#1 Inviato 13 Ottobre, 2015 L'assemblea si costituisce con la presenza di un dirigente comunale delegato espressamente con atto del sindaco a rappresentare a) una proprietà comunale e b) 2 immobili ceduti al patrimonio comunale, presi in carico tramite delibera del Consiglio Comunale, ma in attesa di rogito notarile. Il presidente dell'assemblea valuta regolare la delega e l'assemblea si tiene normalmente. L'amm.re manda il verbale ai 2 proprietari cedenti. Uno dei due impugna il verbale con raccomandata a/r inviata all'amministratore perchè dichiara di non aver mai delegato il dipendente comunale a rappresentarlo e si ritiene ancora proprietario fino al rogito. Fermo restando che l'impugnazione va fatta presso il tribunale, quindi l'amministratore non deve tenerne conto, come dovrebbe procedere l'amministratore praticamente? Informare tutti i condomini della raccomandata e convocare una nuova assemblea?
#2 Inviato 13 Ottobre, 2015 se voi siete in possesso di una delega regolarmente firmata, credo sia il delegante a dover dimostrare che la firma è falsa, o estorta o altro. fino a che l'autorità competente non attesti la falsità della delega, credo che l'assemblea debba ritenerla per buona, quindi le delibere assunte con quorum corretti restano valide. non credo che il presidente debba avere gli specimen dei condomini (come nelle banche).
#3 Inviato 13 Ottobre, 2015 L'assemblea si costituisce con la presenza di un dirigente comunale delegato espressamente con atto del sindaco a rappresentare a) una proprietà comunale e b) 2 immobili ceduti al patrimonio comunale, presi in carico tramite delibera del Consiglio Comunale, ma in attesa di rogito notarile.Il presidente dell'assemblea valuta regolare la delega e l'assemblea si tiene normalmente. L'amm.re manda il verbale ai 2 proprietari cedenti. Uno dei due impugna il verbale con raccomandata a/r inviata all'amministratore perchè dichiara di non aver mai delegato il dipendente comunale a rappresentarlo e si ritiene ancora proprietario fino al rogito. Fermo restando che l'impugnazione va fatta presso il tribunale, quindi l'amministratore non deve tenerne conto, come dovrebbe procedere l'amministratore praticamente? Informare tutti i condomini della raccomandata e convocare una nuova assemblea? Sono d'accordo con Paul Cayard, è il proprietario che deve impugnare il deliberato se realmente titolato, non con una lettera raccomandata all'amministratore ma per vie legali all'A.G. iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale.Perciò l'amministratore può, direi deve, non tenere conto di quella lettera raccomandata, e se lo desidera può, e non deve, informare i condomini e non serve convocare nessuna assemblea. Comunque c'è da chiedersi, chi è stato convocato dall'amministratore? Il condomino oppure il Comune nella persona del Sindaco? Ovvero chi era titolato a partecipare?
#4 Inviato 14 Ottobre, 2015 Sono d'accordo con Paul Cayard, è il proprietario che deve impugnare il deliberato se realmente titolato, non con una lettera raccomandata all'amministratore ma per vie legali all'A.G. iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale.Perciò l'amministratore può, direi deve, non tenere conto di quella lettera raccomandata, e se lo desidera può, e non deve, informare i condomini e non serve convocare nessuna assemblea. Comunque c'è da chiedersi, chi è stato convocato dall'amministratore? Il condomino oppure il Comune nella persona del Sindaco? Ovvero chi era titolato a partecipare? Secondo me occorre approfondire la questione dei due proprietari cedenti. Poichè l'amministratore ha mandato i verbali ai due proprietari futuri cedenti (prima del rogito), considerandoli ancora tali, presumibilmente anche la convocazione sarà arrivata ai futuri cedenti. Spettava al Presidente controllare le deleghe: a) per la proprietà Comunale era perfettamente valida la delega rilasciata dal Sindaco al suo dirigente b) La delega rilasciata al dirigente per i due cedenti era firmata dagli attuali proprietari (cedenti) oppure dal Sindaco con una semplice dichiarazione di presa in carico? A mio avviso se le deleghe non portano la firma degli attuali proprietari, bensì la firma del Sindaco, gli attuali proprietari hanno pieno diritto di impugnare e l'amministratore, da buon padre di famiglia, dovrebbe riconvocare l'assemblea per sanare l'errore UFFICIALE del Presidente ma di fatto, spesso dell'amministratore che dirige l'assemblea e poi fa firmare Presidente e Segretario. Sarebbe interessante sapere se il Presidente ha fatto il Presidente controllando convocazioni e deleghe oppure in assemblea ha gestito tutto l'amministratore.
