I fatti. Gli eredi di un ingegnere intimavano ad una condomina il pagamento di 6mila euro per crediti maturati dal professionista verso il Condominio, come da sentenza resa nel 2003.

La Condomina ha proposto opposizione al precetto deducendo il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto aveva acquistato l'appartamento (e, dunque, aveva acquisito lo "status" di condomina) dopo la sentenza anzidetta.

A sostegno della propria difesa, la parte opponente invocava l'art. 63, comma 4, disp. att.,c.c. secondo il quale: «chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente». Dunque, secondo tale assunto, chi acquista la proprietà subentra al vecchio proprietario e, in qualità di nuovo condomino, è tenuto a contribuire alle spese condominiali; allo stesso tempo, il nuovo acquirente è obbligato solidalmente con il dante causa a versare i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Compensazione legale e giudiziale: quanto si può chiedere?

La questione giuridica da risolvere. Il terzo creditore del Condominio può richiedere il pagamento dell'intero debito anche nei confronti del soggetto divenuto nuovo proprietario/condomino dopo la sentenza di condanna dal pagamento del credito?

Manutenzione straordinaria, le spese decorrono dalla data di approvazione dei lavori. Il Tribunale ha innanzitutto evidenziato che le spese condominiali da cui era sorto il credito in esame riguardavano lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni.

Per tali spese condominiali straordinari, il credito del terzo sorge al momento dell'approvazione della delibera assembleare che autorizza i predetti lavori, in quanto la delibera ha valore costitutivo dell'obbligazione

Ciò premesso, nel caso di specie la parte opponente, non essendo ancora condomina all'epoca in cui è insorto l'obbligo di partecipazione alle spese condominiali (esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni) ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori edili (approvati nel 1995), non poteva essere obbligata al pagamento delle relative spese.

Non deve è pagare chi all'epoca dell'approvazione dei lavori non era condomino. Il Tribunale di Torre Annunziata, dunque, nonostante la non uniformità degli orientamenti in materia, ha ritenuto di aderire a quell'orientamento in base al quale non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, come quelle per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori (Cass. civ., 25 gennaio 2018, n. 1847).

La qualità di condomino non è determinata dalla partecipazione alle spese

Il giudice sottolinea in sentenza che il credito del terzo sorge al momento dell'approvazione della delibera assembleare che autorizza i lavori di manutenzione straordinaria, in quanto la delibera ha valore costitutivo dell'obbligazione.

D'altronde, la stessa costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l'adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore per conto del condominio, tale da legittimare l'azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento (Cass. civ., Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148).

Alla luce di tali considerazioni, Il Tribunale ha accolto l'opposizione e di conseguenza ha dichiarato l'estraneità della condomina (nuova proprietaria) dalla pretesa esecutiva promossa dagli eredi del creditore del Condominio.

Il principio di diritto. In tema solidarietà passiva, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. att. c.c., chi non era condomino al momento in cui era insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, come quelle per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (Tribunale di Torre Annunziata con la sentenza del 5 giugno 2018).