La morosità anche di un solo condomino obbliga l'amministratore a procedere all'immediato recupero del credito. Secondo l'art. 1129 c.c., l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
Ma non solo: costituisce grave irregolarità che giustifica la revoca giudiziale l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva, qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio.
È in questo contesto che si pone il seguente quesito: chi paga il costo dell'avvocato per agire contro i morosi? Approfondiamo la questione.
Il conferimento dell'incarico all'avvocato
Trattandosi di compito che rientra tra le prerogative attribuite direttamente dalla legge, l'amministratore può conferire incarico a un avvocato affinché effettui il recupero dei crediti nei confronti dei condòmini morosi senza necessità di ottenere il previo consenso assembleare.
In buona sostanza, l'amministratore può affidare l'incarico all'avvocato che ritiene più opportuno, senza doversi confrontare preliminarmente con il consesso condominiale.
L'amministratore, quindi, può firmare il mandato all'avvocato senza ottenere il previo consenso dell'assemblea.
Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
Il recupero del credito nei confronti dei condòmini morosi può avvalersi di un formidabile strumento: quello del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante l'opposizione del debitore.
Per ottenere tale ingiunzione, però, l'art. 63 disp. att. c.c. stabilisce, come condizione indispensabile, che lo stato di ripartizione sia stato approvato dall'assemblea.
In mancanza, si potrà comunque far ricorso al decreto ingiuntivo, a cui però il giudice potrebbe non accordare l'immediata e provvisoria esecutività.
Vale la pena di ricordare che il medesimo articolo 63 disp. att. c.c. stabilisce che, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi paga l'avvocato per agire contro i morosi?
L'avvocato che agisce contro i morosi deve essere pagato dal condominio, esattamente come se si trattasse di un'ordinaria spesa condominiale.
Non è quindi possibile addossare la spesa dell'avvocato esclusivamente a carico dei condòmini che, essendo morosi, si sono resi responsabili della necessità del conferimento dell'incarico al legale: all'assemblea, infatti, è vietato effettuare addebiti in deroga agli ordinari criteri di ripartizione, a meno che non vi sia un provvedimento giudiziario che abiliti a ciò.
Ripartizione delle spese: si può derogare ai criteri previsti nel regolamento condominiale?
Per quanto possa sembrare paradossale, quindi, l'amministratore dovrà, in prima battuta, pagare la parcella del legale con i fondi del conto corrente condominiale, cioè con il denaro anche dei condòmini in regola con il pagamento delle spese.
Anche questa, infatti, rientra nelle spese necessarie per il mantenimento della cosa comune, così come indicate nell'art. 1123 c.c.
L'unico modo per "caricare" le spese legali sulle spalle dei soli morosi sarebbe quella di raggiungere un accordo unanime, che coinvolga quindi anche i debitori stessi.
L'avvocato può chiedere il pagamento direttamente ai morosi?
D'altronde, nemmeno l'avvocato può pretendere di essere pagato dai condòmini morosi, cioè dai debitori contro i quali si agisce in giudizio.
L'avvocato può presentare la parcella solo all'amministratore di condominio: non può quindi addossare le proprie competenze sui morosi, così come questi ultimi non sono tenuti a pagare le eventuali maggiorazioni richieste dal professionista.
L'amministratore, a sua volta, dopo aver ricevuto e pagato la fattura dell'avvocato per l'incarico svolto, deve ripartire tale spesa tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi. Dovranno pertanto partecipare alla ripartizione anche i condòmini in regola con i pagamenti.