#5 Inviato 14 Ottobre, 2015 Spettava al Presidente controllare le deleghe:a) per la proprietà Comunale era perfettamente valida la delega rilasciata dal Sindaco al suo dirigente b) La delega rilasciata al dirigente per i due cedenti era firmata dagli attuali proprietari (cedenti) oppure dal Sindaco con una semplice dichiarazione di presa in carico? Infatti spettava al presidente controllare la regolarità delle deleghe, però Muskjo 2 dice che il rogito non è stato ancora firmato, perciò il Sindaco non ha ancora titolo a firmare deleghe per partecipazione all'assemblea (come sembra di capire, è stato fatto), ma è ancora tutto da chiarire.
#6 Inviato 14 Ottobre, 2015 Infatti spettava al presidente controllare la regolarità delle deleghe, però Muskjo 2 dice che il rogito non è stato ancora firmato, perciò il Sindaco non ha ancora titolo a firmare deleghe per partecipazione all'assemblea (come sembra di capire, è stato fatto), ma è ancora tutto da chiarire. Infatti onde evitare contestazioni di firme false è mia abitudine far firmare il delegato sulla delega ricevuta durante l'assemblea ed in caso di persona sconosciuta al condominio è bene richiedere un documento d'identità ed annotarne gli estremi sulla delega. In tal modo, in caso di disconoscimento della firma, il delegante potrà agire contro il falso delegato. Ma nel caso di specie, se sulla delega non c'è nessuna firma del proprietario delegante (nemmeno falsa), bensì la firma di un Sindaco che non essendo ancora proprietario non ha diritto a delegare.... il Presidente ha grosse responsabilità. Aspettiamo chiarimenti.
#7 Inviato 14 Ottobre, 2015 Infatti onde evitare contestazioni di firme false è mia abitudine far firmare il delegato sulla delega ricevuta durante l'assemblea ed in caso di persona sconosciuta al condominio è bene richiedere un documento d'identità ed annotarne gli estremi sulla delega.In tal modo, in caso di disconoscimento della firma, il delegante potrà agire contro il falso delegato. Ma nel caso di specie, se sulla delega non c'è nessuna firma del proprietario delegante (nemmeno falsa), bensì la firma di un Sindaco che non essendo ancora proprietario non ha diritto a delegare.... il Presidente ha grosse responsabilità. Aspettiamo chiarimenti. Nel caso trattato il presidente ha le stesse responsabilità di una delega falsa, può non essere a conoscenza della firma del Sindaco (come nel caso di una falsa), forse l'amministratore, se presente ed attento, avrebbe dovuto avvisare il Presidente che quella u.i. non era ancora stata venduta e la delega non poteva essere considerata valida.Comunque buona la tua abitudine di far firmare il delegato la delega, ma visto che non ha l'obbligo di firmare e nemmeno di esibire un documento d'identità, non puoi costringerlo.
#8 Inviato 14 Ottobre, 2015 ... visto che non ha l'obbligo di firmare e nemmeno di esibire un documento d'identità, non puoi costringerlo. Visto che io (Presidente) non ho l'obbligo di far accomodare un'estraneo all'assemblea, se il delegato non vuole autenticare la delega e non vuole che venga accertata la sua identità di delegato, io non lo faccio partecipare all'assemblea spiegandone la motivazione nel verbale. Poi che si impugni pure... Si trattasse di un delegato che porta delega di un condòmino fuori sede e non rintracciabile, quali garanzie ho io che si tratti di un vero delegato o di un impostore che vuole conoscere i fatti del condomini? Io devo tutelare in primis il condominio e non un estraneo.
#9 Inviato 14 Ottobre, 2015 La delega partiva dal sindaco al dirigente e aveva per oggetto la legittimazione a partecipare all'assemblea riguardo i due immobili. Il sindaco, rappresentante legale dell'amm.ne comunale delega un dirigente. Non è il proprietario ad aver delegato il comune. L'amministratore doveva tener conto solo ed unicamente dell'Anagrafe Condominiale. Che l'amm.re proponga all'effettivo proprietario una nuova e celere assemblea, solo qualora il proprietario non abbia già citato il condominio.
