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Fideiussione o assicurazione per affitto, come funziona?
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Fideiussione o assicurazione per affitto, come funziona?

Quali sono le finalità della fideiussione o dell'assicurazione nel caso di affitto di un immobile? Cosa spinge a concludere questi contratti?

Avv. Anna Nicola  

Forme di garanzia

La fideiussione e l'assicurazione, quando vengono stipulate a latere del contratto di locazione, sono delle forme di garanzia a favore del locatore a fronte di specifiche situazioni, espressamente contemplate nel contratto.

Specialmente in momenti di crisi economica, come può essere quello attuale, può risultare utile concludere uno di questi contratti.

Vediamoli singolarmente.

La fideiussione bancaria o assicurativa sull'affitto

La fideiussione può essere bancaria o assicurativa, a seconda di chi la rilascia.

La norma base è l'art. 1936 c.c., norma che identifica il fideiussore nel soggetto che si obbliga personalmente nei confronti del creditore per garantire l'adempimento di un'obbligazione assunta da un altro. Nel nostro caso, appunto la banca o la compagnia di assicurazione.

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Accordo e oggetto

In entrambi i casi vengono in considerazione almeno tre soggetti: con il contratto di fideiussione nasce l'obbligo in capo al fideiussore -banca o assicurazione- di garantire, a favore di un altro soggetto (c.d. creditore), l'adempimento di un debito altrui (c.d. soggetto garantito).

In altri termini, con il contratto di fideiussione si amplia il potere di soddisfacimento del credito, in virtù del sorgere di un nuovo debitore obbligato verso di lui, nei limiti naturalmente della somma dovuta, ai sensi dell'articolo 1941 cod. civ.

La fideiussione sull'affitto è quindi un contratto con cui una banca o una compagnia assicurativa si assumono l'obbligazione di garantire il pagamento del canone locatizio per conto dell'affittuario, nel caso in cui, a causa di problemi di liquidità, non riesca a far fronte al versamento mensile dello stesso.

Spesso in quella assicurativa vi è la previsione della garanzia del pieno recupero delle mensilità non corrisposte, comprese le spese legali se si agisce in causa, ove espressamente contemplato.

L'oggetto di questo secondo accordo è infatti facilmente determinabile, in relazione al contenuto pattuito (Cass.,13 febbraio 2009 n. 3525).

La volontà di prestare fideiussione deve essere manifestata in modo chiaro e inequivocabile, e qualora la dichiarazione sia inserita in un atto posto in essere allo scopo della conclusione di un diverso negozio, per stabilire se la dichiarazione integri anche l'assunzione delle obbligazioni conseguenti alla fideiussione è necessario valutare se essa possa essere interpretata solo in questo modo, o se essa piuttosto non abbia un contenuto congruente con il negozio per cui l'atto è stato formato ed esaurisca in esso il suo significato (Cass. 30.10.2008 n. 26064).

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Si suole affermare che la fideiussione rappresenta un'obbligazione accessoria rispetto all'obbligazione principale (di cui al contratto di locazione).

La garanzia fideiussoria, vergata in calce ad un contratto di locazione ed avente ad oggetto l'adempimento delle obbligazioni del conduttore, è valida ed efficace anche ove tale pattuizione accessoria non risulti riprodotta nella copia registrata del suddetto contratto, atteso che il collegamento genetico tra i due contratti non estende al patto di garanzia l'obbligo di registrazione (Cass., 07/03/2017, n.5612).

La fideiussione mantiene comunque la sua autonomia contrattuale ed infatti la controversia relativa alla fideiussione prestata dal terzo a garanzia degli obblighi nascenti dal rapporto di locazione è assoggettata al rito ordinario e non al rito locatizio, in quanto l'accessorietà del rapporto fideiussorio opera interamente sul piano funzionale degli obblighi assunti dal garante e non comporta l'attrazione nella disciplina processuale regolante il rapporto obbligatorio principale (Cass., 08/11/2019, n.28827).

La fideiussione - garantendo al locatore l'adempimento dell'impegno assunto dall'inquilino - può anche ricomprendere le perdite derivanti sia dal mancato pagamento delle "quote periodiche", che dall'omesso rilascio dell'immobile nei tempi contrattualmente previsti (Cass. 13 febbraio 2009, n. 3525).

Bancaria e assicurativa: assonanze e differenze

Quando si presenta alla banca domanda per ottenere una fideiussione bancaria, l'istituto svolge degli accertamenti al fine di valutare la solvibilità del richiedente.

La fideiussione bancaria è una garanzia che prevede dei costi a carico del richiedente, comprese le spese di istruttoria ed amministrativi, la cui entità varia in base alla durata del contratto di locazione, che consistono nell'applicazione di un tasso di interesse calcolato sull'importo del canone annuale da versare alla banca. Normalmente il costo viene imputato in capo al conduttore.

