Nell'ambito del contratto di locazione, tra le principali obbligazioni del conduttore, ex art. 1587 c.c., emerge quella di dare il corrispettivo al locatore nei termini convenuti, ovvero versare il c.d. canone di locazione.
La legge n. 392/1978 (c.d. legge sull'equo canone), che disciplina la locazione di immobili urbani, precisa anche che, salvo patto contrario, sono interamente a carico del conduttore una serie di "oneri accessori" elencati all'art. 9 a titolo esemplificativo: si tratta delle spese relative al servizio di pulizia, per il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore, per fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell'aria, nonché per la fornitura di altri servizi comuni.
In caso di mancato pagamento degli oneri accessori, il conduttore rischia di essere trascinato in giudizio dal locatore che potrà chiedere che lo stesso venga condannato al pagamento ex art. 9 della legge n. 392/1978.
Peraltro, in materia di oneri accessori e pagamento di spese condominiali, la Suprema Corte ha affermato che spetta al locatore produrre i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre per liberarsi il conduttore dovrà sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate.
Lo ha recentemente rammentato il Tribunale di Roma nella sentenza n. 6994 del 22 aprile 2021 pronunciandosi in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.
Il provvedimento monitorio era stato ottenuto dal proprietario di un appartamento che aveva concesso il bene in locazione stabilendo espressamente all'interno del contratto l'obbligo della conduttrice di pagare tutti gli oneri condominiali, le spese di riscaldamento e di acqua centralizzata.
Non avendo la stessa provveduto in tal senso, era maturato un debito di oltre 12mila euro che aveva fatto scattare la richiesta del locatore volta a ottenere il decreto ingiuntivo.
A seguito dell'opposizione a decreto ingiuntivo avanzata dalla conduttrice, il Tribunale sottolinea come il proprietario abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere, allegando il contratto di locazione (che poneva gli oneri accessori a carico della conduttrice), nonché le delibere di approvazione dei bilanci e dei rendiconti consuntivi.
Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, "il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva". Controparte, invece, è tenuta a dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere.
Prova del mancato pagamento oneri accessori
Sul punto si richiama quanto afferma la giurisprudenza di legittimità, con tenore pressoché unanime (ex multis Cass. n. 826/2015), in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione.
A tal proposito, si ritiene che il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento debba "provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte", mentre spetta al debitore convenuto provare il "fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento".
Per la giurisprudenza, analogo criterio di riparto dell'onera della prova si applica qualora sia sollevata eccezione di inadempimento, ex art. 1460 c.c., "risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, e il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione".
Infine, anche qualora "sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione, al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione."
Rapporti tra conduttore e sub-conduttore
Il giudice capitolino richiama puntualmente anche l'orientamento formatosi in seno alla Suprema Corte in materia di oneri accessori: nel dettaglio "in tema di locazione di immobili urbani, il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 della L. n. 392 del 1978 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi oppure ottenendone l'esibizione a norma dell'art. 210 c.p.c." (cfr. Cass. n. 29329/2019).
Nel caso di specie, la conduttrice si è però limitata a una generica contestazione senza specificatamente contestare le singole poste.
Convocazione dei conduttori
In sede di opposizione, la conduttrice contesta anche la validità delle delibere assembleari stante la sua mancata convocazione, come prescritto dall'art. 1136 e 1137 c.c. nonché dall'art. 10 della L. 392/78.
Di contrario avviso il Tribunale il quale sottolinea come l'art. 1136 c.c. faccia espresso riferimento alla convocazione dei soli condomini e non anche dei conduttori, mentre il citato art. 10 della L. 392/78 riconosca in capo al conduttore il diritto di voto nelle delibere relative alle spese condominiali e di partecipazione sulle delibere relative alla modificazione dei servizi comuni, ma nulla stabilisca con riguardo a un diritto di convocazione del medesimo conduttore.
Contestazione da parte del conduttore delle spese condominiali richieste dal proprietario
Il giudice ritiene di aderire all'orientamento secondo cui "incombe al locatore la comunicazione al conduttore della convocazione di assemblee nelle quali quest'ultimo possa esercitare i diritti di cui all'art. 10, ma l'assenza di detta comunicazione non comporta l'invalidità delle delibere assunte in difetto di partecipazione del conduttore bensì il mero diritto al risarcimento del danno che quest'ultimo ha subito per effetto della condotta inadempiente del locatore".
Infatti, il mancato rispetto delle obbligazioni contrattuali, così come integrate dall'art. 10 della L. 392/1978, non può produrre effetti invalidanti sulla delibera condominiale, atteso che il condominio è terzo rispetto al rapporto intercorrente tra locatore e conduttore, come peraltro confermato dal fatto che non compete all'amministratore la convocazione del conduttore (cfr. Cass., sent. 4802/1992; conf. Cass., sent. 4420/1980).
In conclusione, anche qualora fosse dimostrata la mancata convocazione della conduttrice alle assemblee condominiali in cui le spettava partecipare, ciò non avrebbe comunque effetto sulle relative delibere, né sul diritto del proprietario al rimborso delle somme pagate in forza delle stesse.
Al più, secondo il magistrato, potrebbe configurarsi un diritto della conduttrice al risarcimento delle somme pagate in più ove la stessa riesca a dimostrare che il suo intervento in assemblea condominiale le avrebbe consentito di modificare i bilanci discussi.
Azione che, tuttavia, non è stata esercitata nel giudizio di opposizione, determinando ciò il rigetto dell'istanza e la conferma del decreto ingiuntivo.