#10 Inviato 14 Ottobre, 2015 Visto che io (Presidente) non ho l'obbligo di far accomodare un'estraneo all'assemblea, se il delegato non vuole autenticare la delega e non vuole che venga accertata la sua identità di delegato, io non lo faccio partecipare all'assemblea spiegandone la motivazione nel verbale.Poi che si impugni pure... Si trattasse di un delegato che porta delega di un condòmino fuori sede e non rintracciabile, quali garanzie ho io che si tratti di un vero delegato o di un impostore che vuole conoscere i fatti del condomini? Io devo tutelare in primis il condominio e non un estraneo. Sotto questo aspetto hai ragione, ma c'è il rischio di annullamento del deliberato, da parte del delegante su citazione al Giudice.A parte una telefonata al delegante, sempre che sia reperibile, purtroppo manca una norma chiara e sicura per la verifica della delega se vera o falsa. Non sono ammesse verifiche sulla autenticità della delega da parte dell’assemblea. La Corte di Cassazione (sentenze 3952/94 e 8116/99) ha stabilito che i rapporti tra il rappresentato e il rappresentante intervenuto in assemblea sono disciplinati dalle regole del mandato. Ne consegue che solo il delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega e non gli altri estranei a tale rapporto. Nel caso specifico, solo il delegante, ricevuta copia del verbale potrebbe disconoscere l’operato del delegato.
#11 Inviato 14 Ottobre, 2015 Sotto questo aspetto hai ragione, ma c'è il rischio di annullamento del deliberato, da parte del delegante su citazione al Giudice.A parte una telefonata al delegante, sempre che sia reperibile, purtroppo manca una norma chiara e sicura per la verifica della delega se vera o falsa. Non sono ammesse verifiche sulla autenticità della delega da parte dell’assemblea. La Corte di Cassazione (sentenze 3952/94 e 8116/99) ha stabilito che i rapporti tra il rappresentato e il rappresentante intervenuto in assemblea sono disciplinati dalle regole del mandato. Ne consegue che solo il delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega e non gli altri estranei a tale rapporto. Nel caso specifico, solo il delegante, ricevuta copia del verbale potrebbe disconoscere l’operato del delegato. Il delegante era il Sindaco...
#12 Inviato 14 Ottobre, 2015 Il delegante era il Sindaco...Questo lo so, ma aveva il titolo per delegare? Credo di no, visto che a quanto dice il O.T. il rogito non era ancora firmato.
#13 Inviato 14 Ottobre, 2015 Questo lo so, ma aveva il titolo per delegare? Credo di no, visto che a quanto dice il O.T. il rogito non era ancora firmato. E gli vuoi fare una telefonata per sapere se la delega è vera?
#14 Inviato 14 Ottobre, 2015 E gli vuoi fare una telefonata per sapere se la delega è vera?Quella è una prassi che si usa per appurare se la delega è effettivamente sottoscritta dal vero condomino, ma non è obbligatoria. p.s. io parlavo al post #10 in risposta a Leonardo che immagino parlava anche lui in generale e non nel caso trattato.
#15 Inviato 14 Ottobre, 2015 Delega o non delega, sindaco o no, l'amministratore deve convocare chi gli risulta proprietario dall'anagrafe del condominio, che è suo fondamentale compito tenere aggiornato in base alle variazioni che gli vengono comunicate. Nel caso in discussione non si sa cosa abbia combinato. Se ha sbagliato deve cercare di porre rimedio nel modo più veloce possibile. Tutto il resto è filosofia.
