L'affitto con riscatto è un'operazione che negli ultimi anni è divenuta particolarmente diffusa nel mercato immobiliare, complice anche la crisi che ha colpito il settore e le difficoltà di molti di comprare casa stante le scarse disponibilità economiche e gli ostacoli nel vedersi concesso un mutuo.
Tale pratica, infatti, si rivela utile per coloro che desiderano acquistare casa, concretizzandosi in una soluzione ibrida che coniuga l'affitto con la possibilità di esercitare un'opzione sull'acquisto di quella medesima abitazione, facendo confluire nel prezzo dell'immobile le rate d'affitto già pagate.
Nel nostro ordinamento, questa operazione è stata disciplinata dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014) che ha fornito diverse precisazioni in ordine a quei contratti, diversi dalla locazione finanziaria, "che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto".
L'obiettivo del legislatore è stato proprio quello di favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari, in particolare con riferimento a alle categorie di soggetti che scontano maggiori difficoltà nelle operazioni di acquisto.
Infatti, la norma non pone paletti eccessivamente stringenti e introduce una tipologia contrattuale "a maglie larghe" proprio con l'obiettivo di consentire all'autonomia dei privati di modulare il contenuto del contratto secondo le proprie specifiche esigenze, per raggiungere il miglior soddisfacimento degli interessi in gioco.
Come funziona l'affitto con riscatto?
Spesso confuso con la simile tipologia contrattuale detta "rent to buy", l'affitto con riscatto si differenzia da questo in quanto è un'operazione che vede di norma stipulati due contratti collegati tra loro.
L'istituto trova applicazione con riferimento a tutte le tipologie di immobili (sia strumentali che abitativi) e, grazie all'ampia discrezionalità lasciata alle parti, la pratica contrattuale ne ha elaborato diversi modelli.
Lo schema più diffuso prevede la stipula di un contratto di locazione collegato a un contratto d'opzione d'acquisto: all'interno del primo viene inserita apposita clausola che consente al conduttore di poter acquistare l'immobile a un determinato prezzo che resta fissato per un certo numero di anni.
In tal modo, al conduttore viene garantito il diritto potestativo di poter acquistare il bene oggetto dell'affitto entro una determinata data e a un prezzo prestabilito. Inoltre, qualora questi decida di effettuare l'acquisto, gli sarà possibile imputare (in tutto o in parte) i canoni versati quale prezzo della vendita.
Altra formula di affitto con riscatto particolarmente utilizzata prevede che, oltre al contratto di locazione, venga firmato un preliminare di futura vendita, nel quale le parti indicano un termine massimo entro il quale procedere (o meno) alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
Tra l'altro, il preliminare potrà essere oggetto di trascrizione così garantendo, tramite l'efficacia prenotativa, maggiori tutele al compratore.
Infatti, il citato art. 23 prevede che i contratti di cui alla norma stessa siano trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile e che il termine triennale previsto dal comma terzo di tale norma sia elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.
In generale, dunque, le parti godono di ampia libertà, pur dovendosi rispettare alcuni elementi fissati dall'art. 23 del D.L. Sblocca Italia per quanto riguarda i contratti di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione, ovvero: l'immediata concessione del godimento del bene verso il pagamento dei canoni; il diritto del conduttore di acquistare successivamente il bene; l'imputazione di una quota dei canoni quale corrispettivo del trasferimento.
Canone di locazione
Di norma, il canone di locazione versato in caso di affitto con riscatto presenta un importo maggiorato rispetto agli standard di mercato, proprio perché una sua quota è destinata a confluire nel prezzo della futura vendita.
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È lo stesso art. 23 del D.L. Sblocca Italia a stabilire che le parti debbano definire in sede contrattuale "la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito".
In pratica, è come se la rata mensile comprendesse un "acconto" sul prezzo finale di vendita dell'immobile, che le parti hanno prestabilito all'atto della stipulazione. La legge non fissa né pone limiti alla percentuale maggiorazione, lasciando piena libertà quanto alla determinazione anche in relazione ai rispettivi interessi dei soggetti coinvolti.
Ai sensi del citato art. 23, il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Affitto con riscatto: quali vantaggi?
Appare evidente come questa operazione possa rivelarsi potenzialmente vantaggiosa per ambo le parti, sia per l'inquilino-compratore che per il proprietario.
Nel dettaglio, il conduttore potrà ottenere subito il godimento di un immobile, anche in quei casi in cui non gli è possibile ricorrere nell'immediato all'accensione di un mutuo, operazione che potrà posticipare e richiedere per un importo più basso in futuro (dopo aver già versato parte dell'acconto-prezzo imputato al prezzo di vendita prefissato).
Ancora, al termine del periodo indicato nel contratto, il conduttore potrà scegliere se perfezionare o meno la vendita. Tra l'altro, durante il periodo di utilizzo, le imposte legate al possesso dell'immobile (come l'IMU) rimarranno a carico del proprietario.
Il locatore, invece, potrà usufruire di un'entrata continua e maggiorata, in quanto percepirà un canone più elevato che oltre all'affitto mensile comprende anche l'acconto sull'immobile. Egli, inoltre, manterrà la proprietà dell'immobile durante il periodo prefissato nel contratto e potrà preventivamente stabilirne il prezzo tutelandosi in caso di svalutazione del bene nel corso degli anni.
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