Tutti i condòmini di un fabbricato devono partecipare alle spese di manutenzione e conservazione dei beni comuni "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123 cod. civ.). Si tratta di un contributo essenziale senza il quale sarebbe impossibile la gestione dell'edificio.
Può accadere, però, che qualche proprietario sia in difetto con questo dovere. Ad esempio, perché in contrasto con il mandato dell'amministratore o, a suo dire, in credito col fabbricato. Oppure, semplicemente, perché in colpevole ritardo col pagamento degli oneri comuni.
In questi, come in altri casi, all'amministratore è conferito il compito di recuperare le quote condominiali arretrate. Si tratta di un'attività essenziale per evitare che si complichi, per mancanza di fondi, la gestione della cosa comune oppure, più ovviamente, per ovviare al fatto che solo alcuni contribuiscano alle spese generali.
Vediamo, pertanto, come si recuperano le quote condominiali arretrate.
Recupero quote condominiale arretrate: è importante l'approvazione della spesa?
L'obbligo del singolo proprietario di contribuire alla gestione della cosa comune deriva dalla contitolarità dei beni comuni, non certo dall'approvazione della spesa da parte dell'assemblea condominiale "l'obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l'esercizio dei servizi comuni dell'edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all'approvazione da parte dell'assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio (Corte di Cassazione sentenza n. 10621 del 28 aprile 2017)".
Tuttavia, la deliberazione e il conseguente verbale con cui si approvano il bilancio consuntivo e la relativa ripartizione sono la prova del credito comune. Essi sono, quindi, essenziali per ottenere un provvedimento giudiziale, cioè un decreto ingiuntivo, in cui si ordina al condòmino moroso di pagare gli arretrati oltre le spese legali della procedura "La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel processo oppositorio (Cassazione sent. n. 21094/2023)".
È legittimo il decreto ingiuntivo emesso sulla base del preventivo purché approvato dall'assemblea
Recupero quote condominiale arretrate: quale procedura?
Per recuperare le quote condominiali arretrate rinvenibili nell'approvato stato di ripartizione del consuntivo, l'amministratore può chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo a carico del proprietario moroso "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione (art. 63 disp. att. c.c.)".
In termini pratici, tramite il legale del fabbricato, si dovrà depositare presso l'ufficio competente un ricorso con allegati i documenti probatori del credito (in primis il verbale di approvazione del consuntivo e del riparto).
All'esito della domanda, dopo pochi mesi, il giudice emetterà un'ingiunzione di pagamento a carico del condòmino in arretrato con le quote, concedendogli un termine di 40 giorni per fare opposizione (ad esempio, se sostiene e dimostra di aver già pagato le spese di sua competenza).
Nello specifico, si tratta di un provvedimento giudiziale già esecutivo. Ciò significa che in assenza, del pagamento spontaneo, il condominio potrebbe, già, procedere esecutivamente nei confronti del debitore, ad esempio con un pignoramento del suo conto corrente bancario. L'eventuale opposizione del condòmino moroso non è, quindi, motivo per impedire, in ogni caso, il recupero coattivo degli arretrati.
Condòmino moroso, giusta l'azione esecutiva, ma solo nei limiti della quota
L'amministratore deve recuperare le quote condominiali arretrate?
In un condominio, non è infrequente che i condòmini morosi siano perseguiti con un certo ritardo. Alle volte perché l'amministratore non vuole guastare i rapporti con i propri mandanti oppure semplicemente per la cattiva gestione del rappresentante del fabbricato.
Ad ogni modo, in questi come in altri casi, a meno che non sia stato dispensato dall'assemblea, l'amministratore deve recuperare le quote condominiali arretrate. Ad affermarlo è la legge, molto chiaramente "Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice (art. 1129 cod. civ.)".
L'amministratore, quindi, deve agire verso il proprietario debitore e non ha bisogno di ricevere alcuna preventiva autorizzazione dall'assemblea condominiale. In caso d'inerzia, egli sarebbe passibile della revoca del suo incarico persino tramite ricorso all'autorità giudiziale
