Le facciate a vetro negli edifici sono presenti per lo più in stabili destinati ad ospitare attività professionali e/o commerciali.
Ciò non toglie che esistano edifici che ospitano abitazioni e che gli stessi abbiano delle facciate a vetro.
Quando l'edificio è in condominio, che si tratti dell'una o dell'altra ipotesi è indifferente ai fini che ci occupano.
Quando un condominio ha una facciata a vetro, come bisogna gestire la pulizia e più in generale gli interventi conservativi?
Prima di entrare nel dettaglio della questione è utile una precisazione. Quando facciamo riferimento a facciate a vetro, intendiamo indicare tanto le così dette facciate continue a vetro, tanto quelle ipotesi dove sulla facciata sono visibili anche elementi in cemento o in altro materiale, ma quello assolutamente preponderante, ossia che non si limita alle sole finestre o porte finestre, è il vetro.
Facciata parte comune
La facciata dell'edificio altro non è che il muro perimetrale che contiene gli ambienti interni. Ogni edificio ha almeno una facciata e può averne tante quanti sono i lati liberi (cioè se non edificato in aderenza o appoggio ad altri edifici o elementi).
Fino all'approvazione della legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio), la facciata era considerata parte comune in ragione delle pronunce giurisprudenziali che l'avevano considerata tale (es. Cass. 7 febbraio 1998 n. 1297).
L'art. 1117 c.c., così come in vigore a fare data dall'entrata in vigore della suddetta legge (ossia dal 18 giugno 2013), ha espressamente previsto nell'elencazione la facciata quale parte comune dell'edificio.
Tutti i condòmini dunque, o meglio tutti i condòmini proprietari di unità immobiliari all'interno dell'edificio (siano essi appartamenti, uffici, cantine o box auto) sono comproprietari della facciata e conseguentemente hanno diritto a concorrere alle decisioni sulla sua conservazione, nonché l'obbligo di partecipare alle spese.
Ai fini che ci occupano è indifferente che si tratti di facciata a vetro o facciata, per così dire classica. La differenza sta solamente nel fatto che nelle facciate classiche gli elementi come porte e finestre non devono essere considerate condominiali, in quanto s'inseriscono incidentalmente avendo esclusiva funzione di dar luce ed aria o accesso ai balconi dagli ambienti interni.
Costi manutenzione facciata a vetro
In che modo si ripartiscono i costi di manutenzione delle facciate condominiali?
Al riguardo, quando la giurisprudenza s'è soffermata sulla fattispecie citata ha avuto modo di affermare che «le spese relative al rifacimento delle facciate esterne di un edificio in condominio, vanno ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, trovando applicazione nella fattispecie il disposto del primo comma dell'art. 1123, Codice civile, non quello del secondo comma.
E' identico, infatti, l'uso che ciascun condomino può fare delle facciate esterne del fabbricato, e ciò indipendentemente dal fatto che tali facciate si trovino o meno in corrispondenza alla parte di edificio di sua proprietà esclusiva» (così Pret.
Portogruaro 13 aprile 1988 n. 80 in Codici dell'edilizia, locazioni condominio, 1989, 2, 20).
Ripartizione spese facciata condominiale secondo millesimi di proprietà, perché?
Se bisogna manutenere la facciata, che nel caso di facciate a vetro potrebbe voler dire anche provvedere alla sostituzione di una o più lastre ivi presenti, allora il costo dovrà essere ripartito secondo i millesimi di proprietà.
Ove la sostituzione sia dovuta a fatti illeciti di qualcuno, se ne potrà domandare la condanna al risarcimento, ma non imputargli direttamente la spesa, pena nullità della delibera.
Pulizia scale condominiali dopo lavori in appartamento
Costi pulizia facciata a vetro
La pulizia delle facciate a vetro dev'essere equiparata ad interventi di manutenzione della medesima parte comune, ovvero può essere paragonata alla pulizia delle scale?
La questione, evidentemente, è dirimente ai fini dell'individuazione del criterio di ripartizione delle spese applicabile.
Ad avviso di chi scrive ai fini della scelta del criterio applicabile, la pulizia della facciata va considerata come un costo inerente alla sua manutenzione e non alla stregua della pulizia delle scale.
Ragione: nella pulizia delle scale si tiene conto del maggior uso (potenziale) dei condòmini in ragione dell'altezza del piano al quale è allocata la loro unità immobiliare. Abitare al primo piano piuttosto che al quinto vuol dire usare meno le scale e quindi dover partecipare in misura minore alle spese per la loro pulizia. È questo il senso del secondo comma dell'art. 1123 c.c.
Può dirsi lo stesso per la pulizia della facciata a vetro? Per chi scrive no. Tenere pulita quella parte dell'edificio è interesse uguale per tutti, si abiti al piano terra o all'ultimo e quindi necessita dell'applicazione del criterio generale di ripartizione delle spese, ovvero dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra tutti i condòmini.
