Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
107788 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Quando è possibile aprire un varco nel muro del condominio e a quali condizioni?

Il caso di un'apertura di un varco nel muro perimetrale di un edificio condominiale analizzato dal Tribunale di Matera
Avv Simona Lucianelli Avv. Simona Lucianelli 

L'art. 1102 c.c. stabilisce che: "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".

In conseguenza di tale principio, le modifiche di un bene condominiale per iniziativa del singolo condomino sono lecite nelle sole ipotesi in cui esse non siano lesive dei diritti degli altri condomini relativi al godimento sia delle parti comuni interessate alla modificazione, sia delle parti di loro proprietà e sono delimitate, circa le modificazioni consentite, dagli artt. 1120 e 1121 c.c.

Prima di entrare nel caso specifico, si può affermare che, in linea generale, il condomino può legittimamente operare un varco nel muro perimetrale dell'edificio condominiale quando:

  1. non influisca sulla statica del fabbricato condominiale
  2. non pregiudichi la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio
  3. non alteri la destinazione del bene
  4. non possa dar luogo alla costituzione di una servitù a favore di terzi estranei al condominio.

Peculiare è invece la situazione relativa all'apertura di un varco nel muro perimetrale del condominio per mettere in comunicazione due locali siti in due condomini diversi; tra le molte pronunce che si sono susseguite sul punto, merita attenzione l'ordinanza del Tribunale di Matera del 28.04.2022.

Apertura di un varco nel muro del condominio allo scopo di mettere in comunicazione due locali di proprietà del condomino: il caso del Tribunale di Matera

Il Giudice del Tribunale di Matera ha dovuto decidere in merito alla legittimità dell'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale del condominio da parte di un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, con un altro immobile, sempre di sua proprietà ma estraneo al fabbricato.

I ricorrenti hanno lamentato che l'apertura del varco in questione abbia creato una servitù a carico di fondazioni e struttura dell'edificio e abbia, quindi, alterato la destinazione d'uso del bene condominiale, ledendo la prescrizione di cui all'art. 1102 c.c..

Parte resistente si è costituita in giudizio affermando che il varco in questione è sempre esistito o comunque è stato aperto prima del 1994 e ha domandato, in primis, il rigetto della domanda e, in subordine, l'accertamento dell'acquisto per usucapione della servitù di passaggio controversa.

La decisione del Tribunale di Matera

Il Giudice monocratico, dopo aver licenziato idonea consulenza tecnica, ha affermato che: "tale varco mette in collegamento due unità abitative ubicate in diversi stabili condominiali e, per fare ciò, attraversa i muri condominiali di entrambi gli edifici, attraversamento non autorizzato che costituisce un uso non consentito della cosa comune".

Il Tribunale ha infatti applicato un principio di diritto ormai consolidato dalla giurisprudenza prevalente, secondo cui è illegittima l'apertura di un varco nel muro perimetrale del condominio effettuata da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un proprio locale, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile di sua proprietà, ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio e la creazione di una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini (Cass. Civ. 25775 del 14.12.2016, Cass. Civ. 3035 del 6.2.2009, Cass. Civ. Ord. 5060 del 25.2.2020).

La situazione non varia se l'apertura è realizzata in un unico edificio che è costituito da due condomini separati ed autonomi; infatti, anche quando non è contestata l'unicità strutturale sul piano costruttivo dell'edificio, l'esistenza, al suo interno, di due diversi ed autonomi condomini, con distinti accessi, rende illegittima l'apertura di accessi e/o varchi.

Apertura di un varco di comunicazione tra proprietà esclusiva e parti comuni dell'edificio

Cosa accade, invece, quando l'apertura del varco nel muro comune serva a mettere in comunicazione una proprietà esclusiva con parti comuni dell'edificio condominiale?

Sul punto, i giudici della Suprema Corte hanno stabilito che "In tema di condominio di edifici l'apertura di un varco su un muro comune che metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva di un singolo condomino con quello comune non da luogo alla costituzione di una servitù (che richiederebbe il consenso di tutti i condomini) quando il terreno comune viene già usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l'opera realizzata non pregiudichi l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, vertendosi in una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della cosa propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al dominio" (Cass. civ. Sez. II, 11-08-1999, n. 8591).

Infatti, laddove un condomino si appresti ad aprire un varco o ad installare porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, al fine di creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, di massima, ciò non integra abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102 c.c., rimane altresì irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario (Cass. civ. Sez. II, 29-04-1994, n. 4155).

Ovviamente, laddove un altro condomino ravvisi in tale opera una lesione dell'art. 1102 c.c., potrà domandare al Giudice una valutazione del caso concreto.

Sentenza
Scarica Trib. Matera 28 aprile 2022

Commenta la notizia, interagisci...
Nick
Nick 09-06-2022 10:40:55

tra i unti di veto di apertura, va considerato anche il regolamento??

rispondi
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento