È noto che un diritto può estinguersi trascorso un certo lasso di tempo. In particolare, ciò può accadere se il titolare non lo esercita tempestivamente. Si tratta della cosiddetta prescrizione, il cui maturare libera il debitore che la eccepisce, nonostante non abbia provveduto all'adempimento a cui era obbligato.
Se questa è la regola generale, evidentemente, essa non ammette eccezioni nel caso dei canoni di locazione.
Nello specifico, quindi, anche l'affitto mensile può prescriversi. Resta da capire dopo quanto tempo può verificarsi questa particolare modalità di estinzione del diritto di credito e come è possibile impedire o, per meglio dire, interrompere la prescrizione.
Prescrizione canoni di locazione: quando scatta?
Sappiamo che la prescrizione ordinaria è di natura decennale (Art. 2946 cod. civ.). Pertanto, il periodo che è, normalmente, previsto per estinguere un diritto a causa del suo mancato esercizio è molto lungo. Ci sono, però, alcune eccezioni a questa regola.
Sto parlando di una serie di ipotesi, tassativamente indicate dalla legge, in cui la prescrizione decorre in un termine più breve.
È il caso proprio dei canoni di locazione che, per specifica disposizione normativa, si estinguono dopo cinque anni «Si prescrivono in cinque anni: le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni (Art. 2948 n. 3 cod. civ.)».
Dunque, se sei titolare di un appartamento concesso in locazione e il tuo conduttore risulta moroso di alcune mensilità, hai un lasso di tempo, decisamente, sufficiente per evitare d'incorrere nella prescrizione quinquennale dei canoni arretrati.
Va anche detto che nella pratica, al sorgere della morosità e considerando i costi di gestione di un immobile (Imu e quote condominiali in special modo), il locatore, eccezionalmente, attende tanto tempo per reagire all'inadempimento dell'inquilino.
In tale circostanza, molto più frequentemente, assistiamo, invece, all'attivazione del procedimento per sfratto a carico del conduttore moroso. Si tratta di una circostanza in cui, oltre ad ottenere un titolo per liberare l'immobile, l'attore ha la possibilità di chiedere l'emissione di un'ingiunzione di pagamento nei confronti dell'affittuario inadempiente.
Insomma, un vero e proprio decreto ingiuntivo, avente ad oggetto i canoni arretrati, gli oneri condominiali accumulatisi, gli interessi e le spese della procedura, che il proprietario potrà azionare nei riguardi dell'inquilino, anche con una successiva procedura esecutiva di pignoramento.
Ragion per cui, dopo quanto tempo matura la prescrizione dei canoni di locazioni riconosciuti in un decreto ingiuntivo?
Prescrizione decreto ingiuntivo per canoni di locazione
In questo caso particolare, la prescrizione quinquennale, normalmente, prevista per l'estinzione dei canoni di locazione non riscossi, non può essere presa in considerazione.
È stata, infatti, avviata un'azione legale di recupero degli importi arretrati dovuti dall'inquilino. Ciò è avvenuto nell'ambito di un procedimento di sfratto per morosità oppure, semplicemente, a seguito del deposito di un ricorso per ingiunzione.
In queste circostanze, il decreto ingiuntivo concesso dal magistrato al creditore è, a tutti gli effetti, un titolo giudiziale.
Per questa ragione, la prescrizione delle somme in esso contemplate, ivi compresi i canoni di locazione il cui mancato pagamento è stato riconosciuto, decorre dopo dieci anni.
Recesso dal contratto di locazione, rilascio anticipato e canoni di locazione
In tal caso, infatti, opera la seguente disposizione «I diritti per i quali la legge stabilisce una prescrizione più breve di dieci anni, quando riguardo ad essi è intervenuta sentenza di condanna passata in giudicato, si prescrivono con il decorso di dieci anni (Art. 2953 cod. civ.)».
Nello specifico, la prescrizione incomincerà a partire dal momento in cui il decreto ingiuntivo sarà diventato definitivo.
Locazione e prescrizione della cauzione
Per completezza d'informazione, è importante conoscere i tempi di decorrenza per un altro corrispettivo nascente da un contratto di locazione.
Sto parlando della cauzione che il locatore deve restituire al conduttore al termine del rapporto.
Se, infatti, i canoni di locazione si prescrivono dopo cinque anni, non è possibile raggiungere un'analoga conclusione per quest'altro diritto di credito.
In particolare, il conduttore ha la facoltà di pretenderne la restituzione della somma consegnata al proprietario al momento della stipula del contratto, entro i dieci anni successivi alla scadenza del medesimo.
Infatti, la funzione di garanzia del predetto deposito rende tale somma non assimilabile al canone di affitto.
Per questa ragione, non è applicabile la prescrizione breve quinquennale (Cass. n. 6941/1992).
Sfratto per morosità, decreto ingiuntivo e canoni di locazione futuri
Prescrizione canoni di locazione: l'interruzione
Per interrompere il decorso della prescrizione, in tal modo facendo ricominciare il termine per esercitare il diritto ai canoni di locazione arretrati, è sufficiente inviare una richiesta al debitore.
Ovviamente, non è opportuno e tanto meno efficace un sollecito tramite chat o social, ma è necessaria una formale intimazione di pagamento. Essa, debitamente sottoscritta, andrà indirizzata al conduttore moroso tramite la tradizionale lettera raccomandata.
Anche una pec, sempreché entrambi le parti interessate ne siano munite (proprietario e inquilino), può avere lo stesso valore ed essere idonea a bloccare il decorso della prescrizione.
Se poi, nonostante il lungo periodo di tempo a disposizione e la facile opportunità per interrompere la prescrizione, quest'ultima dovesse, in concreto, maturare, allora, apparirà evidente che abbiate voluto rinunciare ai vostri corrispettivi.