#16 Inviato 14 Ottobre, 2015 Delega o non delega, sindaco o no, l'amministratore deve convocare chi gli risulta proprietario dall'anagrafe del condominio, che è suo fondamentale compito tenere aggiornato in base alle variazioni che gli vengono comunicate. Nel caso in discussione non si sa cosa abbia combinato. Se ha sbagliato deve cercare di porre rimedio nel modo più veloce possibile. Tutto il resto è filosofia. Questo è stabilito dalle norme di Legge e ne siamo a conoscenza, ma l'eccezione, ovvero la partecipazione anche per errore di convocazione, perchè no? Fa si che l'assemblea sia ugualmente valida sempre che qualcuno dei presenti eccepisca l'anormalità della presenza di un estraneo in assemblea e lo faccia allontanare dal presidente. In tema di condominio negli edifici, la partecipazione ad un'assemblea di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della costituzione dell'assemblea e delle decisioni in tale sede assunte, qualora risulti che quella partecipazione non ha influito sulla maggioranza richiesta e sul quorum prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione (Cassazione sent. n. 11943/2003)
#17 Inviato 14 Ottobre, 2015 Intanto vi ringrazio per le tante risposte. Ho preso altre informazioni mentre voi scrivevate e cerco di fare chiarezza per sgombrare alcune inesattezze: 1) l'amministratore ha convocato il Sindaco per l'unica proprietà comunale e ha convocato i 2 proprietari cedenti; 2) i 2 proprietari cedenti hanno anticipato telefonicamente all'amministratore che non avrebbero partecipato all'assemblea perchè "non più proprietari" avendo manifestato pubblicamente (con lettera protocollata al Comune) la loro intenzione di cedere GRATUITAMENTE la proprietà al Comune, che l'ha accettata con un deliberato di Consiglio Comunale votato all'unanimità; 3) in assemblea il presidente ha avuto la determina originale del Sindaco che nominava il dirigente quale rappresentante del Sindaco per la proprietà comunale e per le altre 2 oggetto di cessione; il presidente ha considerato la delibera di Consiglio Comunale al pari di un atto pubblico quindi ha accettato come regolare la delega del Sindaco al diriginte anche per le 2 unità cedute; 4) uno dei proprietari ha mandato raccomandata come detto. Quindi, la questione così chiarita dovrebbe vertire sul valore o meno di atto pubblico di una delibera di consiglio comunale. Intanto, l'amministratore non ha intenzione di fare nulla se non ci sarà una regolare impugnazione presso la magistratura.
#18 Inviato 14 Ottobre, 2015 Intanto, l'amministratore non ha intenzione di fare nulla se non ci sarà una regolare impugnazione presso la magistratura.Perfetto, l'amministratore sta alla finestra come deve fare ed attendere una impugnazione come avevo scritto al post #3 ... è il proprietario che deve impugnare il deliberato se realmente titolato, non con una lettera raccomandata all'amministratore ma per vie legali all'A.G. iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale. ...
#19 Inviato 14 Ottobre, 2015 @Muskjo 2: al punto 4 quale dei proprietari ha mandato la racc.ta? Uno dei due che cedono al comune, oppure uno dei restanti? Ha sbagliato il presidente. Atto pubblico e atto di compravendita cui è stata data pubblicità non sono la stessa cosa. Dovrebbe lui chiedere all'amm.re di rifare l'assemblea se ci sono decisioni votate che avrebbero potuto essere diverse. State rischiando di sostenere spese legali.
#20 Inviato 14 Ottobre, 2015 @Muskjo 2: al punto 4 quale dei proprietari ha mandato la racc.ta? Uno dei due che cedono al comune, oppure uno dei restanti? Ha sbagliato il presidente. Atto pubblico e atto di compravendita cui è stata data pubblicità non sono la stessa cosa. Dovrebbe lui chiedere all'amm.re di rifare l'assemblea se ci sono decisioni votate che avrebbero potuto essere diverse. State rischiando di sostenere spese legali. No, no, Uno dei proprietari cedenti ha "impugnato" il verbale con raccomandata a/r inviata all'amministratore perchè ha dichiarato di non aver mai delegato il dipendente comunale a rappresentarlo e perchè si ritiene ancora proprietario fino al rogito... (nonostante avesse detto l'esatto contrario quando ha anticipato di non partecipare all'assemblea...). grazie per la tua risposta
