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Imu e leasing, quando torna a pagarla il proprietario?
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Imu e leasing, quando torna a pagarla il proprietario?

Nel leasing, la risoluzione del contratto è decisiva ai fini della soggettività passiva dell'Imu.

Avv. Marco Borriello  

Normalmente, quando si tratta di onorare l'imposta municipale sugli immobili, il balzello grava sul proprietario e non importa se, ad esempio, il bene è stato concesso in locazione. In tal caso, infatti, la detenzione dell'inquilino non è un presupposto sufficiente per esonerare il titolare dell'appartamento o della villetta in affitto dal versamento dell'Imu.

Fa eccezione a questa regola, però, l'ipotesi del locatario di un immobile concesso in leasing. Questo soggetto, infatti, è tenuto al pagamento di questa tassa, anche se non è il proprietario dell'immobile.

Tuttavia, sono sorti molteplici contenziosi sul momento a partire dal quale la soggettività passiva dell'imposta ritorna a carico del titolare del cespite. Si discute se esso coincida con il momento in cui il bene viene, materialmente, restituito al suo proprietario oppure se la tassa gravi su questi già solo all'atto della risoluzione del contratto di leasing.

Come si regolano i rapporti tra condominio e utilizzatore in leasing di unità immobiliare?

Si tratta, nello specifico, del caso affrontato e risolto da una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione. Gli Ermellini, infatti, con la decisione n. 29639 del 28 dicembre 2020, sono stati chiamati a chiarire il dubbio in esame.

Vediamo, pertanto, quali sono stati i fatti di causa e l'esito del ricorso in Cassazione, prima di sviscerare le ragioni di diritto su cui si è basato il provvedimento dei giudici del Palazzaccio.

Imu e leasing, quando torna a pagarla il proprietario? Il caso

La vicenda in commento nasce dal diniego di un comune in provincia di Lodi alla richiesta di rimborso di un acconto Imu versato in relazione all'anno 2012.

In particolare, il contribuente aveva concesso il bene in leasing, ma nel periodo in contestazione, nonostante si fosse risolto il rapporto giuridico, l'immobile de quo si trovava ancora nella materiale disponibilità del locatario.

Secondo, pertanto, la tesi del ricorrente, l'imposta versata andava restituita poiché la normativa in materia andava interpretata nel senso che il «soggetto passivo dell'IMU in caso di leasing sarebbe il locatario fino alla data di riconsegna del bene al locatore».

La Cassazione non ha accolto questa conclusione, rigettando il ricorso, confermando l'impugnata sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia e compensando le spese in virtù del fatto che la parte resistente non si era costituita.

Contratti di leasing immobiliare e condominio

Imu e locazione finanziaria: la legge

Se un immobile viene concesso in leasing (locazione finanziaria), il pagamento dell'imposta municipale sugli immobili è di competenza del locatario per tutta la durata del contratto.

Più precisamente, la normativa attuale (Art. 1 comma 743 Legge 160/9019), riproducendo quella in vigore negli anni precedenti (Art. 9 Dlvo 23/2011), afferma che <…Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto».

La disposizione appena richiamata sembra, quindi, individuare, chiaramente, il contribuente dell'imposta che, contrariamente alla regola, non è il proprietario del bene, ma il soggetto a cui l'immobile viene dato in leasing.

Leasing finanziario: l'imu è dovuta per il possesso dell'immobile

Nel formulare il disposto in esame, però, non è stato fatto tesoro dei contenziosi che si sono aperti in precedenza sulla norma. In particolare, non è stabilito, precisamente, cosa si intende per durata del contratto.

Per capirci, si tratta di ciò che, sempre a proposito della locazione finanziaria, il legislatore aveva fatto per la Tasi «per durata del contratto di locazione finanziaria deve intendersi il periodo intercorrente dalla data della stipulazione alla data di riconsegna del bene al locatore, comprovata dal verbale di consegna (Art. 1 comma 672 Legge 147/2013)».

Vediamo, quindi, cosa ha precisato a riguardo la Cassazione in commento.

L'Imu è a carico del proprietario dal momento della risoluzione del leasing

Secondo l'interpretazione prevalentemente espressa dalla Cassazione, in caso di leasing di un immobile, il pagamento dell'Imu ritorna a carico del proprietario del bene dal momento in cui si risolve la locazione finanziaria.

Si tratta di una conclusione sposata anche nella sentenza in esame «Questa Corte ha affermato che, in base al disposto di cui all'art. 9 del d.lgs. n. 23 del 2011, soggetto passivo dell'imposta municipale unica (IMU), in caso di risoluzione del contratto di "leasing", torna ad essere il locatore, ancorché non abbia ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna da parte del locatario, in quanto, ai fini impositivi, assume rilevanza non tanto la detenzione materiale del bene, bensì l'esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata, conferendo la stessa la titolarità di diritti opponibili "erga omnes", la quale permane fintantoché è in vita il rapporto giuridico, traducendosi invece in mera detenzione senza titolo in seguito al suo venir meno, senza che rilevi, in senso contrario, la disciplina in tema di tributo per i servizi indivisibili (TASI), dovuta viceversa dall'affittuario fino alla riconsegna del bene, in quanto avente presupposto impositivo del tutto differente (Cass. nn. 29973, 25249 e 13793 del 2019: in particolare la n. 29973 del 2019 affronta funditus il problema analizzando criticamente anche l'opposto orientamento espresso da ultimo da Cass. n. 19166 del 2019)».

Leasing finanziario: l'imu è dovuta per il possesso dell'immobile

Pertanto, secondo l'interpretazione della Cassazione, all'avvenuta risoluzione della locazione finanziaria scatta a carico del proprietario l'obbligo di pagare l'Imu e non importa se non ha riacquistato, materialmente, il possesso del bene, perché non gli è stato ancora restituito dal locatario.

Il titolare di un contratto di leasing non è un condomino. Va menzionato nell'anagrafe ma escluso dal potere di impugnare

Scarica Cass. 28 dicembre 2020 n. 29639

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