Prescrizione breve nella locazione: termini e applicazioni
Come molti sanno, nella locazione opera una prescrizione detta breve, di cinque anni. Ma l'istituto della prescrizione breve in realtà essa si applica solo al caso della morosità del conduttore e non a quello, inverso, in cui è il conduttore a pretendere un pagamento, in particolare la restituzione di quanto egli assume di avere pagato in più.
Tracciamo qui un breve excursus delle norme che interessano di più al nostro discorso per poi passare alle conclusioni della giurisprudenza.
Definizione e obblighi nel contratto di locazione
Il contratto di locazione (disciplinato dagli artt. 1576 e ss. c.c.) è "La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo". Per quanto attiene ai pagamenti del canone, esso rientra tra le obbligazioni che spettano al conduttore.
Nel caso di morosità il locatore può agire in giudizio e ottenere lo sfratto, oltre che l'ingiunzione di pagamento dei canoni.
Può altresì succedere che, per qualche motivo, il conduttore ritenga di avere pagato i canoni in misura superiore al dovuto e che decida di richiedere la restituzione dell'indebito.
Termini di prescrizione per il canone di locazione
La prescrizione (v. art. 2934 e ss. c.c.) è l'istituto che regola l'estinzione dei diritti per inerzia del titolare per un dato periodo di tempo.
Tale tempo, a seconda delle prescrizioni di legge, può variare.
Abbiamo la prescrizione ordinaria (ex art. 2946 c.c.), che si compie nell'arco di dieci anni. Esistono poi eccezioni alla prescrizione ordinaria: tra queste abbiamo il caso riguardante "le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni", di cui all'art. 2948, co.1, n.3, c.c. che si compie in cinque anni.
La prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 n. 3 c.c. riguarda la richiesta che può operare il locatore nei confronti del conduttore moroso.
Con riferimento particolare ai rapporti condominiali, ad es., in un caso di canoni dovuti da un condominio nei confronti dei proprietari di un alloggio costituente pertinenza destinata al servizio delle unità immobiliari perché adibito al servizio di portierato, la Corte di Cassazione, ritenendo di inquadrare il rapporto nel contratto di locazione, ha stabilito che si applicava la prescrizione breve di cinque anni ex art. 2648 c.c. (v. Cass. n. 23924/2012).
Oneri condominiali e prescrizione del termine per il rimborso delle somme indebitamente pagate.
Prescrizione quinquennale e conduttore moroso
La norma ex art. 2948 c.c. però si applica solo in caso di morosità nel pagamento del canone da parte del conduttore.
Ciò è stato affermato in là nel tempo dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 6941 del 1992, la quale ha enunciato il seguente principio di diritto: "In materia di locazione, il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l'assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, mentre, d'altro canto, la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l'azione del locatore volta al pagamento del canone"; la stessa sentenza rammenta che la giurisprudenza è sempre stata a favore della prescrizione decennale per la ripetizione di quanto illegittimamente pagato dal conduttore.
Contratto di locazione. Aspetti pratici del deposito cauzionale. Un breve focus
Prescrizione quinquennale e restituzione di indebito
Invece, per il conduttore che voglia la restituzione di quanto indebitamente pagato, non trova applicazione la norma di cui all'art. 2948 n.3 c.c., ma quella di cui all'art. 2946 c.c., cioè la prescrizione ordinaria decennale.
Il diverso inquadramento è spiegato con il fatto che in tale ultimo caso l'azione rientra nella ripetizione di indebito, di cui all'art. 2033 c.c., secondo cui "Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato.
Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda."
L'ipotesi rientra dunque nell'istituto del pagamento di indebito, a nulla rilevando il titolo illegittimo, cioè il contratto in base al quale i detti pagamenti sono stati eseguiti.
Ne consegue che la prescrizione del diritto al rimborso è quella ordinaria decennale, ai sensi dell'art. 2946 c.c.
Il principio, enunciato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 2396/1995 e anche ben prima, è stato poi ribadito dalle Sezioni Unite della stessa Corte di Cassazione con la sentenza n. 11666 del 2007.
Come interrompere la prescrizione nei contratti di locazione
Che sia breve oppure ordinaria, le norme generali sono e stesse. Pertanto, ad es. la decorrenza della prescrizione si potrà in ogni caso interrompere, secondo quanto disposto dagli artt. 2943 e ss. c.c. e cioè, in sostanza, per attività del titolare o per riconoscimento del diritto da parte di colui contro cui lo stesso può essere fatto valere.
L'attività del titolare può essere data ad es. dall'invio di una comunicazione scritta (e dimostrabile) che valga come costituzione in mora.
Con l'interruzione la decorrenza si blocca per ricominciare da zero, a differenza della sospensione (prevista dagli artt. 2941 e ss. c.c.), con la quale, cessata la causa della sospensione, il termine ricomincia a decorrere da dove si era fermato.
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