-maggioranza-per-lapprovazione-delle-tabelle-millesimali/

Leggendo bene il secondo link, ti è sfuggito di leggere le righe appena precedenti. L'assunto da te citato conferma l'approvazione con 500 millesimi.

Questo quanto riporta il tuo link:

"Per cui, data la notevole difficoltà interpretativa del momento ed avvertendo il lettore di seguire su questo particolare punto quelle che saranno le pronunce anche future della giurisprudenza,si può concludere dicendo che per l’approvazione delle tabelle millesimali, redatte in applicazione dei criteri legali e convenzionali, è richiesta la maggioranza dei 500 millesimi. Tale assunto è stato confermato dalla recente sentenza n. 11837 del 13.05.2013con cui la Cassazione ribadisce che : “il legislatore, con la recente legge n. 220/2012 ha sostanzialmente recepito l’insegnamento di cui alla sentenza a SS.UU. n. 18477/2010 modificando e profondamente innovando l’art. 69 delle Disp. att. c.c. Tale norma nel testo novellato prevede appunto che in linea generale i valori espressi dalle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità.” Conforme a quella già precedentemente resa del 13 maggio 2013 n. 11387.

La fretta è cattiva consigliera.......... ma continuando a leggere ho notato anche :

 

Nel silenzio della legge, la giurisprudenza prevalente affermava che, tanto per la revi-sione che per la modifica, era sufficiente la maggioranza, ad eccezione delle tabelle di natura contrattuale, per le quali era richiesta l’unanimità dei partecipanti al condomi-nio.

 

quindi alla luce di quanto letto, dobbiamo ritenere che ove tali tabelle siano allegate ad un regolamento di tipo contrattuale occorre l'unanimità ed in caso contrario ci trovassimo di fronte a tabelle inserite in regolamenti assembleari o in mancanza basta la maggioranza.

Corretto ?

Dipende dalla natura delle clausole contenute nel regolamento.

https://www.condominioweb.com/per-capire-fino-in-fondo-a-che-cosa-serva-un-regolamento-e.225

 

Volendo cogliere il pelo nell'uovo.. ti sei accorto che quello che hai riportato in corsivo parla al passato?

Ho notato che parlava al passato, ma solo per quelle non contrattuali.

Comunque in un regolamento contrattuale, in mancanza di clausole "particolari" che si riferiscono ad un eventuale modifica delle tabelle millesimali, che criterio occorre adottare secondo te?

Io credo che in un regolamento contrattuale la modifica delle tabelle millesimali, le quali determinano il riparto di spesa, possono essere modificate solo all'unanimità in quanto appunto modificano l'importo dell'addebito delle spese ai singoli condomini.

Negli altri casi prendo atto che basta la maggioranza.

Io penso si debba fare riferimento a quanto riportato da Leonardo in #12...

 

ogni assemblea potrà approvare e revisionare le tabelle millesimali con il voto della maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi. Una sola la condizione: l’approvazione e la modifica devono avere ad oggetto l’adozione di uno strumento di ripartizione delle spese conforme ai criteri legislativi. Qualora si volesse approvare una tabella in deroga a tali criteri, infatti, sarebbe sempre necessaria l’unanimità dei consensi.

Ok, quindi, se si volesse modificare una tabella millesimale, di natura contrattuale, che deroga ripartendo equamente con una in base agli effettivi millesimi di proprietà come disposto dalla legge basta la maggioranza? Corretto?

Io la vedo più o meno come l'avv. Gallucci e la Cassazione a Sezioni Unite e cioè:

La tabella di proprietà esprime il valore di un immobile rispetto all'intero edificio quindi è il frutto di un calcolo aritmetico del tecnico.

Tale calcolo, pur potendo leggermente differirsi a seconda del criterio tecnico usato, non può che dare un risultato aritmetico legale.

 

Diversa è l'approvazione di altre tabelle di RIPARTO SPESE:

 

- la tabella manutenzione scale e ascensore che calcola il RIPARTO SPESE secondo il disposto dell'art. 1124 è una tabella che usa il criterio legale di riparto e quindi approvazione con 500 millesimi

- la tabella pulizia scale che calcola il RIPARTO SPESE in proporzione all'altezza piano (uso) secondo il disposto del 2° comma 1123 è una tabella che usa il criterio legale di riparto e quindi approvazione con 500 millesimi

- le tabelle colonna montante destra e colonna montante sinistra che calcolano il RIPARTO SPESE sui soli proprietari allacciati secondo il disposto del 3° comma sono tabelle che usano il criterio legale di riparto e quindi approvazione con 500 milllesimi

- la tabella che calcola il RIPARTO SPESE in parti uguali NON usa il criterio legale di riparto e quindi approvazione all'UNANIMITA'

- la tabella che calcola il RIPARTO SPESE consumo acqua a persona NON usa il criterio legale di riparto e quindi approvazione all'UNANIMITA'

 

- - - Aggiornato - - -

 

Ok' date=' quindi, se si volesse modificare una tabella millesimale, di natura contrattuale, che deroga ripartendo equamente con una in base agli effettivi millesimi di proprietà come disposto dalla legge basta la maggioranza? Corretto?[/quote']

Se nel regolamento contrattuale c'è già una deroga al criterio legale di riparto come può essere il riparto in parti uguali, questo è frutto di una convenzione (contratto unanime approvato da tutti a 1000 millesimi).

Anche per poter modificare un criterio di riparto convenzionale (parti uguali) così come per poter modificare un criterio di riparto legale, occorre sempre l'unanimità.

Alla luce della discussione, il tuo ragionamento è il più coerente.

Il dubbio mi rimane ancora...... nel caso si volesse modificare una tabella parti uguali con una con riparto legale, occorre l'unanimità o basta la maggioranza ? Io penso all'unanimità.

Grazie.

Alla luce della discussione' date=' il tuo ragionamento è il più coerente.

Il dubbio mi rimane ancora...... nel caso si volesse modificare una tabella parti uguali con una con riparto legale, occorre l'unanimità o basta la maggioranza ? Io penso all'unanimità.

Grazie.[/quote']

Non so se hai scritto prima del mio aggiornamento, ma il mio aggiornamento trattava proprio la modifica del criterio convenzionale.

 

Se esiste una tabella parti uguali deliberato all'unanimità o in un regolamento contrattuale, la tabella parti uguali è il frutto di una convenzione.

Per poter modificare una convenzione (reg. contrattuale o delibera unanime) è necessaria l'unanimità, altrimenti non avrebbe senso il contratto.

Infatti, ho scritto nel mentre..,. Comunque concordo. Preparatissimo... come sempre e' un piacere confrontarmi con tutti voi.

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