#21 Inviato 14 Ottobre, 2015 1) l'amministratore ha convocato il Sindaco per l'unica proprietà comunale e ha convocato i 2 proprietari cedenti; L'amministratore ha agito bene perchè ha convocato soltanto gli aventi diritto alla data di convocazione 2) i 2 proprietari cedenti hanno anticipato telefonicamente all'amministratore che non avrebbero partecipato all'assemblea perchè "non più proprietari" avendo manifestato pubblicamente (con lettera protocollata al Comune) la loro intenzione di cedere GRATUITAMENTE la proprietà al Comune, che l'ha accettata con un deliberato di Consiglio Comunale votato all'unanimità; La telefonata non è vincolante per il condominio. I 2 probabili cedenti restano proprietari fino alla data del rogito e potrebbero revocare la promessa. L'accettazione della proposta protocollata dal Comune non rendi il COmune proprietario per cui quel "protocollato" non ha alcun valore per il condominio. 3) in assemblea il presidente ha avuto la determina originale del Sindaco che nominava il dirigente quale rappresentante del Sindaco per la proprietà comunale e per le altre 2 oggetto di cessione; il presidente ha considerato la delibera di Consiglio Comunale al pari di un atto pubblico quindi ha accettato come regolare la delega del Sindaco al diriginte anche per le 2 unità cedute; Il Presidente ha sbagliato. Doveva considerare valida solo la delega del Sindaco per la proprietà del Comune e non considerare valide le deleghe per le 2 unità NON ANCORA CEDUTE con rogito 4) uno dei proprietari ha mandato raccomandata come detto.Quindi, la questione così chiarita dovrebbe vertire sul valore o meno di atto pubblico di una delibera di consiglio comunale. Intanto, l'amministratore non ha intenzione di fare nulla se non ci sarà una regolare impugnazione presso la magistratura. L'amministratore dovrebbe quanto meno avvertire l'assemblea del rischio che corre il condominio. Se e quando ci sarà un'impugnazione potrebbe essere troppo tardi perchè il Giudice oltre ad annullare la delibera potrebbe condannare il condominio al pagamento delle spese processuali e delle spese legali della controparte. Chi paga?
#22 Inviato 14 Ottobre, 2015 L'amministratore dovrebbe quanto meno avvertire l'assemblea del rischio che corre il condominio.Se e quando ci sarà un'impugnazione potrebbe essere troppo tardi perchè il Giudice oltre ad annullare la delibera potrebbe condannare il condominio al pagamento delle spese processuali e delle spese legali della controparte. Chi paga? Non sarei così sicuro, l'assemblea non ha l'onere di controllare l'autenticità delle deleghe, ed il proprietario che non ha delegato nessuno, potrà rivalersi sul falso delegato (Cassazione sent. n. 11943/2003 post #16) non sul condominio, il Giudice potrebbe invalidare i deliberati se quel voto del falso delegato è stato determinante all'approvazione o no delle delibere, ma se non è determinante l'amministratore per il momento non deve fare assolutamente nulla. L'unico dubbio, potrebbe essere se l'amministratore ha invitato o no il vero/i condomini, i quali potrebbero impugnare per mancata convocazione.
#23 Inviato 14 Ottobre, 2015 Non sarei così sicuro, l'assemblea non ha l'onere di controllare l'autenticità delle deleghe, ed il proprietario che non ha delegato nessuno, potrà rivalersi sul falso delegato (Cassazione sent. n. 11943/2003 post #16) non sul condominio, il Giudice potrebbe invalidare i deliberati se quel voto del falso delegato è stato determinante all'approvazione o no delle delibere, ma se non è determinante l'amministratore per il momento non deve fare assolutamente nulla. L'unico dubbio, potrebbe essere se l'amministratore ha invitato o no il vero/i condomini, i quali potrebbero impugnare per mancata convocazione. I condòmini sono stati regolarmente convocati ma qui non si tratta di deleghe false presentate al Presidente. Si tratta di deleghe rilasciate da un estraneo (il Sindaco) ad un suo uomo di fiducia per unità che non sono di proprietà del Comune. Il Presidente non doveva controllare l'autenticità della firma ma doveva controllare chi fosse il delegante. Ti faccio un esempio: Nel tuo condominio c'è un condòmino TIZIO. Io mi presento all'assemblea con delega di Tullio affermando che Tullio sta ricevendo in donazione l'appartamento di TIZIO. Io voto con la delega ricevuta da Tullio per i millesimi rappresentati da TIZIO. Il Presidente doveva solo verificare tramite l'anagrafica condominiale che Tullio non ha ancora alcun titolo per delgare Leonardo a votare per l'unità di TIZIO.
#24 Inviato 14 Ottobre, 2015 .. Si tratta di deleghe rilasciate da un estraneo (il Sindaco) ad un suo uomo di fiducia per unità che non sono di proprietà del Comune.Si, è giusto, non avevo valutato questo fatto.
