L'attestato di prestazione energetica è un documento che certifica la prestazione energetica di un immobile e fornisce importanti consigli per migliorare la sua efficienza dal punto di vista energetico. Sappiamo infatti quanto è importante, quando si parla di energia, ottenere buoni risultati consumando il meno possibile, ottenendo nel contempo un rilevante risparmio economico.
Detto questo, quando un locatore decide di concedere in affitto un immobile di sua proprietà, è obbligato ad avere l'attestato di prestazione energetica ai fini del contratto?
L'eventuale assenza di questo documento invalida il contratto di affitto? Cerchiamo di rispondere a queste domande, analizzando prima la normativa che disciplina l'Ape e poi la giurisprudenza che, in un caso specifico, ha risposto alla domanda sul rapporto tra Ape e validità del contratto di affitto.
Cos'è l'attestato di prestazione energetica
L'attestato di prestazione energetica, secondo la definizione contenuta nel decreto legislativo n. 192/2005 (che ha dato attuazione alla direttiva UE 2018/844 che ha modificato la 2010/31 sulla prestazione energetica nell'edilizia, la 2012/27 sull'efficienza energetica e la 2002/91 sul rendimento energetico nell'edilizia) è un documento, redatto nel rispetto delle norme del decreto, che viene rilasciato da esperti qualificati e indipendenti e che attesta la prestazione energetica di un edificio mediante descrittori specifici, fornendo nel contempo importanti raccomandazioni per migliorare l'efficienza energetica.
Attestato di prestazione energetica e locazione
L'art. 6 del suddetto dlgs n. 192/2005 stabilisce che l'obbligo di dotazione dell'attestato di prestazione energetica sorge anche quando si stipula un contratto di locazione se trattasi di una "nuova" locazione, con esclusione quindi dei contratti reiterati, prorogati o rinnovati.
Il comma 2 dell'art. 6 prevede infatti che in caso di nuova locazione il proprietario è tenuto a produrre l'attestato di prestazione energetica. In particolare il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al nuovo locatario nel momento in cui vengono avviate le trattative e consegnarlo materialmente quando queste sono concluse.
Nel caso invece in cui l'edificio venga locato prima della sua costruzione, il locatario è tenuto a fornire evidenza della futura prestazione energetica dell'edificio e a produrre l'attestato di prestazione energetica entro nel termine di 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità dell'immobile.
Il comma 8 dell'art. 6 dispone poi che "nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente."
APE falsa. Condannato per truffa il venditore/costruttore
L'immobile locato pertanto deve essere munito dell'attestato di prestazione energetica prima di addivenire alla stipula del contratto. Quando il locatore infatti decidere di affittare un immobile deve subito dotarlo dell'attestato se vuole fare tutto nel rispetto delle legge.
Attenzione però, l'Ape non è un documento necessario alla stipula dei contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni, che sono quelli che vengono conclusi per finalità turistiche.
Clausola Ape da inserire nei contratti di affitto
Per quanto riguarda il rapporto tra attestato di prestazione energetica e contratti di affitto, occorre anche precisare che, il suddetto art. 6 del dlgs n. 192/2005, al comma 3 prevede una particolare formalità, disponendo l'introduzione di una clausola da inserire anche nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, con cui il conduttore dichiara "di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell'attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari."
Formalità che, se non adempiuta, prevede l'applicazione di sanzioni pecuniarie piuttosto elevate: "In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione é da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa é ridotta alla metà."
Ape e contratti simili all'affitto
Ora, poiché alla locazione si sono ispirate altre figure contrattuali simili, come il contratto di leasing l'affitto di azienda, anche per queste l'Ape è obbligatorio? La risposta ce la fornisce in questo caso lo studio del notariato 257/2013, da cui risulta che queste due figure contrattuali sono soggette alla stessa disciplina prevista per le locazione per quanto riguarda l'attestato di prestazione energetica, a condizione che si tratti, come già precisato e anche in questo caso, di contratti nuovi.
I contratti di prestazione energetica
Il contratto senza APE è valido?
Quanto visto finora fa sorgere immediatamente una domanda: il contratto di locazione è valido in assenza dell'attestato di prestazione energetica?
Al quesito ha risposto molto chiaramente il Tribunale di Milano con la sentenza n. 5308/2017, che nel respingere la contestazione di validità del contratto si è limitato a richiamare l'art. 15, comma 9 del dlgs n. 192/2005 il quale sancisce che in caso di nuovo contratto di locazione il proprietario che non si preoccupa di dotare l'immobile dell'attestato di prestazione energetica, è punito con una sanzione amministrativa minima di 300 euro fino a un massimo di 1800 euro.
Ne consegue che il contratto di locazione, in assenza di attestato di prestazione energetica, conserva tutta la sua validità.