Fideiussione per contratto di locazione

Nel contratto di fideiussione bancaria per l'affitto può essere inserita una specifica clausola detta "a prima richiesta", sulla cui base la banca deve pagare il locatore non appena questo soggetto presenta un'istanza in forma scritta. Nella fideiussione assicurativa, non può stabilirsi questa clausola.

In entrambi i casi, in assenza di questa clausola, la banca o la compagnia sono tenute a pagare solo dopo che il locatore abbia avviato un procedimento di recupero nei confronti del conduttore.

La compagnia assicurativa, al momento di richiesta della polizza, esamina l'affidabilità dell'inquilino al fine di stabilire il grado di rischio. Il premio viene principalmente definito su questa base.

Qualora fosse necessario, la compagnia potrebbe addirittura prendersi carico di pagare l'affitto al posto dell'eventuale inquilino, fino a un massimo di 12 mensilità.

Inoltre nella polizza è possibile inserire un altro punto, secondo cui la compagnia potrebbe prendersi il carico di pagare altre 3 mensilità per coprire gli eventuali danni agli immobili. La copertura assicurativa di questo tipo dura, in genere, dai 4 ai 6 anni a seconda della tipologia dell'assicurazione scelta. Inoltre esiste la possibilità di assicurare persino le spese condominiali.

In ogni caso, il garante risponde solo dei debiti che poteva prevedere all'atto della firma della fideiussione. Se quindi il creditore vuole accordare ulteriore credito al terzo nel corso di esecuzione del contratto ma non chiede l'autorizzazione del fideiussore, quest'ultimo non è responsabile per l'ulteriore obbligazione.

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L'art. 1938 c.c. così prevede: "Il fideiussore per un'obbligazione futura è liberato se il creditore, senza speciale autorizzazione del fideiussore, ha fatto credito al terzo, pur conoscendo che le condizioni patrimoniali di questo erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito".

Dovere di informazione e recesso

La giurisprudenza ha quindi stabilito il seguente principio: nel caso di fideiussione in un contratto di affitto, qualora vi sia una morosità del conduttore tale da giustificare la risoluzione del contratto, il locatore garantito ha l'obbligo di informare il fideiussore della mora dell'inquilino e di chiedere a questi l'autorizzazione a continuare a fargli credito. Se così non fa, il fideiussore non risponde degli ulteriori canoni non versati.

Occorre sempre la ricorrenza della consapevolezza del locatore del fatto che le condizioni patrimoniali del conduttore erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito. (Cass., ordinanza 13 novembre 2019 n. 29364).

Il garantito non può rivolgersi al fideiussore (sia esso la banca, l'assicurazione o un terzo) solo quando avvia la procedura di sfratto.

Ciò significa che il dovere di comunicare la morosità al garante non è immediato, ma non può certo essere espletato solo all'avvio dell'azione giudiziaria di sfratto contro il conduttore moroso.

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Una volta che si determina la morosità - morosità alla quale il locatore può reagire chiedendo la risoluzione del contratto - è giustificata l'applicazione dell'articolo 1956 del Cc.

Il che vuol dire imporre al locatore di riferire al garante della morosità del conduttore, in modo di farsi autorizzare ad attendere il pagamento e così sostanzialmente a fare credito al conduttore con la garanzia del fideiussore.

Tuttavia, la conseguenza è che in caso di rifiuto il locatore deve agire per la risoluzione e il rilascio, così limitando la esposizione del fideiussore fino al momento in cui il locatore non riesca a locare l'immobile ad altri (Cass., 13 agosto 2015 n. 16798).

Sul versante opposto, sebbene la fonte del legame contrattuale continui ad essere costituita dall'originario contratto di locazione, la recedibilità della fideiussione è conforme al principio generale dell'ordinamento che tende a evitare la perpetuità dei vincoli obbligatori, nel rispetto della buona fede (art. 1375 c.c.) alla base del comportamento delle parti, nell'esecuzione del contratto (Cass. 3 aprile 2009, n. 8129).

Qualora il contratto preveda, a garanzia del pagamento dei canoni, la prestazione di una fideiussione da parte di un terzo, il recesso di quest'ultimo, intervenuto prima della scadenza del contratto, esclude l'operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto dell'applicazione di una clausola pattizia di tacito rinnovo; sebbene, infatti, la fonte del rapporto contrattuale continui a essere costituita dall'originario contratto di locazione, la recedibilità della fideiussione è conforme al principio generale dell'ordimento della non perpetuità dei vincoli (Cass., 3.4.2009 n. 8129).

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