Nei bilanci condominiali sono rappresentate le entrate e le uscite del fabbricato e sono, altresì, precisato gli obblighi contributivi dei vari proprietari dell'edificio. È in base al bilancio consuntivo, perciò, che viene stabilito, definitivamente, quanto deve un condomino per la gestione della cosa comune.
Ovviamente, in caso di mancato pagamento della somma de quo, l'ente potrebbe chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo a carico del proprietario inadempiente.
A quanto pare, è proprio ciò che è accaduto in un fabbricato pugliese, dove per poche centinaia di euro quantificate in bilancio, a detta del debitore non dovute, è nata una diatriba caratterizzata da ben tre gradi di giudizio, appena culminata con la recente ordinanza n. 29175 del 20 ottobre 2023 della Corte di Cassazione.
Nell'occasione, gli Ermellini hanno colto l'occasione per chiarire il concetto di compensazione impropria. Hanno, quindi, specificato, ancora una volta, come bisogna procedere per opporsi a un decreto ingiuntivo, emesso per alcuni contributi condominiali arretrati, allorché si voglia eccepire l'invalidità del deliberato assembleare con cui è stato approvato il bilancio.
Non ci resta che approfondire il caso concreto.
Opposizione all'ingiunzione per debiti condominiali: cos'è una compensazione impropria? Fatto e decisione
In un fabbricato, con un'assemblea del marzo del 2010, il consesso approvava il bilancio consuntivo a detta del quale, per un singolo condomino, era previsto il pagamento a saldo di circa 400 euro per la gestione della cosa comune.
Poiché il proprietario de quo non saldava l'arretrato, al condominio non restava che chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo a carico del soggetto moroso, ritualmente concesso dal Giudice di pace competente.
Avverso tale provvedimento, il condomino proponeva opposizione. Secondo l'opponente, infatti, nulla era dovuto in ragione di un credito a suo favore, puntualmente specificato nei bilanci precedenti a quello approvato.
Esso, in particolare, corrispondeva a vari importi versati in eccesso rispetto alle quote condominiali di sua competenza.
Per la precisione, si trattava di una somma maggiore di quella pretesa dall'ente, tanto che l'attore formulava anche una domanda riconvenzionale di pagamento.
Nonostante la descritta eccezione, l'opposizione era respinta e non incontrava miglior sorte nemmeno il successivo appello proposto dinanzi al Tribunale di Foggia. Il Giudice di secondo grado, infatti, precisava che la proposta compensazione non poteva essere presa in considerazione.
Si trattava, infatti, di una compensazione impropria, visto che non era sollevata per far valere dei crediti reciproci derivanti da rapporti distinti e autonomi, ma per ottenere una diversa regolazione del dare e avere risultante da un unico rapporto giuridico, cioè quello relativo alla gestione della cosa comune in condominio.
L'opponente, perciò, avrebbe dovuto impugnare, tempestivamente, il deliberato di approvazione del bilancio condominiale del marzo del 2010 per far valere l'errore di calcolo compiuto (nello specifico il mancato conguaglio). Non avendolo fatto, non aveva alcun fondato motivo per opporsi al decreto.
La lite, pertanto, si spostava in Cassazione, dove gli Ermellini sposavano in pieno la tesi del giudice dell'appello. Per i magistrati del "Palazzaccio", la sentenza impugnata era stata impeccabile nelle argomentazioni espresse. Non vi era, perciò, alcuna ragione per accogliere il ricorso. La condanna al pagamento delle spese processuali è stata un'ulteriore conseguenza a carico del ricorrente.
Considerazioni conclusive
Con l'ordinanza in commento, la Corte di Cassazione ha ricordato che l'annullabilità di un deliberato assembleare, su cui si fonda un decreto ingiuntivo emesso per recuperare delle quote condominiali arretrate, può essere eccepita e valutata dal magistrato di turno anche in sede di opposizione all'ingiunzione.
Nell'ipotesi de quo, però, è necessario che non sia trascorso il termine decadenziale di cui all'art. 1137 cod. civ. "nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione".
Nel caso concreto, invece, nulla era stato fatto dal condomino moroso il quale, forte dei conguagli a suo favore precisati nei precedenti consuntivi, non aveva impugnato l'ultimo bilancio, sebbene errato, ed aveva sottovalutato la portata impositiva del medesimo.
Ciò ha determinato l'inevitabile rigetto di ogni azione legale in contrasto col decreto ricevuto.
