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Aggiornamento istat affitto: come funziona?
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Aggiornamento istat affitto: come funziona?

Come si calcola l'adeguamento annuale istat dei canoni di locazione? Esempi pratici e spiegazione.

Avv. Mariano Acquaviva  

La locazione è il contratto con cui una parte concede a un'altra il godimento temporaneo di un proprio bene, mobile o immobile che sia. Ovviamente, a fronte di tale concessione il conduttore (o locatario) è tenuto a pagare un corrispettivo, definito canone.

I contratti di locazione più noti sono sicuramente quelli aventi a oggetto beni immobili a uso abitativo oppure commerciale: case, ufficio, negozi, studi professionali. In questi negozi giuridici è frequente (se non costante) l'inserimento di una specifica clausola che consente alle parti di beneficiare della rivalutazione del canone di affitto alla luce dei parametri istat.

Con l'aggiornamento istat locatore e conduttore ottengono un adeguamento dell'originario importo del canone di locazione, in modo da tener conto dell'inflazione e dell'aumento del costo della vita. In pratica, grazie alla rivalutazione del canone d'affitto il locatore ottiene un maggior guadagno dal bene che ha locato.

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In realtà, la legge non esclude che l'adeguamento comporti una riduzione del canone, anziché un aumento, nel caso in cui il potere di acquisto della moneta aumenti (deflazione). Ma come funziona l'aggiornamento istat dell'affitto? Quali parametri bisogna seguire? Se l'argomento t'interessa, prosegui nella lettura: ti basteranno cinque minuti per trovare le risposte che cerchi.

Aggiornamento istat: cos'è?

L'aggiornamento istat (istituto di statistica nazionale) è una clausola che consente al locatore di beneficiare di un adeguamento del canone di affitto all'aumento generale del costo della vita dovuto all'inflazione.

In pratica, l'aggiornamento istat consente una rivalutazione dell'importo del canone locatizio alla luce dell'inflazione.

In realtà, l'aggiornamento dei canoni di locazione all'indice istat potrebbe comportare anche una diminuzione dell'importo da pagare nel caso in cui si siano registrati fenomeni di deflazione.

Indice istat: cos'è?

In economia, l'indice dei prezzi al consumo è una misura statistica formata dalla media dei prezzi ponderati per mezzo di uno specifico paniere di beni e servizi. L'indice misura l'aumento del livello generale dei prezzi, cioè l'inflazione al consumo per il periodo considerato.

Aggiornamento istat: cosa dice la legge?

L'aggiornamento istat del canone di locazione è previsto direttamente dalla legge. Per la precisione, la legge sull'equo canone (l. n. 392/78), all'art. 32, rubricato per l'appunto "Aggiornamento del canone", statuisce che «Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Le variazioni in aumento del canone per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27 non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati».

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La disposizione è nitida: ai fini di adeguare il canone alle variazioni del potere di acquisto della moneta corrente (l'inflazione, in pratica), le parti possono pattuire espressa clausola di aggiornamento del canone.

Per la legge, l'aggiornamento non è unilaterale, nel senso che la variazione può comportare anche una diminuzione del prezzo del canone, qualora il potere di acquisto della moneta dovesse aumentare anziché diminuire (deflazione).

La legge n. 431/98 sulle locazioni abitative non stabilisce alcun limite: le parti possono pattuire anche un aggiornamento pari al 100% della variazione dell'indice istat. Tale ipotesi è esclusa per i contratti con canone convenzionato-sindacale, per i contratti a locazione transitoria (non turistica e nei quali non sia conduttore l'ente locale) e per quelli per le esigenze abitative di studenti universitari.

Rivalutazione istat canone affitto: come funziona?

Come funziona in concreto la rivalutazione del canone d'affitto in ragione dell'indice istat? Di seguito alcune indicazioni utili.

L'aggiornamento del canone di affitto ai parametri istat va calcolato in misura del 75% o del 100% (in ragione di ciò che c'è scritto all'interno della clausola) della variazione dei prezzi al consumo.

Nei contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata quadriennale (il famoso contratto 4+4) l'aumento dovuto alla rivalutazione non può essere superiore al 100%, mentre nelle locazioni commerciali (contratto di durata minima di sei anni) si può applicare la rivalutazione al 75% o quella al 100%.

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L'aggiornamento si calcola in base all'indice istat di inflazione; come riferimento si utilizza l'indice più recente disponibile (in genere, risalente a un paio di mesi prima).

Per la precisione, il parametro di riferimento per l'aggiornamento del canone di locazione è la variazione percentuale dell'indice istat di inflazione.

La variazione si calcola in base all'indice dell'anno precedente (ad esempio, dicembre 2019 - dicembre 2020). La variazione, quindi, si ha in base alla comparazione dei valori da un anno all'altro.

Individuato il tasso di variazione, si applicherà il 75% o il 100% dello stesso come rivalutazione del canone dell'anno scorso. Facciamo un esempio con rivalutazione al 100%.

Canone di affitto mensile

Variazione percentuale dell'indice istat

Adeguamento

Canone aggiornato

300,00 €

3%

100%

300 + 9 (3% di 300) = 309,00 €

Facciamo ora un esempio con rivalutazione al 75% dell'indice di variazione istat.

Canone di affitto mensile

Variazione percentuale dell'indice istat

Adeguamento

Canone aggiornato

300,00 €

3%

75%

(il 75% di 3 è 2,25)

300 + 6,75 (2,25% di 300) = 306,75 €

L'inadempimento del conduttore se prosegue anche nelle more del giudizio

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